أساسيات التقييم: التسوية والرأي النهائي للقيمة

الفصل الحادي عشر: أساسيات التقييم: التسوية❓❓ والرأي النهائي للقيمة

I. مقدمة إلى التسوية في عملية التقييم

تُعد التسوية (Reconciliation) خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث يقوم المُقيِّم بتحليل وتقييم المؤشرات المختلفة للقيمة، التي تم التوصل إليها من خلال طرق التقييم المختلفة أو من خلال تحليل البيانات السوقية المتاحة. تهدف التسوية إلى الوصول إلى رأي نهائي واحد وموثوق به حول قيمة العقار. لا تعني التسوية ببساطة أخذ متوسط المؤشرات المختلفة للقيمة، بل تتطلب حكماً مهنياً وخبرة واسعة من المُقيِّم لتقدير مدى مصداقية وأهمية كل مؤشر.

أ. تعريف التسوية:

التسوية هي العملية التي يقوم بها المُقيِّم بتحليل اثنين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة.

ب. أهمية التسوية:

• تضمن أن الرأي النهائي للقيمة يستند إلى تحليل شامل ومنطقي لجميع البيانات المتاحة.
• تساعد في تحديد نقاط القوة والضعف في كل مؤشر للقيمة.
• تسمح للمُقيِّم بتحديد المؤشرات الأكثر موثوقية وأهمية في تحديد القيمة.

II. عملية التسوية: خطوات أساسية

تتضمن عملية التسوية عدة خطوات أساسية يجب على❓ المُقيِّم اتباعها لضمان الوصول إلى رأي نهائي للقيمة يكون دقيقًا وموثوقًا:

أ. مراجعة البيانات والحسابات:

1. التحقق من دقة الحسابات: يجب على المُقيِّم مراجعة جميع الحسابات التي تم إجراؤها في طرق التقييم المختلفة للتأكد من خلوها من الأخطاء.
2. تطبيق طرق التقييم بشكل متسق: يجب على المُقيِّم التأكد من أن طرق التقييم المختلفة قد تم تطبيقها بشكل متسق❓❓ على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة.

ب. تقييم مصداقية مؤشرات القيمة:

1. تحليل كمية البيانات❓❓: يجب على المُقيِّم تقييم كمية البيانات التي تم استخدامها في كل طريقة تقييم، حيث أن المؤشرات التي تعتمد على كمية أكبر من البيانات تعتبر أكثر موثوقية.
2. تقييم دقة البيانات: يجب على المُقيِّم تقييم دقة البيانات التي تم استخدامها في كل طريقة تقييم، حيث أن المؤشرات التي تعتمد على بيانات دقيقة❓ وموثقة تعتبر أكثر موثوقية.
3. تقييم مدى ملاءمة البيانات: يجب على المُقيِّم تقييم مدى ملاءمة البيانات التي تم استخدامها في كل طريقة تقييم للمشكلة التقييمية المطروحة، حيث أن المؤشرات التي تعتمد على بيانات ذات صلة مباشرة بالعقار موضوع التقييم تعتبر أكثر موثوقية.

ج. تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة:

يجب على المُقيِّم تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة بالعقار موضوع التقييم، حتى لو كانت هذه البيانات لا تدعم بشكل مباشر أحد المؤشرات للقيمة.

د. التأكد من توافق مؤشرات القيمة مع شروط مهمة التقييم:

يجب على المُقيِّم التأكد من أن مؤشرات القيمة المختلفة قد تم استخلاصها وفقًا لشروط مهمة التقييم، مثل تعريف القيمة، وتاريخ التقييم، والغرض من التقييم.

III. العوامل المؤثرة في مصداقية مؤشرات القيمة

تعتمد مصداقية مؤشرات القيمة على عدة عوامل رئيسية يجب على المُقيِّم أخذها في الاعتبار عند إجراء عملية التسوية:

أ. كمية البيانات:

• تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تعتمد على عينة إحصائية أكبر من البيانات.
• تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى بيانات أكثر تفصيلاً.
• تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تكون مدعومة بمصادر مستقلة متعددة.

ب. دقة البيانات:

• تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات التي تم استخدامها في استخلاصه.
• تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها وتوثيقها.
• تعتمد دقة طريقة التقييم على مدى ملاءمتها للمشكلة التقييمية المطروحة.

