العربيّة
تقييم المواقع: الاستخدام الأمثل وأساليب التقييم
الفصل السادس: تقييم المواقع: الاستخدام الأمثل وأساليب التقييم
مقدمة
يعد تقييم المواقع جزءًا أساسيًا من عملية تقييم العقارات. يرتكز هذا التقييم على تحديد “الاستخدام الأمثل” للموقع، وهو الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وواقعية للموقع. يهدف هذا الفصل إلى استعراض مفهوم الاستخدام الأمثل، وشرح أساليب تقييم المواقع المختلفة، مع التركيز على التطبيقات العملية والأسس العلمية لكل طريقة.
أولاً: الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use)
أ. تعريف الاستخدام الأمثل:
الاستخدام الأمثل (HBU) هو الاستخدام “المعقول والمحتمل” للموقع الذي يؤدي إلى تحقيق أعلى قيمة سوقية حالية، مع الأخذ في الاعتبار القيود القانونية والفيزيائية والاقتصادية.
* التعريف العلمي: هو الاستخدام الذي يحقق أقصى عائد اقتصادي للمالك مع الأخذ في الاعتبار جميع العوامل ذات الصلة.
* الأهمية: يعتبر نقطة البداية الأساسية لعملية التقييم، حيث يحدد نوع العقار والمقارنات المستخدمة في التقييم.
ب. أركان الاستخدام الأمثل:
لكي يكون الاستخدام هو الأمثل، يجب أن يستوفي أربعة شروط أساسية:
1. القانونية (Legally Permitted Use): يجب أن يكون الاستخدام مسموحًا به بموجب القوانين واللوائح الحالية والمستقبلية، مثل قوانين تقسيم المناطق (Zoning) والاشتراطات البنائية.
2. الفيزيائية (Physically Possible Use): يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا من الناحية الفيزيائية، مع الأخذ في الاعتبار حجم وشكل الموقع، والتربة، والتضاريس، والموارد المتاحة.
3. الاقتصادية (Economically Feasible Use): يجب أن يكون الاستخدام مجديًا من الناحية الاقتصادية، أي أن يحقق عائدًا كافيًا لتغطية التكاليف وتحقيق ربح معقول.
4. الإنتاجية القصوى (Maximally Productive Use): يجب أن يكون الاستخدام هو الأكثر إنتاجية من بين❓❓ جميع الاستخدامات الأخرى الممكنة والمجدية، أي الذي يحقق أعلى قيمة سوقية حالية.
ج. المعادلة الرياضية (صيغة توضيحية):
يمكن التعبير عن الاستخدام الأمثل رياضياً (بشكل مبسط) على النحو التالي:
HBU = Max { PV(Ui) }
حيث:
* HBU: الاستخدام الأمثل.
* PV(Ui): القيمة الحالية (Present Value) للاستخدام المحتمل رقم “i”.
* Max: دالة إيجاد القيمة القصوى.
د. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):
يعتمد الاستخدام الأمثل على توقعات المستثمرين حول المستقبل. لذلك، يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار التغيرات المحتملة في القوانين، والاقتصاد، والبيئة، والتي قد تؤثر على قيمة العقار.
ه. الاستخدام المؤقت (Interim Use):
هو الاستخدام الحالي للموقع الذي يتوقع تغييره في المستقبل القريب إلى استخدام أكثر ربحية. على سبيل المثال، استخدام قطعة أرض زراعية كموقف سيارات مؤقت قبل تطويرها كمبنى تجاري.
ثانياً: الأراضي الخالية والمحسنة (Vacant and Improved Land)
أ. الاستخدام الأمثل للأرض الخالية (Land as if Vacant):
يتم تحديد الاستخدام الأمثل❓❓ للأرض الخالية على افتراض أن الأرض خالية من أي تحسينات، ويتم اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة.
ب. الاستخدام الأمثل للعقار المحسن (Property as Improved):
يتم تحديد الاستخدام الأمثل للعقار المحسن على افتراض بقاء التحسينات الحالية، ويتم اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة مع الأخذ في الاعتبار تكاليف الصيانة والترميم.
