أساليب تقييم المواقع في تقارير التقييم العقاري

الفصل السادس: أساليب تقييم المواقع في تقارير التقييم العقاري❓❓

مقدمة

يعد تقييم المواقع (Site Valuation) عملية حاسمة في التقييم العقاري، إذ يمثل قيمة الأرض الخالية أو قيمة الأرض كجزء من عقار مُحسَّن. يتطلب تقييم المواقع فهمًا عميقًا لأفضل استخدام (Highest and Best Use)، وعوامل العرض والطلب في السوق، وخصائص الموقع الفيزيائية والقانونية والاقتصادية. هذا الفصل يهدف إلى تقديم نظرة شاملة على أساليب تقييم المواقع المستخدمة في تقارير التقييم العقاري، مع التركيز على النظريات والمبادئ العلمية والتطبيقات العملية.

أولاً: أفضل استخدام (Highest and Best Use)

أ. تعريف أفضل استخدام:

يُعرّف أفضل استخدام بأنه “الاستخدام المعقول والمحتمل للممتلكات الذي يؤدي إلى أعلى قيمة حالية، بتاريخ التقييم.” (The use that is reasonable and probable and that results in the highest present value, as of the date of the appraisal). يعتمد هذا التعريف على عدة مبادئ اقتصادية، منها:

• مبدأ التوقع (Principle of Anticipation): قيمة العقار تتأثر بالمنافع المستقبلية المتوقعة.
• مبدأ المساهمة (Principle of Contribution): قيمة أي عنصر في العقار تحدد بمساهمته في القيمة الكلية.
• مبدأ العرض والطلب (Principle of Supply and Demand): قيمة العقار تتأثر بتوازن العرض والطلب في السوق.

ب. أهمية تحليل أفضل استخدام:

يعد تحليل أفضل استخدام (Highest and Best Use Analysis) أساسيًا في تقييم المواقع لعدة أسباب:

1. تحديد القيمة السوقية: يساعد على تحديد القيمة السوقية العادلة للموقع.
2. توجيه عملية التقييم: يوجه اختيار أساليب التقييم المناسبة.
3. تحديد العقارات المقارنة: يساعد على تحديد العقارات المقارنة المناسبة.
4. تلبية متطلبات معايير التقييم: يضمن الامتثال للمعايير المهنية والأخلاقية.

ج. خصائص أفضل استخدام:

لتحديد أفضل استخدام، يجب أن يحقق الاستخدام المقترح الشروط التالية:

1. مسموح به قانونًا (Legally Permitted): يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق (Zoning Laws)، وأنظمة البناء، والقيود البيئية، والاتفاقيات الخاصة (Easements, Deed Restrictions).
2. ممكن فعليًا (Physically Possible): يعتمد على حجم الموقع، وشكله، وميوله، وخصائص التربة، وتوفر المرافق.
3. مُجدٍ اقتصاديًا (Economically Feasible): يجب أن يحقق عائدًا اقتصاديًا إيجابيًا، وأن يكون الطلب عليه كافيًا لتحقيق الربحية.
4. أعلى إنتاجية (Maximally Productive): الاستخدام الذي يحقق أعلى صافي عائد متوقع للمالك على المدى الطويل.

د. معادلة صافي العائد (Net Operating Income - NOI):
تستخدم هذه المعادلة لتقدير ما إذا كان الاستخدام المقترح مجدٍ اقتصاديًا.

NOI = Gross Revenue - Operating Expenses

حيث:

• NOI: صافي الدخل التشغيلي
• Gross Revenue: إجمالي الإيرادات
• Operating Expenses: المصاريف التشغيلية

ثانياً: تقييم المواقع الخالية والمحسنة

أ. التمييز بين المواقع الخالية والمحسنة:

• الموقع الخالي: يتم تقييمه على أساس افتراض أن الموقع خالٍ من أي تحسينات ويمكن تطويره بأفضل استخدام له.
• الموقع المحسن: يتم تقييمه مع الأخذ في الاعتبار التحسينات الموجودة وتأثيرها على قيمة الموقع.

