أساليب تقييم المواقع

أهلاً وسهلاً بكم في فصل “أساليب تقييم المواقع”، والذي يمثل جزءًا حيويًا من دورتنا التدريبية المتكاملة “إتقان تقارير التقييم: من تحديد النطاق إلى النموذج الموحد”. في هذا الفصل، نغوص في عالم تقييم الأراضي والمواقع، وهو عنصر أساسي في عملية التقييم العقاري❓ الشاملة. إن فهم قيمة❓ الموقع❓ بشكل منفصل❓ عن التحسينات الموجودة عليه يمثل مهارة ضرورية للمقيّمين العقاريين المحترفين، حيث يعتمد عليها العديد من تقنيات التقييم الأساسية.

الأهمية العلمية للموضوع:

تقييم المواقع ليس مجرد عملية حسابية؛ بل هو تطبيق منهجي لمبادئ اقتصادية وعقارية. يعتبر هذا التقييم ضروريًا لعدة أسباب علمية:

• تحليل التكلفة (Cost Approach): تعتمد هذه الطريقة على❓ تقدير قيمة❓ الأرض بشكل منفصل، ثم إضافة تكلفة إنشاء التحسينات الجديدة (بعد خصم الإهلاك) للوصول إلى القيمة الإجمالية للعقار. وبالتالي، فإن دقة تقدير قيمة الموقع❓ تؤثر بشكل مباشر على دقة التقييم النهائي.
• تقنية الدخل المتبقي للمبنى (Building Residual Technique): تستخدم هذه التقنية في الرسملة الدخلية، وتتطلب تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع لتحديد الدخل المتبقي الذي يعزى إلى المبنى، وبالتالي تحديد قيمة المبنى.
• الالتزام القانوني: في العديد من الولايات القضائية، يلزم القانون إجراء تقييم منفصل للموقع والتحسينات في حالات مثل تقييمات الضرائب العقارية وأغراض المصادرة. هذا الفصل يضمن أنكم على دراية بالمتطلبات القانونية وكيفية تلبيتها.
• تحليل الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use Analysis): يعد تقييم الموقع خطوة حاسمة في تحديد الاستخدام الأمثل للأرض، سواء كانت شاغرة أو محسنة. إن فهم قيمة الموقع في ظل الاستخدامات المحتملة المختلفة يساعد في تحديد الاستخدام الذي❓ يحقق أعلى قيمة.

الأهداف التعليمية للفصل:

يهدف هذا الفصل إلى تزويدكم بالمعرفة والمهارات اللازمة لإجراء تقييم دقيق وموثوق للمواقع. في نهاية هذا الفصل، ستكونون قادرين على:

• تحديد وتطبيق الأساليب المختلفة لتقييم المواقع: سنستعرض مجموعة متنوعة من الأساليب، بدءًا من طريقة المقارنة البيعية المباشرة (Sales Comparison Approach) وصولًا إلى طرق أكثر تعقيدًا مثل طريقة التطوير❓ (Development Method) وطريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method).
• فهم العوامل المؤثرة في قيمة الموقع: سنتناول بالتفصيل العوامل التي تؤثر على قيمة الأرض، مثل الموقع، والمرافق المتاحة، والقيود القانونية، والعوامل البيئية والاقتصادية.
• تطبيق مبادئ الاستخدام الأمثل: ستتعلمون كيفية تحديد الاستخدام الأمثل للأرض، سواء كانت شاغرة أو محسنة، وكيفية تأثير ذلك على قيمة الموقع.
• تحليل البيانات السوقية ذات الصلة: سنركز على كيفية جمع وتحليل البيانات السوقية ذات الصلة، مثل أسعار بيع الأراضي المماثلة، وتكاليف التطوير، والإيرادات المحتملة، لتقدير قيمة الموقع.
• إعداد تقارير تقييم دقيقة ومفصلة: ستتعلمون كيفية توثيق عملية التقييم الخاصة بكم، وتقديم النتائج بطريقة واضحة وموجزة في تقرير التقييم.

من خلال دراسة هذا الفصل بعناية، ستكتسبون فهمًا عميقًا لأساليب تقييم المواقع، وستكونون مجهزين بشكل أفضل لإجراء تقييمات عقارية دقيقة وموثوقة.

الفصل السادس: أساليب تقييم المواقع

مقدمة

يعد تقييم المواقع جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري. يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح علمي مفصل لأساليب تقييم المواقع، مع التركيز على النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، والتطبيقات العملية، والصيغ الرياضية، والدراسات الحديثة.