ج. الاستخدام غير المطابق للقانون (Legal Nonconforming Use):
هو استخدام موجود بالفعل ولكنه لم يعد مسموحًا به بموجب قوانين تقسيم المناطق الجديدة. قد يكون هذا الاستخدام هو الأمثل للعقار المحسن، ولكنه ليس الأمثل للأرض الخالية.
د. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use):
يجب أن يتم تقييم الأرض والتحسينات على أساس نفس الاستخدام، والذي يجب أن يكون الاستخدام الأمثل.
هـ. الأراضي الزائدة (Excess Land) والأراضي الفائضة (Surplus Land):
* الأراضي الزائدة: هي الأراضي التي ليست ضرورية للاستخدام الأمثل للموقع، ويمكن بيعها أو تطويرها بشكل منفصل.
* الأراضي الفائضة: هي الأراضي التي ليست ضرورية للاستخدام الأمثل للموقع، ولا يمكن بيعها أو تطويرها بشكل منفصل.
و. مبدأ التجميع (Plottage):
هو الزيادة في قيمة العقار نتيجة لدمج قطعتين أو أكثر من الأراضي لتشكيل قطعة واحدة أكبر وأكثر قيمة.
ثالثاً: أساليب تقييم المواقع
هناك عدة أساليب لتقييم المواقع، ولكل منها نقاط قوة وضعف. فيما يلي استعراض لأهم هذه الأساليب:
أ. طريقة المقارنة البيعية❓ (Sales Comparison Approach):
* الشرح: هي الطريقة الأكثر شيوعًا وموثوقية لتقييم المواقع. تعتمد على مقارنة الموقع المراد تقييمه❓❓ بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.
* الخطوات:
1. تحديد المواقع المماثلة: يجب أن تكون المواقع المماثلة متشابهة في الحجم، والشكل، والموقع، والاستخدام المحتمل، والقيود القانونية.
2. جمع البيانات: جمع بيانات حول أسعار بيع المواقع المماثلة، وشروط البيع، والتمويل، وتواريخ البيع.
3. إجراء التعديلات: إجراء تعديلات على أسعار بيع المواقع المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه.
* العناصر الأساسية للمقارنة:
* الحقوق العقارية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي اختلافات في الحقوق المنقولة، مثل حقوق الارتفاق (Easements).
* شروط التمويل (Financing Terms): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي شروط تمويل غير عادية، مثل الفوائد المدفوعة مسبقًا أو القروض المدعومة.
* شروط البيع (Conditions of Sale): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي ظروف غير عادية للبيع، مثل البيع القسري أو البيع بين الأقارب.
* المصروفات اللاحقة للبيع (Expenditures Immediately After Sale): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي مصروفات ضرورية لتجهيز الأرض للاستخدام المتوقع.
* ظروف السوق (Market Conditions Adjustment): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع.
* الموقع (Location Adjustments): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي اختلافات في الموقع، مثل القرب من الخدمات أو المرافق.
* الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي اختلافات في الخصائص الفيزيائية، مثل الحجم، والشكل، والتضاريس، والتربة.
* الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي اختلافات في الخصائص الاقتصادية، مثل تقسيم المناطق والاستخدامات المسموح بها.
-
الصيغة الرياضية (للتعديل):
قيمة الموقع (المراد تقييمه) = سعر بيع الموقع المشابه +/- التعديلات -
مثال: إذا بيعت قطعة أرض مشابهة بـ 100,000 دولار، ولكن موقعها أفضل (يستحق أكثر بـ 5,000 دولار)، يكون تقييم الأرض المراد تقييمها 95,000 دولار.
ب. طريقة التخصيص (Allocation Method):
* الشرح: تفترض هذه الطريقة أن قيمة الأرض تمثل نسبة معينة من قيمة العقار الكلية. يتم تحديد هذه النسبة بناءً على بيانات السوق أو آراء الخبراء.
* الخطوات:
1. تحديد قيمة العقار الكلية: يتم تحديد قيمة العقار الكلية باستخدام أي من أساليب التقييم الأخرى، مثل طريقة التكلفة أو طريقة الدخل.
2. تحديد نسبة التخصيص: يتم تحديد نسبة التخصيص بناءً على بيانات السوق أو آراء الخبراء.
3. حساب قيمة الأرض: يتم حساب قيمة الأرض بضرب قيمة العقار الكلية في نسبة التخصيص.
