العربيّة
أخلاقيات ومعايير التقييم العقاري
الفصل: أخلاقيات ومعايير التقييم العقاري
مقدمة:
يلعب التقييم العقاري دورًا حيويًا في الأسواق العقارية، حيث يوفر تقديرات موضوعية لقيمة العقارات، مما يساعد في اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن الاستثمار والتمويل والتأمين. نظرًا لأهمية هذه القرارات، يجب أن يتم التقييم العقاري بأعلى معايير النزاهة والكفاءة المهنية. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف الجوانب الأخلاقية والمعايير المهنية التي تحكم ممارسة التقييم العقاري، مع التركيز على دور المؤسسات المهنية والمعايير الموحدة في الحفاظ على جودة التقييم وحماية المصلحة العامة.
I. أهمية الأخلاقيات والمعايير في التقييم العقاري
أخلاقيات ومعايير التقييم العقاري ضرورية لعدة أسباب:
- ضمان الثقة والمصداقية: يضمن التزام المثمنين بالمعايير الأخلاقية والمهنية أن تكون تقييماتهم موثوقة وموضوعية، مما يعزز ثقة المستثمرين والمقرضين وأصحاب المصلحة الآخرين في السوق العقاري.
- حماية المصلحة العامة: يساعد التقييم العادل والدقيق في منع الاحتيال والممارسات غير الأخلاقية التي يمكن أن تؤدي إلى خسائر مالية كبيرة للأفراد والمؤسسات.
- تعزيز الكفاءة: تعمل المعايير الموحدة على تبسيط عملية التقييم وتقليل التباين بين التقييمات المختلفة، مما يزيد من كفاءة السوق العقاري.
- الحفاظ على سمعة المهنة: يساعد الالتزام بالأخلاق والمعايير في الحفاظ على سمعة مهنة التقييم العقاري وتعزيز مكانتها كمهنة مرموقة وموثوقة.
II. الهيئات المهنية والمؤسسات التنظيمية
تلعب الهيئات المهنية والمؤسسات التنظيمية دورًا حيويًا في وضع وتنفيذ معايير التقييم العقاري. تشمل بعض هذه الهيئات:
- مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation): مؤسسة غير ربحية تأسست في الولايات المتحدة عام 1987، وتعتبر السلطة الرائدة في وضع معايير التقييم العقاري وتأهيل المثمنين. تشمل المؤسسة مجلس معايير التقييم (ASB) ومجلس مؤهلات المثمنين (AQB).
- جمعية المثمنين الأمريكية (American Society of Appraisers - ASA): هيئة مهنية دولية تقدم شهادات للمثمنين في مختلف التخصصات، بما في ذلك التقييم العقاري.
- المعهد الملكي للمساحين القانونيين (Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS): منظمة مهنية عالمية مقرها في المملكة المتحدة، تقدم شهادات للمثمنين وغيرهم من المهنيين العاملين في قطاع العقارات.
- الرابطة الوطنية للمثمنين المستقلين بأجر (National Association of Independent Fee Appraisers - NAIFA): منظمة مهنية في الولايات المتحدة تهدف إلى دعم وتمثيل المثمنين المستقلين.
الجدول 1: أمثلة على الهيئات المهنية والمؤسسات التنظيمية في مجال التقييم العقاري
| اسم الهيئة/المؤسسة | الوظيفة الرئيسية |
|---|---|
| مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation) | وضع معايير التقييم وتأهيل المثمنين. |
| مجلس معايير التقييم (ASB) | تحديث معايير USPAP وتعزيز قبولها. |
| مجلس مؤهلات المثمنين (AQB) | تحديد متطلبات التعليم والاختبار والخبرة للحصول على شهادة وتراخيص التقييم. |
| جمعية المثمنين الأمريكية (ASA) | تقديم شهادات للمثمنين في مختلف التخصصات. |
| المعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS) | تقديم شهادات للمثمنين وغيرهم من المهنيين العاملين في قطاع العقارات. |
| الرابطة الوطنية للمثمنين المستقلين بأجر (NAIFA) | دعم وتمثيل المثمنين المستقلين. |
| الهيئات الحكومية المحلية (Bureau of Real Estate Appraisers (BREA)) | تنظيم المثمنين ومنح التراخيص ومباشرة الاجراءات التأديبية |
III. المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)
تعتبر المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي تحدد كيفية إجراء التقييمات العقارية والإبلاغ عنها. تم تطوير USPAP من قبل مؤسسة التقييم، ويتم اعتمادها على نطاق واسع من قبل الهيئات المهنية والمؤسسات التنظيمية في جميع أنحاء العالم.
تغطي USPAP جوانب مختلفة من ممارسة التقييم، بما في ذلك:
- قواعد الأخلاق: تحدد USPAP القواعد الأخلاقية التي يجب على المثمنين الالتزام بها، بما في ذلك النزاهة والموضوعية❓ والاستقلالية والسرية.
