العربيّة
تسوية التقييم والإبلاغ عنه
الفصل الحادي عشر: تسوية التقييم❓ والإبلاغ عنه
مقدمة
تعتبر تسوية التقييم (Reconciliation) خطوة حاسمة في عملية تقييم العقارات، حيث يقوم المقيم بتحليل مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من خلال الأساليب المختلفة لتقدير القيمة، بهدف الوصول إلى رأي واحد للقيمة. لا يقتصر مفهوم التسوية❓❓ على دمج المؤشرات المختلفة، بل يشمل أيضاً مراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والمنطق الذي تم استخدامه للوصول إلى هذه المؤشرات. علاوة على ذلك، يجب على المقيم إيصال هذا الرأي النهائي للقيمة بطريقة واضحة وموجزة في تقرير التقييم.
أولاً: تعريف التسوية وأهميتها
أ. تعريف التسوية:
التسوية هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال أساليب التقييم المختلفة (مثل طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل) لتحديد رأي واحد للقيمة. وهي المرحلة التي يصل فيها المقيم إلى رأي القيمة.
ب. أهمية التسوية:
- الوصول إلى تقدير❓❓ قيمة أكثر دقة: من خلال تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة، يمكن للمقيم تحديد المؤشرات الأكثر موثوقية وأهمية، وبالتالي الوصول إلى تقدير قيمة أكثر دقة.
- توفير أساس منطقي لتقدير القيمة: يجب أن يكون تقدير القيمة النهائي مدعوماً بالأدلة الموجودة في تقرير التقييم، ويجب أن يعكس حكم المقيم❓❓ وخبرته.
- ضمان الامتثال للمعايير المهنية: تتطلب معايير التقييم الموحدة (USPAP) من المقيمين إجراء عملية تسوية دقيقة وشاملة.
- تعزيز مصداقية التقييم: تقييم مسوى وواضح يعزز الثقة في عملية التقييم ونتائجها.
ثانياً: عملية التسوية
أ. البدء بمراجعة❓ البيانات والحسابات:
تبدأ عملية التسوية بمراجعة شاملة لجميع البيانات والحسابات والمنطق الذي تم استخدامه للوصول إلى مؤشرات القيمة المختلفة. يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء. يجب تطبيق أساليب التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
ب. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:
يجب على المقيم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على:
- كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات، أو عندما يتم اشتقاقها من بيانات أكثر تفصيلاً، أو عندما تكون مدعومة بعدة مصادر مستقلة.
- دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة الأسلوب المستخدم لاشتقاق المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها. تعتمد دقة أسلوب التقييم على مدى ملاءمة الأسلوب للمشكلة.
- ملاءمة مؤشر القيمة: تحدد مدى ملاءمة مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة حكم المقيم. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقاً مع شروط مهمة التقييم. يجب أن يكون أسلوب التقييم المستخدم لاشتقاق المؤشر مناسباً.
ج. لا تستخدم المتوسطات الرياضية:
لا يجوز استخدام المتوسطات الحسابية❓❓ أو التقنيات الرياضية الأخرى في عملية التسوية. التسوية تعتمد على حكم المقيم وخبرته.
د. دمج مؤشرات القيمة:
يجب على المقيم دمج مؤشرات القيمة المختلفة في رأي واحد للقيمة بناءً على تقييمه لموثوقية وأهمية كل مؤشر. يجب أن يكون اختيار القيمة المتوافقة مدعوماً بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المقيم هو العامل المحدد.
مثال:
لنفترض أننا قمنا بتقييم عقار سكني باستخدام ثلاث طرق مختلفة:
- طريقة مقارنة المبيعات: أشارت إلى قيمة 500,000 دولار.
- طريقة التكلفة: أشارت إلى قيمة 480,000 دولار.
- طريقة الدخل: أشارت إلى قيمة 520,000 دولار.
في هذه الحالة، يجب على المقيم تحليل وتقييم هذه المؤشرات المختلفة لتحديد الرأي الأكثر موثوقية للقيمة. على سبيل المثال، إذا كانت طريقة مقارنة المبيعات تستند إلى عدد كبير من المبيعات الحديثة للعقارات المماثلة، فقد يقرر المقيم إعطاء وزن أكبر لهذا المؤشر.
