معايير التقييم والممارسة المهنية

الفصل [رقم الفصل]: معايير التقييم والممارسة المهنية

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم شامل لمعايير التقييم والممارسة المهنية في مجال العقارات. يعتبر التقييم العقاري نشاطًا مهنيًا حيويًا يعتمد عليه الأفراد والمؤسسات في اتخاذ القرارات المالية والاستثمارية الهامة. لذلك، من الضروري أن يتم التقييم وفقًا لمعايير مهنية وأخلاقية صارمة تضمن دقة النتائج وموثوقيتها. سنستعرض في هذا الفصل أهم المعايير والمبادئ التوجيهية التي تحكم عمل المثمن العقاري، مع التركيز على المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)، ودور مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation)، والتطورات الحديثة في مجال التنظيم المهني.

1. التنظيم المهني للتقييم العقاري: نظرة تاريخية

قبل ثمانينيات القرن الماضي، كان تنظيم مهنة التقييم العقاري محدودًا جدًا. لم تكن معظم الولايات تفرض متطلبات ترخيص أو اعتماد للمثمنين، وكانت معايير الجمعيات المهنية تنطبق فقط على أعضائها. ومع ذلك، أدى انهيار صناعة الادخار والقروض (S&L) في الثمانينيات إلى تغيير جذري في هذه المهنة.

1.1 أزمة صناعة الادخار والقروض وأثرها على مهنة التقييم:

يعتقد الكثيرون أن الممارسات التقييمية المشكوك فيها وعدم وجود معايير صناعية للكفاءة والسلوك المهني ساهمت في إخفاقات مؤسسات الادخار والقروض. ورداً على هذه الأزمة، بدأت صناعة التقييم (والحكومة الفيدرالية) في اتخاذ الخطوات الأولى نحو وضع معايير على مستوى الصناعة للمثمنين.

1.2 ظهور المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP):

نتيجة للأزمة، اجتمعت تسع جمعيات تقييم مهنية لتشكيل المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP). هذه الجمعيات كانت:

• المعهد الأمريكي للمثمنين العقاريين.
• الجمعية الأمريكية للمثمنين.
• الجمعية الأمريكية لمديري المزارع والمثمنين الريفيين.
• معهد التقييم الكندي.
• الجمعية الدولية لمسؤولي التقييم.
• الجمعية الدولية لحقوق الطريق.
• الجمعية الوطنية للمثمنين المستقلين.
• الجمعية الوطنية لمثمني العقارات.
• جمعية مثمني العقارات.

دخلت النسخة الأصلية من USPAP التي صاغتها اللجنة المخصصة حيز التنفيذ في عام 1987.

2. مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation):

في عام 1987 أيضًا، تأسست مؤسسة التقييم، وهي مؤسسة غير ربحية مقرها في واشنطن العاصمة، أنشأتها نفس الجمعيات المهنية التي شكلت اللجنة المخصصة (باستثناء معهد التقييم الكندي). وفقًا للوائح مؤسسة التقييم، فإن الغرض منها هو “تعزيز الاحتراف من خلال المساعدة في ضمان تأهيل المثمنين لتقديم خدماتهم ومن خلال تعزيز المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم.”

2.1 قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية لعام 1989 (FIRREA):

في عام 1989، تم دمج USPAP في القانون من خلال قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية لعام 1989 (FIRREA)، والمعروف باسم “قانون إنقاذ مؤسسات الادخار والقروض”. كما طالب هذا القانون الولايات ببدء اعتماد وترخيص المثمنين على أساس معايير الكفاءة المعترف بها.

2.2 مجالس مؤسسة التقييم:

في نفس الوقت تقريبًا الذي دخل فيه قانون FIRREA حيز التنفيذ، أنشأت مؤسسة التقييم مجلسين جديدين: مجلس معايير التقييم ومجلس مؤهلات المثمنين.

