تقييم المواقع: الأساسيات والأساليب

الفصل السادس: تقييم المواقع: الأساسيات والأساليب

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لتقييم المواقع العقارية بشكل علمي ومنهجي. يتم التركيز على المفاهيم الأساسية والنظريات العلمية ذات الصلة، بالإضافة إلى استعراض الأساليب العملية المستخدمة في❓ هذا المجال. يشمل المحتوى دراسة مفصلة لمفهوم “الاستخدام الأمثل والأعلى” وأهميته في عملية التقييم، بالإضافة إلى استعراض مجموعة متنوعة من الأساليب المستخدمة لتقدير قيمة المواقع، مع التركيز على مزايا وعيوب كل طريقة.

أولاً: الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use - HBU)

1.1. تعريف الاستخدام الأمثل والأعلى

يُعرف الاستخدام الأمثل والأعلى بأنه “الاستخدام المعقول والمحتمل الذي يحقق أعلى قيمة حالية للموقع، وذلك في تاريخ التقييم.” يعكس هذا التعريف الاعتقاد بأن قيمة العقار تعتمد على كيفية استخدامه.

التعريف العلمي: يمكن التعبير عن❓ الاستخدام الأمثل والأعلى رياضياً على النحو التالي:

HBU = Max[PV(Ui)]

حيث:
* HBU: الاستخدام الأمثل والأعلى.
* PV(Ui): القيمة الحالية للاستخدام (Ui).
* i: يشير إلى مختلف الاستخدامات المحتملة.

يشير هذا التعريف إلى أن الاستخدام الأمثل والأعلى هو ذلك الذي يعطي أعلى قيمة حالية بين جميع الاستخدامات المحتملة.

1.2. أهمية تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى

يلعب تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى دوراً حاسماً في عملية التقييم العقاري للأسباب التالية:

1. تأثيره على القيمة: يحدد الاستخدام الأمثل والأعلى قيمة العقار، حيث أن القيمة السوقية تعكس الاستخدام الأكثر ربحية.
2. توجيه تقييم الأراضي والتحسينات: يعتمد تقييم الأراضي والتحسينات بشكل منفصل على تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى، حيث يجب تقييم كليهما بناءً على نفس الاستخدام المتوقع. مبدأ❓ “الاستخدام المتسق” (Consistent Use).
3. تحديد العقارات المقارنة: يوجه تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى عملية اختيار العقارات المقارنة في أسلوب المقارنة البيعية، حيث يجب أن تكون العقارات المقارنة ذات استخدامات مماثلة للاستخدام الأمثل والأعلى للعقار موضوع التقييم.

1.3. خصائص الاستخدام الأمثل والأعلى

يجب أن يستوفي الاستخدام الأمثل والأعلى أربعة شروط أساسية:

1. مسموح به قانوناً (Legally Permitted Use): يجب أن يكون الاستخدام متوافقاً مع القوانين واللوائح المحلية، مثل قوانين تقسيم المناطق والقيود البيئية.
2. ممكن مادياً (Physically Possible Use): يجب أن يكون الاستخدام قابلاً للتطبيق من الناحية المادية، مع مراعاة حجم الموقع وشكله والتربة والتضاريس.
3. مجد اقتصادياً (Economically Feasible Use): يجب أن يحقق الاستخدام عائداً اقتصادياً إيجابياً، مع مراعاة تكاليف التطوير والتشغيل.
4. أكثر إنتاجية (Maximally Productive Use): من بين جميع الاستخدامات المجدية اقتصادياً، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد صافي للمالك.

مثال:

لنفترض أن لدينا قطعة أرض تقع في منطقة سكنية ذات كثافة منخفضة.

1. مسموح به قانوناً: يسمح تقسيم المناطق ببناء منازل منفصلة فقط.
2. ممكن مادياً: الأرض مستوية وجاهزة للبناء.
3. مجد اقتصادياً: يمكن بناء منزل وبيعه بربح.
4. أكثر إنتاجية: بناء منزل منفصل سيكون أكثر ربحية من ترك الأرض خالية.