أولاً: تحديد أفضل استخدام للموقع (Highest and Best Use - HBU)

أ. تعريف أفضل استخدام:

أفضل استخدام للموقع هو الاستخدام الأكثر احتمالية والذي يحقق أعلى قيمة حالية للموقع، وذلك في تاريخ التقييم. يجب أن يكون هذا الاستخدام ممكنًا قانونًا وواقعيًا من الناحية المادية وقابلاً للتطبيق الاقتصادي، بالإضافة إلى كونه الأكثر إنتاجية.

ب. أهمية تحليل أفضل استخدام:

• تأثيره على القيمة: يؤثر أفضل استخدام بشكل مباشر على قيمة الموقع.
• توجيه عملية التقييم: يوجه المُقيِّم في اختيار المناهج المناسبة للتقييم وتحديد الخصائص ذات الصلة.
• تحديد المواقع المماثلة: يساعد في تحديد المواقع المماثلة التي يمكن استخدامها في المقارنة.

ج. خصائص أفضل استخدام:

1. الاستخدام المسموح به قانونًا (Legally Permitted Use): يجب أن يتوافق الاستخدام مع القوانين واللوائح المحلية، مثل قوانين تقسيم المناطق (Zoning Laws)، واللوائح البيئية، والقيود المفروضة على الممتلكات.
2. الاستخدام الممكن ماديًا (Physically Possible Use): يجب أن يكون الموقع قادرًا ماديًا على استيعاب الاستخدام المقترح. يشمل ذلك حجم الموقع، وشكله، وقدرة التربة على التحمل، وتوفر الخدمات الأساسية (المياه، الكهرباء، الصرف الصحي).
3. الاستخدام المجدي اقتصاديًا (Economically Feasible Use): يجب أن يكون الاستخدام المقترح قابلاً للتطبيق اقتصاديًا. بمعنى آخر، يجب أن يكون الإيراد المتوقع من الاستخدام أعلى من تكاليف التشغيل❓ والإنشاء.
4. الاستخدام الأكثر إنتاجية (Maximally Productive Use): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصاديًا، يجب أن يكون الاستخدام الأكثر إنتاجية هو الذي يحقق أعلى قيمة حالية للموقع.

د. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):

يعتمد تحليل أفضل استخدام على مبدأ التوقع، الذي ينص على أن قيمة العقار تتأثر بالمنافع المستقبلية المتوقعة من ملكيته. يجب على المُقيِّم أن يأخذ في الاعتبار التغيرات المحتملة في القوانين واللوائح والظروف الاقتصادية التي قد تؤثر على الاستخدام المستقبلي للموقع.

ه. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses):

إذا كان من المتوقع أن يتغير أفضل استخدام للموقع في المستقبل القريب، فإن الاستخدام الحالي يسمى “الاستخدام المؤقت”. على سبيل المثال، قد يكون الموقع الزراعي المستخدم حاليًا في الزراعة في انتظار إعادة تقسيم المناطق ليصبح مناسبًا للتطوير السكني.

ثانيًا: المواقع الشاغرة والمواقع المحسنة

أ. الاستخدام غير المطابق قانونًا (Legal Nonconforming Use):

إذا تغيرت قوانين تقسيم المناطق وأصبح الاستخدام الحالي للموقع غير مسموح به، فإنه يسمى “الاستخدام غير المطابق قانونًا”. قد يسمح القانون باستمرار هذا الاستخدام، ولكن عادةً مع قيود على التوسع أو إعادة البناء.

ب. أفضل استخدام حقيقي:

لتحديد أفضل استخدام حقيقي للموقع، يجب على المُقيِّم مقارنة القيمة الناتجة عن أفضل استخدام للموقع كما لو كان شاغرًا مع القيمة الناتجة عن أفضل استخدام للموقع كما هو محسّن، مع مراعاة تكاليف الهدم أو الإزالة إذا لزم الأمر.

ج. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use):

عند استخدام أساليب التقييم التي تتطلب تقدير قيمة الأرض والمباني بشكل منفصل، يجب أن يتم تقييم كليهما للاستخدام نفسه، وهو أفضل استخدام للموقع.

د. الأرض الزائدة (Excess Land) والأرض الفائضة (Surplus Land):

• الأرض الزائدة: هي الأرض التي ليست ضرورية لأفضل استخدام حالي للموقع ويمكن تقسيمها وبيعها بشكل منفصل.
• الأرض الفائضة: هي الأرض التي ليست ضرورية لأفضل استخدام حالي للموقع ولا يمكن تقسيمها وبيعها بشكل منفصل.