• مجلس معايير التقييم (ASB): مكلف بتعزيز قبول USPAP، وكذلك تحديث المعايير بشكل مستمر لتعكس التطورات الجديدة في ممارسة التقييم.
• مجلس مؤهلات المثمنين (AQB): يهتم بمتطلبات التعليم والاختبار والخبرة لاعتماد وترخيص المثمنين.
• مجلس ممارسات التقييم (APB): تم إنشاءه حديثًا ليكون بمثابة مدونة لتطبيق أفضل الممارسات للمثمنين.

بالإضافة إلى ذلك، أنشأت المؤسسة منشورًا على موقعها الإلكتروني لشرح دور المثمن في المعاملات المالية وكيف يتم الحفاظ على ثقة الجمهور من خلال استخدام المثمنين. كما تخطط المؤسسة للإعلان في وسائل الإعلام لجعل عامة الناس على دراية بالدور المفيد للمثمنين في المجتمع.

3. الاعتماد والترخيص

تتطلب متطلبات التعليم الأساسية لجميع المستويات من المتقدمين تلبية متطلبات التعليم الأساسية قبل أن يتمكنوا من التأهل للحصول على الترخيص. للتأهل للحصول على ترخيص مثمن، سيتعين على المتقدمين إكمال المناهج الأساسية لكل مستوى ترخيص كما هو موضح في الشكل [رقم الشكل]. يجب على المتقدمين إكمال الحد الأدنى من الساعات المقبولة والوحدات المحددة (انظر وحدات التعليم الأساسي كما هو مطلوب من قبل مجلس مؤهلات التقييم (AQB).

3.1 التعليم المؤهل:

يقوم مجلس مؤهلات التقييم (AQB) التابع لمؤسسة التقييم بتحديث معايير مؤهلات التقييم العقاري باستمرار. تعتبر متطلبات التعليم الجامعي مكونًا أساسيًا في هذه التغييرات. يُطلب من المتقدمين للحصول على ترخيص سكني الحصول على ما لا يقل عن 30 وحدة دراسية جامعية أو درجة جامعية مشاركة؛ في حين يُطلب من المتقدمين للحصول على ترخيص سكني معتمد أو ترخيص عام معتمد الحصول على درجة البكالوريوس أو أعلى. أصبحت هذه المتطلبات سارية المفعول للأفراد الذين يسعون للحصول على اعتماد كمثمن عقاري بعد 1 يناير 2015. تنطبق المتطلبات أيضًا على المثمنين العقاريين الحاليين الذين يسعون إلى ترقية الترخيص. سيتعين على المثمنين الذين يرغبون في ترقية ترخيصهم تلبية المعايير الجديدة.

3.2 المشرف والمتدرب (متطلب جديد):

يُطلب من المشرفين والمتدربين إكمال دورة تدريبية للمثمنين المشرفين/المتدربين معتمدة من AQB. يجب على كل من المثمن المتدرب والمثمن المشرف إكمال دورة تدريبية للمثمنين المشرفين/المتدربين معتمدة من AQB. يجب على المثمن المتدرب إكمال الدورة التدريبية قبل الحصول على ترخيص مثمن متدرب، ويجب على المثمن المشرف إكمال الدورة التدريبية قبل الإشراف على مثمن متدرب. يمكن لحاملي الاعتماد الحاليين استخدام هذه الدورة التدريبية فيما يتعلق بأدوار ومسؤوليات المشرف والمثمن المتدرب للتعليم المستمر.

تعتبر انتماءات المشرف والمتدربين التي تم إنشاؤها (بمعنى أنه تم تسجيل العمل) قبل 1 يناير 2015 “محفوظة بالحقوق” والدورات التدريبية ليست مطلوبة؛ ومع ذلك، توصي BREA بشدة بأن يبحث كل من المثمن المشرف والمتدرب/المتقدم عن مقدمي دورات التقييم للحصول على دروس تتعلق بأدوار ومسؤوليات المشرف والمتدرب.