* الصيغة الرياضية:
قيمة الأرض = قيمة العقار الكلية * نسبة التخصيص
- مثال: إذا كانت قيمة العقار الكلية 200,000 دولار، ونسبة تخصيص الأرض 25%، فإن قيمة الأرض هي 50,000 دولار.
ج. طريقة الاستخلاص (Extraction Method):
* الشرح: يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم الأراضي المطورة. يتم حساب قيمة الأرض عن طريق طرح قيمة التحسينات (الأصول الثابتة) من قيمة العقار الكلية.
* الخطوات:
1. تحديد قيمة العقار الكلية: يتم تحديد قيمة العقار الكلية باستخدام أي من أساليب التقييم الأخرى، مثل طريقة المقارنة البيعية.❓
2. تحديد قيمة التحسينات: يتم تحديد قيمة التحسينات باستخدام طريقة التكلفة مع خصم الاستهلاك.
3. حساب قيمة الأرض: يتم حساب قيمة الأرض بطرح قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلية.
* الصيغة الرياضية:
قيمة الأرض = قيمة العقار الكلية - قيمة التحسينات
- مثال: إذا كانت قيمة العقار الكلية 250,000 دولار، وقيمة التحسينات 150,000 دولار، فإن قيمة الأرض هي 100,000 دولار.
د. طريقة التطوير (Development Method):
* الشرح: تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي غير المطورة التي من المحتمل أن يتم تطويرها في المستقبل. يتم تقدير قيمة الأرض عن طريق خصم تكاليف التطوير المتوقعة من الإيرادات المتوقعة بعد التطوير.
* الخطوات:
1. تحديد الاستخدام الأمثل: يتم تحديد الاستخدام الأمثل للأرض بعد التطوير.
2. تقدير الإيرادات المتوقعة: يتم تقدير الإيرادات المتوقعة بعد التطوير، مثل أسعار بيع الوحدات السكنية أو الإيجارات.
3. تقدير تكاليف التطوير: يتم تقدير تكاليف التطوير المتوقعة، مثل تكاليف البناء، والتسويق، والتمويل.
4. خصم تكاليف التطوير من الإيرادات المتوقعة: يتم خصم تكاليف التطوير من الإيرادات المتوقعة للحصول على القيمة المتبقية للأرض.
* الصيغة الرياضية (مبسطة):
قيمة الأرض = الإيرادات المتوقعة - تكاليف التطوير
- مثال: إذا كانت الإيرادات المتوقعة بعد التطوير 500,000 دولار، وتكاليف التطوير 300,000 دولار، فإن قيمة الأرض هي 200,000 دولار.
هـ. طريقة الدخل المتبقي (Land Residual Method):
* الشرح: تعتمد على تحديد صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) للعقار، ثم تخصيص جزء منه للتحسينات. يتم احتساب قيمة الأرض عن طريق رسملة الدخل المتبقي.
* الخطوات:
1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI): يتم تقدير NOI للعقار بعد تطويره.
2. تحديد معدل الرسملة للتحسينات (Building Capitalization Rate): يتم تحديد معدل الرسملة المناسب للتحسينات بناءً على بيانات السوق.
3. حساب دخل التحسينات: يتم حساب دخل التحسينات بضرب قيمة التحسينات في معدل الرسملة.
4. حساب دخل الأرض: يتم حساب دخل الأرض بطرح دخل التحسينات من NOI.
5. تحديد معدل الرسملة للأرض (Land Capitalization Rate): يتم تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض بناءً على بيانات السوق.
6. حساب قيمة الأرض: يتم حساب قيمة الأرض بقسمة دخل الأرض على معدل الرسملة.
* الصيغة الرياضية:
I (دخل) = V (قيمة) * R (معدل الرسملة)
I (دخل الأرض) = صافي الدخل التشغيلي - (قيمة التحسينات * معدل الرسملة للتحسينات)
قيمة الأرض = دخل الأرض / معدل الرسملة للأرض
- مثال: إذا كان صافي الدخل التشغيلي 80,000 دولار، وقيمة التحسينات 500,000 دولار، ومعدل الرسملة للتحسينات 10%، ومعدل الرسملة للأرض 8%، فإن قيمة الأرض هي 375,000 دولار.