إذن، الاستخدام الأمثل والأعلى لهذه الأرض هو بناء منزل منفصل.

1.4. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation)

يعتبر مبدأ التوقع من المبادئ الأساسية في التقييم العقاري، وينص على أن قيمة العقار تتأثر بالفوائد المستقبلية المحتملة من ملكيته. يجب على المثمن أن يضع في اعتباره التوقعات المستقبلية عند تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى.

1.5. الاستخدام المؤقت (Interim Use)

قد يكون الاستخدام الأمثل والأعلى الحالي للموقع مؤقتاً، وذلك في انتظار حدوث تغييرات في الظروف المحيطة. في هذه الحالة، يُعرف الاستخدام الحالي بالاستخدام المؤقت.

مثال: قطعة أرض زراعية تقع على أطراف مدينة، وقد يكون الاستخدام الأمثل والأعلى لها حالياً هو الزراعة، ولكن من المتوقع أن يتم تطويرها في المستقبل القريب لتصبح منطقة سكنية.

ثانياً: تقييم المواقع: الأراضي الخالية والأراضي المحسنة

2.1. الأراضي الخالية

عند تقييم الأراضي الخالية، يجب تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى كما لو كانت الأرض فارغة وجاهزة للتطوير.

2.2. الأراضي المحسنة

عند تقييم الأراضي المحسنة، يجب مراعاة وجود التحسينات القائمة وتأثيرها على قيمة الأرض. قد يكون الاستخدام الأمثل والأعلى الحالي مختلفاً عن الاستخدام الأمثل والأعلى كما لو كانت الأرض خالية.

2.2.1. الاستخدام القانوني غير المطابق (Legal Nonconforming Use): قد يكون الاستخدام الحالي للعقار قانونياً، ولكنه لا يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق الحالية. في هذه الحالة، يجب تحديد ما إذا كان الاستخدام القانوني غير المطابق يمثل الاستخدام الأمثل والأعلى.

2.2.2. القيمة الحقيقية للاستخدام الأمثل والأعلى: عند تقييم الأراضي المحسنة، يجب مقارنة قيمة العقار مع التحسينات القائمة بقيمة الأرض كما لو كانت خالية، مع مراعاة تكاليف إزالة التحسينات القائمة. الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة هو القيمة الحقيقية للاستخدام الأمثل والأعلى.

2.3. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use)

عند استخدام أساليب تقييم تتطلب تقييم الأرض والتحسينات بشكل منفصل، يجب تقييم كليهما بناءً على نفس الاستخدام، وهو الاستخدام الأمثل والأعلى.

2.4. الأرض الزائدة (Excess Land)

هي جزء من الأرض غير ضروري للاستخدام الأمثل والأعلى الحالي، ويمكن استخدامه بشكل منفصل.

2.5. دمج الأراضي (Plottage)

يشير إلى الزيادة في القيمة الناتجة عن دمج قطعتي أرض أو أكثر لإنشاء قطعة أكبر ذات استخدام أمثل وأعلى أكثر ربحية.

ثالثاً: أساليب تقييم المواقع

تتوفر العديد من الأساليب لتقييم المواقع، وتعتمد اختيار الأسلوب المناسب على توفر البيانات والظروف الخاصة بكل حالة.

3.1. أسلوب المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

يعتبر هذا الأسلوب الأكثر استخداماً وموثوقية لتقييم المواقع، حيث يعتمد على مقارنة الموقع موضوع التقييم بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخراً في نفس المنطقة.

3.1.1. مصادر البيانات:
* سجلات البيع.
* وكلاء العقارات.
* محللون عقاريون.
* بنوك ومؤسسات تمويل عقاري.