يجب أن يكون المثمن المشرف معتمدًا من الولاية ويجب أن يكون في “وضع جيد” في الولاية القضائية التي يمارس فيها المثمن المتدرب لمدة لا تقل عن ثلاث (3) سنوات. يجب ألا يكون المثمنون المشرفون قد خضعوا لأي إجراء تأديبي في أي ولاية قضائية خلال السنوات الثلاث (3) الماضية التي تؤثر على الأهلية القانونية للمثمن المشرف للمشاركة في ممارسة التقييم. يعتبر المثمن المشرف الذي يخضع لإجراء تأديبي في “وضع جيد” بعد ثلاث (3) سنوات من الإكمال/الإنهاء الناجح للعقوبة المفروضة على المثمن.

لا يجوز للمثمن المشرف الإشراف على أكثر من ثلاثة (3) مثمنين متدربين في وقت واحد. ومع ذلك، يُسمح للمثمن المتدرب بالحصول على أي عدد من المثمنين المشرفين.

3.3 الاختلافات بين الترخيص والاعتماد:

بشكل عام، يعتمد التمييز بين الترخيص والاعتماد على المستوى المطلوب من الخبرة، حيث يتطلب الاعتماد قدرًا معينًا من الخبرة المهنية والتعليم والاختبار. الاعتماد السكني هو الأكثر تقييدًا من بين الاثنين، حيث يؤهل المثمن فيما يتعلق بالعقارات السكنية فقط. ويركز الاعتماد العام بشكل أكبر على نهج الدخل، ويؤهل المثمن لجميع أنواع العقارات.

4. المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)

تمثل المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP) خطوة كبيرة نحو التنظيم الذاتي في صناعة التقييم. وقد تم اعتماد هذه المعايير على نطاق واسع من قبل جمعيات التقييم المهنية، ومن قبل الوكالات التنظيمية الحكومية أيضًا. تتكون USPAP من:

1. قسم تمهيدي حول القواعد الأخلاقية العامة.
2. عشرة معايير، مع قواعد المعايير المرتبطة بها.
3. بيانات توضيحية حول معايير التقييم.

بالإضافة إلى ذلك، أصدر مجلس معايير التقييم (ASB) عددًا من الآراء الاستشارية، التي تقدم المشورة من ASB بشأن تطبيق المعايير على حالات تقييم محددة.

4.1 المبادئ العامة

يتكون القسم الأول من USPAP من مقدمة وأربع قواعد عامة (تغطي الأخلاقيات والكفاءة ونطاق العمل والاستثناء القضائي) وقائمة تعريفات.

4.2 المعايير وقواعد المعايير

يوجد 10 معايير في USPAP، كما هو موضح في الشكل [رقم الشكل]. يتكون كل معيار من بيان عام (المعيار نفسه) يليه قواعد معايير أكثر تفصيلاً وتحديدًا.

4.3 البيانات المتعلقة بمعايير التقييم

بالإضافة إلى تعديل قواعد المعايير الحالية، يتمتع ASB بالسلطة (بموجب اللوائح الداخلية لمؤسسة التقييم) لإصدار بيانات رسمية بشأن معايير التقييم، والتي توضح أو تفسر أو تشرح أو تتوسع في المعايير. تتمتع هذه البيانات بنفس القوة الملزمة التي تتمتع بها الأحكام الأخرى في USPAP. تم إصدار عشرة بيانات حتى الآن، ولكن من المتوقع المزيد.

4.4 الآراء الاستشارية

توضح الآراء الاستشارية تطبيق USPAP في مواقف معينة. ومع ذلك، لا تتمتع الآراء الاستشارية بالتأثير الملزم لـ USPAP. فهي لا تضع معايير جديدة ولا تفسر المعايير الحالية؛ إنها تشير فقط إلى نصيحة ورأي مجلس معايير التقييم. تم إصدار ستة وثلاثين رأيًا استشاريًا حتى عام 2017.