ب. الاستخدام القانوني غير المطابق (Legal Nonconforming Use):

هو استخدام قائم للعقار لا يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق الحالية ولكنه مسموح به قانونًا لأنه كان موجودًا قبل تغيير القوانين. قد يكون الاستخدام القانوني غير المطابق هو أفضل استخدام للموقع المحسن، ولكن ليس للموقع الخالي.

ج. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use):

ينص على أنه عند تقييم عقار محُسَّن، يجب تقييم الأرض والتحسينات على أساس نفس الاستخدام.

د. الأرض الفائضة أو الزائدة (Excess or Surplus Land):

• الأرض الفائضة: هي الأرض التي ليست ضرورية لأفضل استخدام للموقع ويمكن بيعها بشكل منفصل.
• الأرض الزائدة: هي الأرض التي ليست ضرورية لأفضل استخدام للموقع ولا يمكن بيعها بشكل منفصل.

هـ. التوحيد (Plottage):

هو الزيادة في قيمة العقار الناتجة عن دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي لخلق قطعة أكبر ذات استخدام أفضل.

ثالثاً: أساليب تقييم المواقع

هناك ستة أساليب رئيسية لتقييم المواقع:

1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Method):

   • النظرية: تعتمد على تحليل أسعار بيع مواقع مماثلة في السوق.
   • المبادئ العلمية: مبدأ الاستبدال❓❓ (Principle of Substitution)، حيث لا يدفع المشتري أكثر مما يدفعه مقابل موقع بديل مماثل.
   • العناصر المقارنة (Elements of Comparison): يجب تعديل أسعار البيع للعقارات المقارنة لمراعاة الاختلافات في العناصر التالية:
     • حقوق الملكية المنقولة.
     • شروط التمويل.
     • شروط البيع.
     • النفقات اللاحقة للبيع مباشرة.
     • ظروف السوق.
     • الموقع.
     • الخصائص الفيزيائية.
     • الخصائص الاقتصادية.
   • المعادلة:
     Adjusted Price of Comparable = Sale Price +/- Adjustments
   • التطبيق العملي:
     • يتم جمع بيانات عن أسعار بيع المواقع المماثلة.
     • يتم تحليل الاختلافات بين المواقع المقارنة والموقع موضوع التقييم.
     • يتم إجراء تعديلات على أسعار البيع للمواقع المقارنة.
     • يتم استخلاص قيمة الموقع موضوع التقييم بناءً على الأسعار المعدلة للمواقع المقارنة.
   • الأبحاث والدراسات: يتم تحديث بيانات السوق باستمرار من خلال الدراسات والأبحاث العقارية لتحديد الاتجاهات وتأثيرها على أسعار الأراضي.

2. طريقة التخصيص (Allocation Method):

   • النظرية: تستند إلى العلاقة بين قيمة الأرض وقيمة التحسينات في العقارات المماثلة.
   • المبادئ العلمية: مبدأ التوازن (Principle of Balance)، حيث تتوازن قيمة الأرض والتحسينات لتحقيق أعلى قيمة للعقار.
   • المعادلة:
     Land Value = Total Property Value x Allocation Ratio
   • التطبيق العملي:
     • يتم تحديد النسبة المئوية لقيمة الأرض إلى القيمة الكلية للعقارات المماثلة.
     • يتم تطبيق هذه النسبة على قيمة العقار موضوع التقييم لتحديد قيمة الأرض.
   • الأبحاث والدراسات: تحليل بيانات السوق لتحديد نسب التخصيص المناسبة لأنواع مختلفة من العقارات.

3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method):

   • النظرية: تستند إلى استخلاص قيمة الأرض من قيمة العقار المحسن عن طريق طرح قيمة التحسينات المستهلكة.
   • المبادئ العلمية: مبدأ المساهمة.
   • المعادلة:
     Land Value = Total Property Value - Depreciated Cost of Improvements
   • التطبيق العملي:
     • يتم تحديد قيمة العقار المحسن.
     • يتم تقدير تكلفة استبدال التحسينات (Cost of Replacement).
     • يتم حساب الاستهلاك (Depreciation) للتخفيض من تكلفة الاستبدال.
     • يتم طرح تكلفة الاستبدال المخفضة من قيمة العقار المحسن لتحديد قيمة الأرض.
   • الأبحاث والدراسات: استخدام نماذج رياضية لتقدير الاستهلاك بدقة أكبر.