- دخل الأرض = 80,000 - (500,000 * 0.1) = 30,000 دولار
- قيمة الأرض = 30,000 / 0.08 = 375,000 دولار
و. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):
* الشرح: تستخدم هذه الطريقة في الحالات التي يتم فيها تأجير الأرض بموجب عقد إيجار طويل الأجل (Ground Lease). يتم تقدير قيمة الأرض عن طريق رسملة قيمة الإيجار السنوي للأرض.
* الخطوات:
1. تحديد قيمة الإيجار السنوي للأرض: يتم تحديد قيمة الإيجار السنوي للأرض بموجب عقد الإيجار.
2. تحديد معدل الرسملة: يتم تحديد معدل الرسملة المناسب بناءً على المخاطر المرتبطة بالتدفق النقدي.
3. حساب قيمة الأرض: يتم حساب قيمة الأرض بقسمة قيمة الإيجار السنوي على معدل الرسملة.
* الصيغة الرياضية:
قيمة الأرض = الإيجار السنوي / معدل الرسملة
- مثال: إذا كان الإيجار السنوي للأرض 20,000 دولار، ومعدل الرسملة 8%، فإن قيمة الأرض هي 250,000 دولار.
ز. جداول العمق (“4-3-2-1 Method”):
* الشرح: تستخدم هذه الجداول لتقدير قيمة الجزء الأمامي من الأرض بالنسبة إلى الجزء الخلفي. تفترض أن الجزء الأمامي من الأرض أكثر قيمة من الجزء الخلفي.
* الخطوات:
1. تحديد عمق الأرض: يتم تحديد عمق الأرض.
2. تحديد قيمة الأرض بالكامل: يتم تحديد قيمة الأرض بالكامل باستخدام أي من أساليب التقييم الأخرى.
3. تطبيق جدول العمق: يتم تطبيق جدول العمق لتقدير قيمة الجزء الأمامي من الأرض.
* المثال: تقسيم قيمة الأرض إلى: 40% للجزء الأمامي، 30% للربع الثاني، 20% للربع الثالث، 10% للربع الأخير. (هذا المثال هو الأكثر شيوعا)
الخلاصة
يعد تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للاستخدام الأمثل وأساليب التقييم المختلفة. يجب على المثمن أن يختار الأسلوب الأنسب بناءً على طبيعة الموقع، والبيانات المتاحة، وظروف السوق. طريقة المقارنة البيعية هي الأسلوب الأكثر شيوعًا وموثوقية، ولكن يجب على المثمن أن يكون على دراية بأساليب التقييم الأخرى لاستخدامها في الحالات التي لا تتوفر فيها بيانات كافية.
ملخص الفصل
ملخص علمي للفصل “تقييم المواقع❓: الاستخدام الأمثل وأساليب التقييم”
**مقدمة:**
يتناول هذا الفصل من الدورة التدريبية "فهم تقييم العقارات: التقارير، المصالح، والملكية" موضوعًا محوريًا في تقييم العقارات، وهو تقييم المواقع، مع التركيز على مفهوم الاستخدام الأمثل، وأساليب التقييم المختلفة المتاحة. يؤكد الفصل على أهمية هذا التقييم في تحديد القيمة السوقية للعقارات، خاصة في سياق تطبيق أساليب التقييم المختلفة واتخاذ القرارات الاستثمارية.
**النقاط العلمية الرئيسية:**
1. **الحاجة إلى تقييم منفصل للموقع:**
* يبرز الفصل ضرورة إجراء تقييم مستقل للموقع كجزء من عملية التقييم الشاملة للعقار. هذا التقييم المنفصل ضروري بشكل خاص عند استخدام أساليب التقييم التي تعتمد على <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-199764" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">تقدير قيمة الأرض</span><span class="flag-trigger">❓</span></a> بشكل مستقل، مثل "طريقة التكلفة" (Cost Approach) و "طريقة الدخل المتبقي للمبنى" (Building Residual Technique).
* كما قد يكون التقييم المستقل للموقع مطلبًا قانونيًا، خاصة في التقييمات المتعلقة بضريبة الأملاك وقضايا الاستملاك.