4.5 تعديلات USPAP

يتمتع ASB بسلطة تعديل أو تغيير USPAP، بالإضافة إلى إصدار بيانات حول معايير التقييم والآراء الاستشارية. يتم إصدار طبعات منقحة من USPAP كل عام، وقد يتم إصدار تحديثات في منتصف العام أيضًا.

يجب أن يكون المثمنون على دراية دائمًا بأحدث المعايير للتأكد من أن أفعالهم تتوافق مع متطلبات USPAP.

4.6 الأحكام التمهيدية في USPAP

الأحكام التمهيدية في USPAP هي قواعد عامة تنطبق على جميع أنواع التقييمات. هناك سبعة أحكام تمهيدية:

1. المقدمة،
2. قاعدة الأخلاقيات،
3. قاعدة الكفاءة،
4. نطاق العمل،
5. قاعدة الاستثناء القضائي،
6. التعريفات، و
7. المسرد (تمت إزالته).

5. دور شركات إدارة التقييم (AMC)

عندما يشتري المستهلك منزلًا، ستطلب مؤسسته المقرضة تقييمًا للمنزل من أجل الحصول على قيمة محدثة للعقار المراد رهنه. تتطلب الإرشادات الفيدرالية الآن أن يكون لدى البنوك “جدار حماية” بين المقرضين والمثمنين. كانت شركات إدارة التقييم موجودة منذ عقود، ولكن لأول مرة أصبح دورها في إضافة عازل بين المقرض والمثمنين جزءًا مطلوبًا قانونًا من عملية الرهن العقاري. تساعد شركات إدارة التقييم هذه المستهلكين في الحصول على تقارير غير متحيزة للتمويل وخدمة القروض.

من أجل تقديم التقييمات، تحتفظ شركة إدارة التقييم (AMC) بمجموعة من المثمنين المؤهلين. عندما تصل طلبات التقييم من المؤسسة المقرضة، تقوم AMC بتعيين مثمن لتقديم تقرير تقييم للعقار. لا يتلقى المثمن أي مؤشر مسبق على قيمة العقار وقد لا يكون لديه اتصال مباشر بالمؤسسة المقرضة (جدار الحماية). سيقدم المثمن تقرير تقييم بناءً على إرشادات المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP).

6. نطاق العمل

يشير مفهوم نطاق العمل إلى عمق البحث والإبلاغ اللازمين لإنتاج تقرير موثوق لا يلبي احتياجات العميل فحسب، بل يعتبر أيضًا مقبولًا من قبل أقران المثمن. تم تطوير قاعدة نطاق العمل من قبل مجلس معايير التقييم لتحل محل المفهوم القديم للمغادرة. وقد صُممت لتوفير المرونة في تطوير وإعداد تقرير تقييم من خلال الاعتراف بأن مقدار وعمق البحث يختلفان تبعًا لاحتياجات العميل والاستخدام المقصود للتقرير. يؤكد مجلس التقييم على أن مقدار البحث وعمق الإبلاغ يجب ألا يتأثر بشكل غير مبرر برغبات العملاء التي يمكن أن تؤدي إلى تقرير مضلل.

7. الخلاصة

في هذا الفصل، استعرضنا الإطار العام لمعايير التقييم والممارسة المهنية، مع التركيز على أهمية الالتزام بالمعايير الأخلاقية والفنية لضمان دقة وموثوقية التقييمات العقارية. تعتبر USPAP بمثابة الدليل الرئيسي للمثمنين في الولايات المتحدة، وتوفر إرشادات واضحة بشأن كيفية إجراء التقييمات بطريقة احترافية وموضوعية. بالإضافة إلى ذلك، تناولنا دور مؤسسة التقييم ومجالسها المختلفة في تطوير وتنفيذ معايير التقييم، وكذلك دور شركات إدارة التقييم (AMC) في عملية الرهن العقاري. من خلال فهم هذه المعايير والالتزام بها، يمكن للمثمنين المساهمة في الحفاظ على نزاهة سوق العقارات وحماية مصالح المستثمرين والمستهلكين.