- قواعد الكفاءة: تتطلب USPAP من المثمنين أن يكونوا مؤهلين بشكل كافٍ لأداء مهام التقييم التي يضطلعون بها، وأن يكتسبوا الكفاءة اللازمة قبل قبول أي مهمة.
- نطاق العمل: تحدد USPAP نطاق العمل المطلوب لأداء تقييم موثوق به، بما في ذلك جمع البيانات وتحليلها وتوثيقها والإبلاغ عنها.
- معايير التطوير: تحدد USPAP الإجراءات والتقنيات التي يجب على المثمنين استخدامها لتطوير تقييمات دقيقة وموثوقة.
- معايير التقارير: تحدد USPAP المعلومات التي يجب تضمينها في تقارير التقييم، وكيفية تقديمها بطريقة واضحة وموجزة وشفافة.
الجدول 2: معايير USPAP
| المعيار | الوصف |
|---|---|
| 1 | تطوير تقييم عقاري. |
| 2 | إعداد تقرير عن تقييم عقاري. |
| \3\\❓\\1" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger">3❓ | تطوير تقييم لمراجعة تقييم آخر، وإعداد تقرير عن هذه المراجعة. |
| 6 | تطوير تقييم جماعي (Mass Appraisal) والإبلاغ عنه. |
| 7 | تطوير تقييم للممتلكات الشخصية. |
| 8 | إعداد تقرير عن تقييم للممتلكات الشخصية. |
| 9 | تطوير تقييم للأعمال. |
| 10 | إعداد تقرير عن تقييم للأعمال. |
IV. الجوانب الأخلاقية الرئيسية في التقييم العقاري
تشمل بعض الجوانب الأخلاقية الرئيسية التي يجب على المثمنين الالتزام بها ما يلي:
-
النزاهة والموضوعية: يجب على المثمنين التصرف بنزاهة وموضوعية في جميع الأوقات، وتجنب أي تضارب في المصالح قد يؤثر على تقييماتهم. على سبيل المثال، لا يجوز للمثمن تقييم عقار مملوك لأحد أفراد عائلته أو لشركة لديه فيها مصلحة مالية.
-
الاستقلالية: يجب على المثمنين أن يكونوا مستقلين عن أي تأثير غير مبرر من العملاء أو أصحاب المصلحة الآخرين. يجب ألا يسمحوا لأي شخص بالتأثير على تقييماتهم أو إملاء النتائج التي يتوصلون إليها.
-
السرية: يجب على المثمنين الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصلون عليها من العملاء، وعدم الكشف عنها لأي طرف ثالث دون موافقة العميل.
-
الكفاءة: يجب على المثمنين أن يكونوا مؤهلين لأداء مهام التقييم التي يضطلعون بها، وأن يكتسبوا المعرفة والخبرة اللازمة قبل قبول أي مهمة. يجب عليهم أيضًا البقاء على اطلاع دائم بالتطورات الجديدة في مجال التقييم.
-
الصدق والشفافية: يجب على المثمنين أن يكونوا صادقين وشفافين في جميع تعاملاتهم، وأن يقدموا تقييمات دقيقة وموثوقة مدعومة ببيانات وأدلة كافية.
-
الاحتراف: يجب على المثمنين التصرف باحتراف في جميع الأوقات، ومعاملة العملاء والزملاء باحترام وتقدير. يجب عليهم أيضًا الالتزام بقواعد السلوك المهني التي تحددها الهيئات المهنية والمؤسسات التنظيمية.
V. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة
-
مثال 1: تضارب المصالح:
- السيناريو: يتلقى مثمن طلبًا لتقييم عقار يعلم أنه معروض للبيع من قبل صديقه المقرب.
- الإجراء الأخلاقي: يجب على المثمن الكشف عن هذه العلاقة للعميل، والسماح للعميل بتحديد ما إذا كان سيستمر في تعيين المثمن أم لا. إذا استمر العميل، يجب على المثمن التأكد من أن صداقته لا تؤثر على تقييمه وأن يكون موضوعيًا تمامًا.
-
مثال 2: ضغط العميل:
- السيناريو: يطلب عميل من مثمن تضخيم قيمة العقار لضمان الحصول على قرض أكبر.
- الإجراء الأخلاقي: يجب على المثمن رفض هذا الطلب بشكل قاطع، وشرح للعميل أن التلاعب في قيمة العقار غير قانوني وغير أخلاقي. إذا استمر العميل في الضغط، يجب على المثمن إنهاء مهمة التقييم.
-
مثال 3: نقص الكفاءة:
- السيناريو: يتلقى مثمن طلبًا لتقييم نوع من العقارات ليس لديه خبرة في تقييمه.
