USPAP: الأخلاقيات، الكفاءة، ومؤسسة التقييم

الفصل: USPAP: الأخلاقيات، الكفاءة، ومؤسسة التقييم

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم تحليل علمي متعمق لمفاهيم ومعايير USPAP (المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم العقاري) مع التركيز على الأخلاقيات والكفاءة ودور مؤسسة التقييم. تعتبر USPAP بمثابة العمود الفقري للممارسة المهنية للتقييم العقاري في الولايات المتحدة، حيث توفر إطارًا موحدًا للمعايير والإجراءات التي يجب على المقيم❓❓ين اتباعها. إن فهم هذه المعايير ضروري لضمان المصداقية والموثوقية في عمليات التقييم، وبالتالي حماية المصلحة العامة.

I. مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation): الهيكل والوظائف

مؤسسة التقييم هي منظمة غير ربحية تأسست عام 1987 بهدف تعزيز الاحترافية في مجال التقييم من خلال ضمان تأهيل المقيمين وتقديم خدماتهم وفقًا للمعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم العقاري (USPAP). تأسست المؤسسة بمبادرة من تسع جمعيات مهنية للتقييم، مما يعكس الالتزام الجماعي بتطوير وتعزيز ممارسات التقييم الأخلاقية والكفؤة.

أ. الهيكل التنظيمي:

تتكون مؤسسة التقييم من ثلاثة مجالس رئيسية، لكل منها وظيفة محددة تساهم في تحقيق أهداف المؤسسة:

1. مجلس معايير التقييم (ASB): وهو المسؤول عن تطوير وتحديث وتفسير USPAP. يقوم ASB بمراجعة المعايير بانتظام لضمان ملاءمتها وتعكس التطورات في ممارسات التقييم. يصدر المجلس أيضًا بيانات حول معايير التقييم وآراء استشارية لتوضيح كيفية تطبيق USPAP في مواقف تقييم محددة.
2. مجلس مؤهلات المقيمين (AQB): يركز AQB على وضع معايير التعليم والاختبار والخبرة اللازمة للحصول على شهادة أو ترخيص كمقيم عقاري. يهدف AQB إلى ضمان أن المقيمين لديهم المعرفة والمهارات اللازمة لأداء مهامهم بكفاءة. يقوم المجلس بتحديث معايير التأهيل باستمرار لمواكبة التغيرات في صناعة التقييم.
3. مجلس ممارسات التقييم (APB): يهدف هذا المجلس إلى تدوين وتنفيذ أفضل الممارسات والتطبيقات للمقيمين. يساعد المجلس على توحيد وتطوير أساليب التقييم.

ب. وظائف مؤسسة التقييم:

1. تطوير وتحديث USPAP: تضمن مؤسسة التقييم، من خلال مجلس معايير التقييم (ASB)، أن تظل USPAP ذات صلة وحديثة من خلال التحديثات المنتظمة والتفسيرات للمعايير.
2. وضع معايير التأهيل: يضع مجلس مؤهلات المقيمين (AQB) معايير التعليم والخبرة والاختبار المطلوبة لترخيص المقيمين واعتمادهم.
3. تعزيز الوعي العام: تعمل مؤسسة التقييم على تعزيز فهم الجمهور لدور المقيمين وأهمية USPAP.
4. التعاون مع الهيئات التنظيمية: تتعاون مؤسسة التقييم مع الهيئات التنظيمية الحكومية لضمان تنفيذ USPAP بفعالية.

II. الأخلاقيات في ممارسة التقييم

تعتبر الأخلاقيات جوهر ممارسة التقييم، حيث تضمن المصداقية والنزاهة والموضوعية في عمليات التقييم. تتناول قاعدة الأخلاقيات في USPAP أربعة جوانب رئيسية: السلوك، والإدارة، والسرية، وحفظ السجلات.

أ. قاعدة الأخلاقيات (Ethics Rule):

1. السلوك (Conduct): يجب على المقيمين تجنب أي سلوك قد يكون مضللاً أو احتياليًا. يجب أن يكون المقيمون صادقين ونزيهين في جميع جوانب ممارستهم المهنية.

   • مثال: يجب على المقيم رفض مهمة إذا كان يعتقد أن هناك ضغطًا للتلاعب بنتائج التقييم.