ثالثاً: الإبلاغ عن التسوية
أ. قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد (URAR):
يتضمن تقرير التقييم الموحد (URAR) قسماً مخصصاً للتسوية. في هذا القسم، يجب على المقيم الإشارة إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه “كما هو” أو “يخضع لإجراء تغييرات على العقار”. يجب أيضاً إدراج أي عوامل تكييف. يجب إدراج أي مناهج تقييم مستخدمة. يتم التأكيد من جديد على الغرض من التقييم. يتم تحديد رأي القيمة السوقية ويوقع المقيم ويؤرخ تقرير التقييم ويتضمن رقم ترخيص التقييم أو الشهادة الخاص به.
ب. تقدير النقطة مقابل نطاق القيمة:
يجب ذكر رأي قيمة العقار الذي تم تقييمه كمبلغ بالدولار واحد يُعرف باسم “تقدير النقطة”. البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق”، وهو رأي المقيم في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.
ج. وضوح التقرير:
يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المقيم.
رابعاً: المؤثرات على موثوقية مؤشرات القيمة
تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:
-
كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات، أو عندما يتم اشتقاقها من بيانات أكثر تفصيلاً، أو عندما تكون مدعومة بعدة مصادر مستقلة.
- على سبيل المثال، قد يكون مؤشر القيمة المشتق من تحليل 20 عملية بيع مماثلة أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المشتق من تحليل ثلاث عمليات بيع فقط.
-
دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة الأسلوب المستخدم لاشتقاق المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها. تعتمد دقة أسلوب التقييم على مدى ملاءمة الأسلوب للمشكلة.
- على سبيل المثال، قد يكون مؤشر القيمة المشتق من بيانات تم التحقق منها من مصادر مستقلة أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المشتق من بيانات تم الحصول عليها من طرف مهتم في الصفقة.
-
الملاءمة: تؤثر مدى ملاءمة مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المقيم. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقاً مع شروط مهمة التقييم. يجب أن يكون أسلوب التقييم المستخدم لاشتقاق المؤشر مناسباً.
- على سبيل المثال، قد يكون مؤشر القيمة المشتق من طريقة مقارنة المبيعات أكثر ملاءمة لتقييم عقار سكني من مؤشر القيمة المشتق من طريقة الدخل.
خامساً: استخدام المعادلات والصيغ الرياضية
على الرغم من أن عملية التسوية تعتمد بشكل كبير على حكم المقيم وخبرته، إلا أن بعض المعادلات والصيغ الرياضية يمكن أن تكون مفيدة في تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة. على سبيل المثال، يمكن استخدام الصيغ الإحصائية لحساب المتوسط والانحراف المعياري لمجموعة من البيانات. يمكن أيضاً استخدام الصيغ المالية لحساب القيمة الحالية لتدفقات الدخل المستقبلية.
أمثلة:
-
المتوسط (Average):
Average = (Sum of Values) / (Number of Values)
* الانحراف المعياري (Standard Deviation):σ = √[Σ(xi - μ)² / N]حيث:
- σ: الانحراف المعياري
- xi: كل قيمة في مجموعة البيانات
- μ: المتوسط الحسابي لمجموعة البيانات
- N: عدد القيم في مجموعة البيانات
- صافي الدخل التشغيلي (NOI):
NOI = Effective Gross Income - Operating Expenses
* قيمة العقار باستخدام طريقة الدخل (Capitalization Approach):Value = NOI / Capitalization Rate
سادساً: دور الحكم المهني والخبرة
في نهاية المطاف، تعتمد عملية التسوية على حكم المقيم وخبرته. يجب على المقيم أن يكون قادراً على تحليل وتقييم البيانات المتاحة بشكل موضوعي، وتحديد المؤشرات الأكثر موثوقية وأهمية، ودمج هذه المؤشرات في رأي واحد للقيمة يعكس بدقة قيمة العقار موضوع التقييم.