4. طريقة التطوير (Development Method):

   • النظرية: تقوم على تحليل تكاليف التطوير المتوقعة والإيرادات الناتجة عن بيع أو تأجير العقارات المطورة لتحديد قيمة الأرض.
   • المبادئ العلمية: مبدأ التوقع، ومبدأ القيمة الحالية (Present Value).
   • المعادلة:
     Land Value = Present Value of (Projected Revenues - Development Costs)
   • التطبيق العملي:
     • يتم وضع خطة تطوير تفصيلية.
     • يتم تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع أو تأجير العقارات المطورة.
     • يتم تقدير تكاليف التطوير (التكاليف المباشرة وغير المباشرة).
     • يتم حساب صافي التدفقات النقدية المتوقعة.
     • يتم خصم التدفقات النقدية إلى قيمتها الحالية لتحديد قيمة الأرض.
   • الأبحاث والدراسات: استخدام نماذج المحاكاة لتحليل سيناريوهات مختلفة للتطوير وتقييم المخاطر.

5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

   • النظرية: تعتمد على تحديد الدخل المتبقي للأرض بعد خصم الدخل المنسوب إلى التحسينات.
   • المبادئ العلمية: مبدأ القيمة الرأسمالية (Capitalization).
   • المعادلة:
     Land Value = Land Income / Land Capitalization Rate
     حيث:
     Land Income = Total NOI - (Improvement Value x Improvement Capitalization Rate)
   • التطبيق العملي:
     • يتم تحديد صافي الدخل التشغيلي للعقار (NOI).
     • يتم تقدير قيمة التحسينات.
     • يتم تحديد معدل الرسملة المناسب للتحسينات.
     • يتم حساب الدخل المنسوب إلى التحسينات.
     • يتم طرح الدخل المنسوب إلى التحسينات من صافي الدخل التشغيلي لتحديد الدخل المتبقي للأرض.
     • يتم رسملة الدخل المتبقي للأرض لتحديد قيمة الأرض.
   • الأبحاث والدراسات: تطوير نماذج متقدمة لتقدير معدلات الرسملة وتأثيرها على قيمة الأرض.

6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

   • النظرية: تستند إلى رسملة إيجار الأرض السنوي لتحديد قيمة الأرض.
   • المبادئ العلمية: مبدأ القيمة الرأسمالية.
   • المعادلة:
     Land Value = Annual Ground Rent / Ground Rent Capitalization Rate
   • التطبيق العملي:
     • يتم تحديد إيجار الأرض السنوي.
     • يتم تحديد معدل الرسملة المناسب لإيجار الأرض.
     • يتم رسملة إيجار الأرض لتحديد قيمة الأرض.
   • الأبحاث والدراسات: تحليل عقود إيجار الأراضي لتحديد معدلات الرسملة المناسبة وتأثيرها على قيمة الأرض.

رابعاً: جداول العمق (Depth Tables)

• النظرية: تعتمد على فرضية أن الجزء الأمامي من قطعة الأرض التجارية له قيمة أكبر من الجزء الخلفي.
• التطبيق: تستخدم جداول العمق لتقدير قيمة الأجزاء المختلفة من قطعة الأرض بناءً على بعدها عن الواجهة الأمامية.
• المحدودية: تعتبر هذه الجداول تقريبية ولا تأخذ في الاعتبار الاستخدامات المحددة للعقار واحتياجات المستخدمين.

خاتمة

إن تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً للسوق العقاري، وأفضل استخدام، وأساليب التقييم المختلفة. يجب على المقيم العقاري أن يختار الطريقة الأنسب لتقييم الموقع بناءً على البيانات المتاحة وخصائص العقار. من خلال تطبيق هذه الأساليب بشكل صحيح، يمكن للمقيم العقاري تقديم تقدير دقيق لقيمة الموقع، وهو أمر ضروري لاتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.