2. الإدارة (Management): تتعلق بأخلاقيات ممارسات الأعمال الخاصة بالتقييم، وخاصة ترتيبات التعويض والإعلان. تعتبر ترتيبات التعويض المشروط غير أخلاقية، وكذلك مدفوعات الشراء غير المعلنة والإعلانات الكاذبة أو المضللة.

   • مثال: يعتبر قبول رسوم مشروطة تعتمد على قيمة التقييم انتهاكًا لقاعدة الأخلاقيات.
     3. السرية (Confidentiality): يجب على المقيم حماية سرية المعلومات التي تم الحصول عليها من العميل أو النتائج التي تم إنتاجها للعميل. يقتصر الكشف عن هذه المعلومات على العميل، والأشخاص المصرح لهم من قبل العميل أو بموجب القانون، وأعضاء لجنة مراجعة النظراء المعتمدة.

   • مثال: لا يجوز للمقيم مشاركة معلومات حول تقييم مع طرف ثالث دون موافقة العميل.

3. حفظ السجلات (Record Keeping): يحدد هذا القسم متطلبات حفظ السجلات لجميع التقييمات الكتابية والشفوية، بما في ذلك أنواع السجلات التي يجب الاحتفاظ بها والمدة التي يجب الاحتفاظ بها.

   • مثال: يجب على المقيم الاحتفاظ بسجلات كاملة لعملية التقييم لمدة خمس سنوات على الأقل❓❓ بعد الانتهاء من المهمة.

ب. أهمية التأمين ضد الأخطاء والإغفالات (Errors and Omissions Insurance):

على الرغم من الجهود التي يبذلها المقيم، قد تحدث أخطاء تؤدي إلى خسائر مالية للعميل. يوفر التأمين ضد الأخطاء والإغفالات (E&O) تغطية للمسؤولية عن الأخطاء والمعلومات التي لم يتم تقديمها ولكن كان ينبغي تقديمها. من المهم ملاحظة أن هذا التأمين يغطي الأخطاء وليس الأفعال المتعمدة.

III. الكفاءة في ممارسة التقييم

تشير الكفاءة إلى قدرة المقيم على إكمال مهمة التقييم بشكل صحيح وبدقة. تتطلب قاعدة الكفاءة في USPAP من المقيمين رفض المهام التي ليسوا مؤهلين لها.

أ. قاعدة الكفاءة (Competency Rule):

1. المعرفة والخبرة: يجب أن يمتلك المقيم المعرفة والخبرة اللازمة لإكمال مهمة التقييم بكفاءة.
2. الإفصاح: إذا كان المقيم يفتقر إلى المعرفة أو الخبرة اللازمة، فيجب عليه إبلاغ العميل مسبقًا واتخاذ الخطوات اللازمة لضمان إكمال التقييم بكفاءة.
3. الإفصاح في التقرير: يجب على المقيم الإفصاح عن أي نقص في الكفاءة في تقرير التقييم.

ب. تطوير الكفاءة:

1. التعليم المستمر: يجب على المقيمين المشاركة في التعليم المستمر للبقاء على اطلاع دائم بالتطورات في مجال التقييم.
2. التدريب: يجب على المقيمين الجدد الحصول على التدريب اللازم من مقيمين ذوي خبرة.
3. الاستشارة: يجب على المقيمين استشارة خبراء آخرين عند الحاجة.

IV. نطاق العمل (Scope of Work)

يشير نطاق العمل إلى مدى البحث والإبلاغ المطلوب لإنتاج تقرير موثوق به يلبي احتياجات العميل ويعتبر مقبولاً من قبل أقران المقيم.

أ. قاعدة نطاق العمل (Scope of Work Rule):

1. المرونة: تسمح قاعدة نطاق العمل بالمرونة في تطوير وإعداد تقرير التقييم، مع الاعتراف بأن كمية وعمق البحث يختلفان حسب احتياجات العميل والاستخدام المقصود للتقرير.
2. عدم التأثير: يجب ألا يتأثر نطاق العمل بشكل غير مبرر برغبات العملاء التي قد تؤدي إلى تقرير مضلل.
3. مسؤولية المقيم: يحدد المقيم مقدار العمل ونوع التقرير المطلوب، وليس العميل.

ب. الاعتبارات العلمية لنطاق العمل:

• تحليل السوق: يتطلب تحديد نطاق العمل المناسب إجراء تحليل دقيق للسوق، مع مراعاة العوامل الاقتصادية والاجتماعية والديموغرافية التي تؤثر على قيمة العقار.
• تحليل أعلى وأفضل استخدام: يجب على المقيم تحديد أعلى وأفضل استخدام للعقار بناءً على معايير موضوعية، مع الأخذ في الاعتبار القيود القانونية والمادية والمالية.
• اختيار المنهجية: يجب على المقيم تحديد المنهجية المناسبة للتقييم بناءً على طبيعة العقار والغرض من التقييم، مع مراعاة نقاط القوة والضعف لكل منهجية.