- الإجراء الأخلاقي: يجب على المثمن الكشف عن نقص خبرته للعميل، واقتراح إما إحالة العميل إلى مثمن آخر متخصص في هذا النوع من العقارات، أو التعاون مع مثمن متخصص لإكمال التقييم بشكل مشترك.
VI. دور شركات إدارة التقييم❓❓ (AMCs)
في السنوات الأخيرة، زاد دور شركات إدارة التقييم (Appraisal Management Companies - AMCs) في عملية التقييم العقاري. تعمل AMCs كوسيط بين المقرضين والمثمنين، بهدف ضمان استقلالية المثمنين وتجنب أي تأثير غير مبرر من المقرضين.
ومع ذلك، أثارت بعض الممارسات التي تتبعها AMCs مخاوف بشأن جودة التقييم والأخلاقيات المهنية. تشمل هذه الممارسات الضغط على المثمنين لخفض رسوم التقييم، وتأخير الدفع للمثمنين، وتعيين المثمنين بناءً على معايير غير مهنية.
لذلك، من المهم أن تكون AMCs خاضعة للرقابة والتنظيم، وأن تلتزم بمعايير أخلاقية ومهنية عالية لضمان حماية المصلحة العامة.
VII. المسؤولية القانونية والجزاءات❓
يمكن أن يتعرض المثمنون الذين ينتهكون المعايير الأخلاقية والمهنية إلى مسؤولية قانونية وجزاءات مختلفة، بما في ذلك:
- الإجراءات التأديبية من قبل الهيئات المهنية والمؤسسات التنظيمية: يمكن للهيئات المهنية والمؤسسات التنظيمية تعليق أو إلغاء تراخيص المثمنين الذين يرتكبون مخالفات أخلاقية أو مهنية.
- الدعاوى القضائية: يمكن رفع دعاوى قضائية ضد المثمنين بسبب الإهمال المهني أو الاحتيال أو غيرها من المخالفات.
- العقوبات الجنائية: في بعض الحالات، يمكن أن يتعرض المثمنون لعقوبات جنائية، مثل الغرامات والسجن.
VIII. الخلاصة
تعتبر الأخلاقيات والمعايير المهنية حجر الزاوية في ممارسة التقييم العقاري. من خلال الالتزام بأعلى معايير النزاهة والكفاءة المهنية، يمكن للمثمنين ضمان أن تكون تقييماتهم موثوقة وموضوعية، مما يعزز ثقة المستثمرين والمقرضين وأصحاب المصلحة الآخرين في السوق العقاري. يجب على المثمنين البقاء على اطلاع دائم بالتطورات الجديدة في مجال التقييم، والالتزام بقواعد السلوك المهني التي تحددها الهيئات المهنية والمؤسسات التنظيمية، والمساهمة في الحفاظ على سمعة مهنة التقييم العقاري وتعزيز مكانتها كمهنة مرموقة وموثوقة.
المراجع:
- The Appraisal Foundation. (Latest Edition). Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Washington, DC.
- American Society of Appraisers. (n.d.). Code of Ethics. Retrieved from www.appraisers.org
- National Association of Independent Fee Appraisers. (n.d.). Code of Ethics. Retrieved from www.naifa.com
أسئلة للمناقشة:
- ما هي أهمية الأخلاقيات والمعايير في التقييم العقاري؟
- ما هي الهيئات المهنية والمؤسسات التنظيمية الرئيسية التي تشارك في وضع وتنفيذ معايير التقييم العقاري؟
- ما هي المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)؟ وما هي جوانب ممارسة التقييم التي تغطيها؟
- ما هي بعض الجوانب الأخلاقية الرئيسية التي يجب على المثمنين الالتزام بها؟
- ما هو دور شركات إدارة التقييم (AMCs) في عملية التقييم العقاري؟ وما هي المخاوف التي أثيرت بشأن بعض ممارساتها؟
- ما هي المسؤولية القانونية والجزاءات التي يمكن أن يتعرض لها المثمنون الذين ينتهكون المعايير الأخلاقية والمهنية؟
آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي مفيدًا لك في دورتك التدريبية.
ملخص الفصل
ملخص علمي للفصل: “أخلاقيات ومعايير التقييم العقاري”
يهدف هذا الفصل إلى استعراض أخلاقيات ومعايير التقييم العقاري، مع التركيز على التطورات التي شهدها هذا المجال، والأطر التنظيمية التي تحكمه. يبدأ الفصل بتوضيح دور المنظمات المهنية في وضع معايير❓ السلوك والكفاءة للمقيّمين العقاريين. هذه المنظمات تساهم في رفع مستوى المهنة من خلال برامجها التعليمية ومنشوراتها، كما أن❓ها تقوم بإنفاذ معايير السلوك من خلال عمليات المراجعة من قبل الأقران.