2. **الاستخدام الأمثل:**
* يتم التأكيد على أن القيمة السوقية للعقار ترتبط ارتباطًا وثيقًا ب<a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-199772" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">الاستخدام <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-199770" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">الأمثل للموقع</span><span class="flag-trigger">❓</span></a></span><span class="flag-trigger">❓</span></a>. الاستخدام الأمثل <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-199759" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">هو الاستخدام</span><span class="flag-trigger">❓</span></a> الأكثر ترجيحًا والذي يحقق أعلى قيمة سوقية للموقع في تاريخ التقييم.
3. **أساليب التقييم الثلاثة:**
* يوضح الفصل أن تقييم العقارات يعتمد على ثلاثة مناهج رئيسية:
* **طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):** تعتمد على مقارنة العقار موضوع التقييم بأسعار بيع العقارات المماثلة في السوق. تتطلب هذه الطريقة تحديد العقارات "المقارنة" وإجراء تعديلات على أسعار بيعها لتعكس الاختلافات <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-199762" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">بين</span><span class="flag-trigger">❓</span></a>ها وبين العقار موضوع التقييم.
* **طريقة التكلفة (Cost Approach):** تعتمد على تقدير قيمة الموقع، ثم إضافة التكلفة التقديرية لبناء التحسينات الجديدة، مع طرح أي استهلاك طرأ على التحسينات الموجودة.
* **طريقة الدخل (Income Approach):** تفترض أن قيمة العقار تتناسب طرديًا مع مقدار الدخل الذي يمكن أن يحققه. تعتمد هذه الطريقة على تحليل الدخل الصافي أو الدخل الإجمالي للعقار لتحديد قيمته.
* يتم الإشارة إلى أن كل من هذه الأساليب تؤدي إلى "مؤشر قيمة" (Value Indicator) مختلف.
4. **التوفيق بين مؤشرات القيمة:**
* يوضح الفصل أن الخطوة الأخيرة في عملية التقييم تتطلب "التوفيق" (Reconciliation) بين مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من الأساليب الثلاثة. التوفيق ليس مجرد عملية حسابية بسيطة لحساب متوسط القيم، بل هو عملية تحليلية تتطلب من المثمن تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة وتحديد الوزن النسبي الذي يجب أن يعطى لكل منها بناءً على طبيعة مهمة التقييم وظروف السوق.
**الاستنتاجات:**
* يعد تقييم المواقع جزءًا أساسيًا من عملية تقييم العقارات، وهو ضروري لتطبيق أساليب التقييم المختلفة بشكل صحيح.
* يعتبر الاستخدام الأمثل للموقع هو المحدد الرئيسي لقيمته السوقية.
* يجب على المثمن أن يمتلك فهمًا شاملاً لأساليب التقييم الثلاثة الرئيسية وأن يكون قادرًا على التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة بشكل فعال.
**الآثار المترتبة على الموضوع:**
* **بالنسبة للمثمنين:** يجب أن يكون المثمنون على دراية كاملة بأهمية تقييم المواقع وأساليب التقييم المختلفة المتاحة. يجب أن يكونوا قادرين على تحليل الاستخدام الأمثل للموقع وتحديد العوامل التي تؤثر على قيمته السوقية.
* **بالنسبة للمستثمرين:** يجب على المستثمرين فهم أهمية تقييم المواقع في اتخاذ القرارات الاستثمارية. يجب أن يكونوا قادرين على تقييم قيمة المواقع المختلفة وتحديد أفضل استخدام لها لتحقيق أقصى عائد على الاستثمار.
* **بالنسبة لواضعي السياسات:** يجب على واضعي السياسات إدراك أهمية تقييم المواقع في إدارة الأراضي وتخطيط المدن. يمكن أن يساعد تقييم المواقع في تحديد أفضل استخدام للأراضي وتوجيه التنمية الحضرية بشكل مستدام.
**في الختام:**
يقدم هذا الفصل أساسًا علميًا متينًا لتقييم المواقع، مع التركيز على أهمية الاستخدام الأمثل وأساليب التقييم المختلفة. من خلال فهم هذه المفاهيم، يمكن للمثمنين والمستثمرين وواضعي السياسات اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن إدارة الأراضي وتنمية العقارات.