V. الاستثناء القضائي (Jurisdictional Exception)

يهدف الاستثناء القضائي إلى الحد من الآثار السلبية المحتملة للقوانين المحلية من حيث قابلية تطبيق USPAP في الولاية القضائية المحلية. إذا جعل قانون محلي جزءًا من USPAP غير قابل للتنفيذ، فلا تتأثر الأجزاء المتبقية.

VI. تعاريف (Definitions)

يحدد قسم التعريفات في USPAP المعنى الدقيق للمصطلحات المستخدمة في USPAP. إنها جزء لا يتجزأ من USPAP وليست خاضعة لأي تفسير آخر. يُطلب من جميع مستخدمي المستند قبولها على النحو المحدد.

VII. دور شركات إدارة التقييم (AMC) في عملية الرهن العقاري

تلعب شركات إدارة التقييم (AMC) دورًا مهمًا في عملية الرهن العقاري من خلال توفير وسيط مستقل بين المُقرض والمقيم. يساعد هذا الفصل بين الأطراف على ضمان موضوعية التقييم وتقليل احتمالية التأثير غير المبرر على قيمة العقار.

أ. وظائف شركات إدارة التقييم:

1. إدارة قائمة المقيمين: تحتفظ شركات إدارة التقييم (AMC) بقائمة من المقيمين المؤهلين الذين يمكنهم إجراء التقييمات.
2. تعيين المقيمين: تقوم شركات إدارة التقييم (AMC) بتعيين المقيمين لمهام التقييم بناءً على عوامل مثل الخبرة والموقع الجغرافي.
3. مراجعة التقييمات: تقوم شركات إدارة التقييم (AMC) بمراجعة التقييمات للتأكد من امتثالها لـ USPAP والمتطلبات التنظيمية الأخرى.
4. توفير الحماية: تساعد شركات إدارة التقييم (AMC) على حماية المقيمين من الضغط غير المبرر من المُقرضين.

ب. التنظيم:

يتم تنظيم شركات إدارة التقييم (AMC) على المستوى الفيدرالي ومستوى الولاية. تهدف هذه اللوائح إلى ضمان استقلالية شركات إدارة التقييم (AMC) وحماية المقيمين من التأثير غير المبرر.

VIII. الجمعية الوطنية للمثمنين المستقلين (National Association of Independent Fee Appraisers): مدونة قواعد السلوك

تعتبر الجمعية الوطنية للمثمنين المستقلين (NAIFA) منظمة مهنية للمقيمين العقاريين. لدى NAIFA مدونة لقواعد السلوك تحدد المعايير الأخلاقية والمهنية لأعضائها.

أ. أهم بنود مدونة قواعد السلوك:

1. السلوك المهني: يجب على العضو أن يتصرف في جميع الأوقات بطريقة مفيدة للجمعية والمجتمع.
2. الرسوم: يجب ألا تكون رسوم التقييم مشروطة بتقييم التقييم.
3. تقارير التقييم: يجب أن يحتوي كل تقييم على معلومات محددة، بما في ذلك بيان الغرض والأهداف من التقييم، ووصف قانوني للعقار، وتاريخ تقدير القيمة.

IX. الخلاصة

يعد فهم USPAP أمرًا بالغ الأهمية لأي شخص يعمل في مجال التقييم. من خلال الالتزام بقاعدة الأخلاقيات وقاعدة الكفاءة وقاعدة نطاق العمل، يمكن للمقيمين ضمان أن تكون تقييماتهم دقيقة وموثوقة وغير متحيزة. تلعب مؤسسة التقييم وشركات إدارة التقييم (AMC) والمنظمات المهنية مثل NAIFA دورًا مهمًا في تعزيز الاحترافية والأخلاق في مجال التقييم.

مراجع

• The Appraisal Foundation. (Latest Edition). Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. Washington, DC.
• Appraisal Standards Board (ASB). (Ongoing). Advisory Opinions. The Appraisal Foundation.
• Appraiser Qualifications Board (AQB). (Ongoing). Real Property Appraisal Qualification Criteria. The Appraisal Foundation.