E. التوحيد (Plottage):

يشير التوحيد إلى زيادة القيمة التي تحدث عند دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي لإنشاء قطعة أكبر ذات أفضل استخدام أكثر ربحية.

F. أفضل استخدام في التقييمات السكنية:

في التقييمات السكنية، يمكن للمُقيِّم أن يفترض أن الاستخدام الحالي للموقع هو أفضل استخدام إذا كانت قيمة الموقع المحسن أعلى من قيمة الموقع كما لو كان شاغرًا، وإذا كانت التحسينات الحالية مماثلة للتحسينات المطلوبة في السوق المحلي.

ثالثًا: أساليب تقييم المواقع

أ. أسلوب المقارنة بالمبيعات (Sales Comparison Approach):

1. وصف الأسلوب: هو الأسلوب الأكثر استخدامًا والأكثر موثوقية لتقييم المواقع. يعتمد على مقارنة الموقع المراد تقييمه بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.
2. مصادر البيانات:
   • سجلات المبيعات العامة.
   • وكلاء العقارات.
   • خدمات الإدراج المتعدد (MLS).
   • بيانات السوق العقارية.
3. عناصر المقارنة:
   • الحقوق العقارية: يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس أي اختلافات في الحقوق العقارية المنقولة (مثل حقوق الارتفاق).
   • شروط التمويل: يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس أي اختلافات في شروط التمويل (مثل سعر الفائدة، ومدة القرض).
   • ظروف البيع: يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس أي ظروف غير عادية للبيع (مثل البيع القسري).
   • النفقات بعد البيع مباشرة: يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس التكاليف التي يتحملها المشتري بعد الشراء والتي قد يتم التفاوض عليها في سعر الشراء، مثل تكاليف الإصلاحات أو التلوث البيئي.
   • ظروف السوق: يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس أي تغييرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع (مثل التضخم، أو التغيرات في العرض والطلب).
   • الموقع: يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس أي اختلافات في الموقع (مثل القرب من المرافق، أو الإطلالة).
   • الخصائص المادية: يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس أي اختلافات في الخصائص المادية (مثل الحجم، والشكل، والتضاريس، ونوع التربة).
   • الخصائص الاقتصادية: يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس أي اختلافات في الخصائص الاقتصادية (مثل قوانين تقسيم المناطق، والضرائب).

4. صيغة التعديل:

   قيمة الموقع = سعر بيع الموقع المماثل +/- التعديلات

   • Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments
     5. مثال: لنفترض أن الموقع المراد تقييمه مشابه لموقع آخر تم بيعه مؤخرًا بمبلغ 100,000 دولار، ولكن الموقع المماثل يتمتع بموقع أفضل بقيمة 5,000 دولار. في هذه الحالة، يتم طرح 5,000 دولار من سعر البيع للموقع المماثل لتقدير قيمة الموقع المراد تقييمه:
     قيمة الموقع = 100,000 دولار - 5,000 دولار = 95,000 دولار

ب. أسلوب التخصيص❓ (Allocation Method):

1. وصف الأسلوب: يعتمد على افتراض أن نسبة معينة من قيمة العقار الإجمالية تعزى إلى الأرض، والباقي يعزى إلى التحسينات.

2. الصيغة:

   قيمة الموقع = قيمة العقار الإجمالية × نسبة التخصيص

   Land Value = Total Property Value × Allocation Ratio
   3. مثال: إذا كانت قيمة العقار الإجمالية 200,000 دولار، وكانت نسبة التخصيص للأرض 25%، فإن قيمة الموقع هي:

   قيمة الموقع = 200,000 دولار × 0.25 = 50,000 دولار
   4. محددات الأسلوب: يعتمد هذا الأسلوب على تقدير دقيق لنسبة التخصيص، والتي قد تختلف بشكل كبير اعتمادًا على نوع العقار والموقع.

ج. أسلوب الاستخلاص (Extraction Method):

1. وصف الأسلوب: يعتمد على طرح قيمة التحسينات المستهلكة❓ (Depreciated Cost) من قيمة العقار الإجمالية لتقدير قيمة الأرض.

2. الصيغة:

   قيمة الموقع = قيمة العقار الإجمالية - قيمة التحسينات المستهلكة

   Land Value = Total Property Value - Depreciated Cost of Improvements
   3. مثال: إذا كانت قيمة العقار الإجمالية 250,000 دولار، وكانت قيمة التحسينات المستهلكة 100,000 دولار، فإن قيمة الموقع هي:
   قيمة الموقع = 250,000 دولار - 100,000 دولار = 150,000 دولار
   4. محددات الأسلوب: يعتمد هذا الأسلوب على تقدير دقيق لقيمة التحسينات المستهلكة، وهو ما قد يكون صعبًا في كثير من الحالات.