3.1.2. عناصر المقارنة:
يتم تعديل أسعار البيع للعقارات المقارنة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم في العناصر التالية:

أ. حقوق الملكية المنقولة❓❓ (Real Property Rights Conveyed): يجب تعديل الأسعار لتعكس أي اختلافات في حقوق الملكية، مثل حقوق الارتفاق أو قيود الاستخدام.
ب. شروط التمويل (Financing Terms): يجب تعديل الأسعار لتعكس أي شروط تمويل غير تقليدية، مثل أسعار الفائدة المنخفضة أو شروط الدفع المؤجلة.
ج. ظروف البيع (Conditions of Sale): يجب تعديل الأسعار لتعكس أي ظروف غير عادية قد تؤثر على السعر، مثل البيع القسري أو العلاقة بين البائع والمشتري.
د. المصروفات الفورية بعد البيع (Expenditures Immediately After Sale): يجب تعديل الأسعار لتعكس المصروفات التي سيتحملها المشتري بعد البيع، مثل تكاليف الهدم أو الإصلاح.
ه. ظروف السوق (Market Conditions Adjustment): يجب تعديل الأسعار لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ بيع العقار المقارن وحتى تاريخ التقييم.
و. الموقع (Location Adjustments): يجب تعديل الأسعار لتعكس الاختلافات في الموقع، مثل القرب من المرافق أو التعرض للضوضاء.
ز. الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): يجب تعديل الأسعار لتعكس الاختلافات في الحجم والشكل والتضاريس والتربة.
ح. الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): يجب تعديل الأسعار لتعكس الاختلافات في الدخل أو النفقات أو الإيجارات.

3.1.3. تعديلات أسعار العقارات المقارنة:

يتم إجراء تعديلات على أسعار البيع للعقارات المقارنة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم. يجب أن تستند التعديلات إلى بيانات السوق ودراسات تحليلية.

3.2. أسلوب التخصيص (Allocation Method)

يعتمد هذا الأسلوب على تخصيص نسبة معينة من قيمة العقار الكلية للأرض. يتم تحديد هذه النسبة بناءً على بيانات السوق أو الخبرة المهنية للمثمن.

3.3. أسلوب الاستخلاص (Extraction Method)

يعتمد هذا الأسلوب على استخلاص قيمة الأرض عن طريق خصم قيمة التحسينات (بعد احتساب الإهلاك) من قيمة العقار الكلية.

3.4. أسلوب التطوير (Development Method)

يستخدم هذا الأسلوب لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها في المستقبل، ويتضمن تقدير إيرادات التطوير وخصم التكاليف والربح المناسب للمطور.

3.5. أسلوب الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

يعتمد هذا الأسلوب على تخصيص جزء من دخل العقار للأرض، ثم حساب قيمة الأرض عن طريق رسملة هذا الدخل.

3.6. أسلوب رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

يعتمد هذا الأسلوب على رسملة إيجار الأرض (Ground Rent) لتحديد قيمة الأرض.

3.7. جداول الأعماق (Depth Tables)

تستخدم هذه الجداول لتقدير قيمة الأرض بناءً على عمقها، مع الأخذ في الاعتبار أن الجزء الأمامي من الأرض عادة ما يكون أكثر قيمة من الجزء الخلفي.

رابعاً: خاتمة

يعتبر تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهماً عميقاً للمفاهيم الأساسية والنظريات العلمية ذات الصلة، بالإضافة إلى مهارات عملية في استخدام الأساليب المختلفة. يجب على المثمن أن يكون قادراً على تحليل البيانات وتقييم المخاطر واتخاذ القرارات بناءً على أسس علمية ومنهجية.

خامساً: قائمة المصطلحات الأساسية

1. الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use)
2. حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed)
3. شروط التمويل (Financing Terms)
4. ظروف البيع (Conditions of Sale)
5. الأرض الزائدة (Excess Land)
6. دمج الأراضي (Plottage)
7. الاستخدام القانوني غير المطابق (Legal Nonconforming Use)
8. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation)
9. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use)

سادساً: مراجع

• The Appraisal of Real Estate, 14th Edition, Appraisal Institute.
• USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice).

ملاحظات:
* تم استخدام الترقيم اللاتيني في هذا المحتوى بناءً على طلب المستخدم.
* لم يتم استخدام تنسيق Markdown.
* تم توفير أمثلة وصيغ رياضية لتعزيز الفهم.

أتمنى أن يكون هذا المحتوى العلمي التفصيلي مفيداً في الدورة التدريبية الخاصة بكم.