سابعاً: خلاصة
تعتبر تسوية التقييم خطوة أساسية في عملية تقييم العقارات. تتطلب هذه العملية مراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والمنطق الذي تم استخدامه للوصول إلى مؤشرات القيمة المختلفة، وتقييم موثوقية وأهمية كل مؤشر، ودمج هذه المؤشرات في رأي واحد للقيمة يعكس بدقة قيمة العقار موضوع التقييم. يجب أن يكون المقيم قادراً على إيصال هذا الرأي النهائي للقيمة بطريقة واضحة وموجزة في تقرير التقييم.
ملخص الفصل
بالتأكيد، إليك ملخص علمي مفصل للفصل “تسوية التقييم والإبلاغ عنه” من دورة “فهم تقييم العقارات”:
تسوية التقييم والإبلاغ عنه: ملخص علمي
يعد فصل “تسوية التقييم والإبلاغ عنه” جزءًا حاسمًا من عملية تقييم العقارات، حيث يهدف إلى الوصول إلى رأي واحد للقيمة بناءً على❓ مؤشرات قيمة متعددة. التسوية❓ ليست مجرد عملية حسابية، بل تعتمد بشكل كبير على حكم❓ وخبرة المثمن.
النقاط العلمية الرئيسية:
-
تعريف التسوية: هي عملية تحليل مؤشرات قيمة مختلفة للوصول إلى رأي واحد للقيمة. تستخدم للتوفيق بين القيم التي تشير إليها العقارات المماثلة، ووحدات المقارنة المختلفة، وتقنيات التقييم المتباينة.
-
أسس التسوية:
- لا تستخدم المتوسطات أو المعادلات الرياضية.
- تبدأ بمراجعة شاملة للبيانات والحسابات والمنطق❓ الذي أدى إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
- يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح الأخطاء.
- يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
-
تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:
- تعتمد الموثوقية على كمية البيانات، ومستوى الدقة، وأهميتها لمشكلة التقييم.
- تعتبر المؤشرات أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات، أو مشتقة من بيانات أكثر تفصيلاً، أو مدعومة بمصادر مستقلة متعددة.
- تعتمد دقة المؤشر على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات.
-
أهمية المؤشر:
- يجب أن يكون المؤشر متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
- يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.
-
الاستنتاجات:
- يجب أن يكون اختيار القيمة التي تم التوصل إليها مدعومًا بالأدلة في التقييم.
- يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم.
- عملية الوصول إلى رأي للقيمة مماثلة لعملية التسوية.
-
الإبلاغ عن التسوية:
- يجب على المثمن إكمال قسم التسوية في “تقرير التقييم السكني الموحد”.
- يجب تحديد ما إذا كان التقييم❓ “كما هو” أو “يخضع” لتعديلات.
- يجب إدراج أي عوامل مشروطة.
- يجب تحديد أي طرق تقييم مستخدمة.
- يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
- يجب تحديد رأي القيمة السوقية، وتوقيع المثمن وتاريخ التقرير، وإدراج رقم الترخيص أو الشهادة.
-
تقدير القيمة:
- يتم التعبير عن رأي قيمة العقار المقيم كمبلغ دولار واحد (“تقدير نقطة”).
- بديلًا لذلك، يمكن استخدام❓ “قيمة النطاق”، وهي رأي المثمن في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
- يجب تقريب آراء القيمة.
-
المراجعة: يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه مفهوم بسهولة للقارئ غير المثمن.
الآثار المترتبة على الموضوع:
- التقييم الدقيق: التسوية السليمة تضمن تقييمًا دقيقًا للعقارات، وهو أمر بالغ الأهمية للمعاملات العقارية، وقرارات الإقراض، والتخطيط المالي.
- الشفافية: الإبلاغ الواضح عن عملية التسوية يوفر الشفافية ويزيد من ثقة الأطراف المعنية في التقييم.
- المسؤولية المهنية: يتطلب من المثمنين تحمل مسؤولية آرائهم وتبريرها بشكل منطقي، مما يعزز المعايير المهنية.
باختصار، تسوية التقييم هي عملية معقدة تتطلب خبرة وحكمًا مهنيًا لضمان الوصول إلى تقدير❓ قيمة عادل وموثوق للعقار.