د. أسلوب التطوير❓ (Development Method):

1. وصف الأسلوب: يعتمد على تقدير الإيرادات المستقبلية المتوقعة من تطوير الموقع، ثم خصم هذه الإيرادات إلى قيمتها الحالية لتقدير قيمة الأرض.
2. الخطوات:
   • تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع الوحدات المطورة.
   • تقدير تكاليف التطوير (مثل تكاليف الإنشاء، والتسويق، والتمويل).
   • تقدير فترة التطوير.
   • تحديد معدل الخصم المناسب.
   • خصم الإيرادات المستقبلية إلى قيمتها الحالية.

3. الصيغة:

   قيمة الموقع = القيمة الحالية للإيرادات المتوقعة - القيمة الحالية لتكاليف التطوير
   4. محددات الأسلوب: يعتمد هذا الأسلوب على العديد من الافتراضات حول المستقبل، مما يجعله عرضة للخطأ.

ه. أسلوب الدخل المتبقي (Land Residual Method):

1. وصف الأسلوب: يعتمد على تحديد الدخل الصافي الذي يمكن أن يعزى إلى الأرض بعد خصم الدخل الذي يمكن أن يعزى إلى التحسينات.
2. الخطوات:
   • تقدير الدخل الصافي الإجمالي للعقار.
   • تقدير قيمة التحسينات.
   • تحديد معدل الرسملة المناسب للتحسينات.
   • حساب الدخل الذي يعزى إلى التحسينات (قيمة التحسينات × معدل الرسملة للتحسينات).
   • طرح الدخل الذي يعزى إلى التحسينات من الدخل الصافي الإجمالي للعقار لحساب الدخل الذي يعزى إلى الأرض.
   • تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
   • رسملة الدخل الذي يعزى إلى الأرض لتقدير قيمة الأرض.

3. الصيغة:

   قيمة الموقع = (الدخل الصافي الإجمالي - الدخل الذي يعزى إلى التحسينات) / معدل الرسملة للأرض
   4. محددات الأسلوب: يعتمد هذا الأسلوب على تقدير دقيق لكل من الدخل الصافي الإجمالي للعقار وقيمة التحسينات، وهو ما قد يكون صعبًا في كثير من الحالات.

و. أسلوب رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

1. وصف الأسلوب: يستخدم لتحديد قيمة الأرض المؤجرة عن طريق رسملة إيجار الأرض (Ground Rent).

2. الصيغة:

   قيمة الموقع = إيجار الأرض / معدل الرسملة

   Land Value = Ground Rent / Capitalization Rate
   3. مثال: إذا كان إيجار الأرض السنوي 10,000 دولار، وكان معدل الرسملة المناسب 10%، فإن قيمة الموقع هي:

   قيمة الموقع = 10,000 دولار / 0.10 = 100,000 دولار
   4. محددات الأسلوب: يعتمد هذا الأسلوب على وجود عقد إيجار أرضي واضح، وهو ما قد لا يكون متاحًا دائمًا.

ز. جداول العمق (“طريقة 4-3-2-1”):

تستخدم جداول العمق لتقدير قيمة أجزاء مختلفة من قطعة الأرض بناءً على عمقها. تفترض هذه الطريقة أن الجزء الأمامي من قطعة الأرض هو الأكثر قيمة، وتتضاءل القيمة كلما زاد العمق. على سبيل المثال، في “طريقة 4-3-2-1”، يتم تخصيص 40% من قيمة الأرض للربع الأمامي، و 30% للربع الثاني، و 20% للربع الثالث، و 10% للربع الأخير. هذه الطريقة تقريبية للغاية ويجب استخدامها بحذر.

الخلاصة

تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً لمبادئ التقييم العقاري وأساليبه المختلفة. يجب على المُقيِّم أن يختار الأسلوب المناسب بناءً على خصائص الموقع والبيانات المتاحة.

المراجع

• The Appraisal of Real Estate, 14th Edition, Appraisal Institute.
• Modern Real Estate Appraisal, 12th Edition, Ventolo & Williams.
• USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice).

ملاحظة

يرجى ملاحظة أن هذا المحتوى هو لأغراض تعليمية فقط ولا ينبغي اعتباره نصيحة مهنية. يجب على المُقيِّمين العقاريين استشارة مصادر أخرى والالتزام بالمعايير المهنية المناسبة عند إجراء تقييمات فعلية.

أتمنى أن يكون هذا المحتوى مفيدًا لدورتك التدريبية!