تطور معايير التقييم:
يشير الفصل إلى أنه قبل ثمانينات القرن الماضي، كان التقييم العقاري يخضع لقليل من التنظيم الحكومي، ولكن مع انهيار صناعة الادخار والإقراض في الثمانينات، بدأت المهنة تشهد تغييراً عميقاً. حيث اعتُبرت الممارسات التقييمية المشكوك فيها، وغياب معايير الصناعة للكفاءة والسلوك المهني، من العوامل المساهمة في حالات الفشل تلك. ونتيجة لذلك، بدأت الصناعة والحكومة الفيدرالية في اتخاذ خطوات نحو وضع معايير موحدة على مستوى الصناعة للمقيّمين.
مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation):
يلعب “مؤسسة التقييم” دوراً محورياً في هذا المجال. تم تأسيسها من قبل تسع جمعيات تقييم مهنية بهدف تعزيز الاحتراف من خلال ضمان❓ تأهيل المقيّمين و الترويج لـ “المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم” (USPAP). في عام 1989 تم دمج هذه المعايير في القانون من خلال قانون “إصلاح المؤسسات المالية والإنعاش والإنفاذ” (FIRREA)، الذي طالب الولايات ببدء اعتماد وترخيص المقيّمين بناءً على معايير معترف بها للكفاءة.
تتكون المؤسسة من مجلسين رئيسيين: “مجلس معايير التقييم” (ASB) المسؤول عن❓ تحديث الـ USPAP، و “مجلس مؤهلات المقيّمين” (AQB) الذي يهتم بمتطلبات التعليم والاختبار والخبرة للحصول على شهادة وترخيص التقييم. بالإضافة إلى ذلك، تم إنشاء “مجلس ممارسات التقييم” (APB) لتدوين وتنفيذ أفضل الممارسات للمقيّمين.
الشهادات والتراخيص:
يشرح الفصل متطلبات التعليم والتدريب اللازمة للحصول على شهادة أو ترخيص للتقييم، والتي تشمل التعليم الجامعي، وإكمال دورات تدريبية محددة، والخضوع لإشراف مقيّم معتمد. يشير الفصل إلى أن هذه المتطلبات تهدف إلى ضمان كفاءة المقيّمين وحماية الجمهور. يوضح الفصل أيضاً أن “مجلس مؤهلات المقيّمين” (AQB) يقوم بتحديث معايير التأهيل باستمرار، بما في ذلك متطلبات التعليم الجامعي.
المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP):
يستعرض الفصل “المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم” (USPAP)، والتي تعتبر خطوة رئيسية نحو التنظيم الذاتي في صناعة التقييم. تتضمن هذه المعايير قواعد أخلاقية عامة، وعشرة معايير أساسية، وبيانات توضيحية، وآراء استشارية. هذه المعايير تغطي جوانب مختلفة من عملية التقييم، من تطوير التقييم إلى إعداد التقارير ومراجعة التقييمات❓ الأخرى.
الجوانب الأخلاقية:
يؤكد الفصل على أهمية الجوانب الأخلاقية في مهنة التقييم، ويستعرض “قاعدة الأخلاقيات” (Ethics Rule) في الـ USPAP، والتي تتناول جوانب مثل السلوك، والإدارة، والسرية، وحفظ السجلات. تحظر هذه القاعدة ترتيبات التعويض المشروطة، ومدفوعات التوريد غير المعلنة، والإعلانات الكاذبة أو المضللة. كما أنها تشدد على أهمية حماية سرية المعلومات التي يتم الحصول عليها من العميل.
نطاق العمل والولاية القضائية:
يشرح الفصل مفهوم “نطاق العمل” (Scope of Work) الذي يشير إلى عمق البحث والإبلاغ المطلوب لإنتاج تقرير موثوق به. كما يتناول الفصل “الاستثناء القضائي” (Jurisdictional Exception) الذي يهدف إلى الحد من الآثار السلبية المحتملة للقوانين المحلية على تطبيق الـ USPAP.
شركات إدارة التقييم❓ (AMC):
يُسلط الفصل الضوء على دور شركات إدارة التقييم (AMC) في عملية الرهن العقاري، وكيف تساعد في الحفاظ على استقلالية المقيّمين.
ملخص وتأثيرات:
يخلص الفصل إلى أن مهنة التقييم العقاري شهدت تطورات كبيرة في مجال التنظيم والمعايير الأخلاقية. إن وجود منظمات مثل “مؤسسة التقييم” وتطبيق “المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم” (USPAP) يساهم في حماية مصالح الجمهور وتعزيز الثقة في هذه المهنة. يجب على المقيّمين العقاريين الالتزام بهذه المعايير والمحافظة على مستوى عالٍ من الكفاءة والنزاهة لضمان تقديم خدمات تقييم موثوقة وشفافة.