ج. مدى الملاءمة:

• يجب أن يكون مؤشر القيمة متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
• يجب أن تكون طريقة التقييم المستخدمة في استخلاص المؤشر مناسبة للمشكلة التقييمية المطروحة.

IV. الحكم المهني في التسوية

إن الحكم المهني للمُقيِّم هو العامل الحاسم في عملية التسوية. يجب على المُقيِّم استخدام خبرته ومعرفته بالسوق لتقييم مدى مصداقية وأهمية كل مؤشر للقيمة، وتحديد المؤشرات التي يجب أن يكون لها وزن أكبر في الرأي النهائي للقيمة. يجب أن يكون قرار المُقيِّم مدعومًا بالأدلة والتحليلات التي تم تقديمها في تقرير التقييم.

أ. عدم استخدام المتوسطات الرياضية❓❓:

لا ينبغي للمُقيِّم استخدام المتوسطات الرياضية أو التقنيات المماثلة في عملية التسوية، حيث أن هذه التقنيات لا تأخذ في الاعتبار الاختلافات في مصداقية وأهمية المؤشرات المختلفة للقيمة.

ب. دعم الرأي النهائي بالأدلة:

يجب أن يكون اختيار القيمة النهائية المدعومة بالأدلة المقدمة في التقييم.

V. الرأي النهائي للقيمة

بعد الانتهاء من عملية التسوية، يجب على المُقيِّم التعبير عن رأيه النهائي حول قيمة العقار. يمكن التعبير عن هذا الرأي بطريقتين رئيسيتين:

أ. التقدير النقطي (Point Estimate):

هو التعبير عن القيمة برقم واحد محدد، وهو الأكثر شيوعًا في تقارير التقييم العقاري.

ب. نطاق القيمة (Range Value):

هو التعبير عن القيمة بنطاق من الأرقام، حيث يعتقد المُقيِّم أن القيمة الحقيقية للعقار تقع ضمن هذا النطاق.

ج. التقريب:

يجب تقريب القيم إلى أقرب رقم مناسب، مع مراعاة مستوى الدقة الذي تتطلبه مهمة التقييم.

VI. إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد (URAR)

يجب على المُقيِّم إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد (Uniform Residential Appraisal Report) لتوثيق عملية التسوية والوصول إلى الرأي النهائي للقيمة. يتضمن هذا القسم المعلومات التالية:

• تحديد ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” (as is) أو يخضع لإجراء تعديلات على العقار.
• ذكر أي عوامل مشروطة.
• ذكر طرق التقييم التي تم استخدامها.
• التأكيد على الغرض من التقييم.
• ذكر الرأي النهائي حول القيمة السوقية، وتوقيع المُقيِّم وتاريخ التقرير، وتضمين رقم ترخيص التقييم الخاص به.

VII. ضمان سهولة فهم التقرير

يجب على المُقيِّم مراجعة عمله للتأكد من سهولة فهمه لقارئ ليس لديه خبرة في التقييم العقاري. يجب أن يكون التقرير واضحًا ومنظمًا وموجزًا، وأن يتضمن جميع المعلومات الضرورية لدعم الرأي النهائي للقيمة.

VIII. مثال على التسوية:

لنفترض أن مُقيِّمًا قام بتقييم عقار سكني باستخدام ثلاث طرق مختلفة:

1. طريقة مقارنة المبيعات: أشارت إلى قيمة قدرها 300,000 دولار.
2. طريقة التكلفة: أشارت إلى قيمة قدرها 280,000 دولار.
3. طريقة الدخل: أشارت إلى قيمة قدرها 290,000 دولار.

عند التسوية، قام المُقيِّم بتقييم مصداقية كل طريقة:

• اعتبر طريقة مقارنة المبيعات الأكثر موثوقية لأنها تعتمد على بيانات سوقية حديثة وموثقة.
• اعتبر طريقة التكلفة أقل موثوقية لأنها تتطلب تقدير الاستهلاك، وهو أمر ذاتي إلى حد ما.
• اعتبر طريقة الدخل أقل موثوقية لأنها لا تعتبر ذات صلة كبيرة بتقييم العقارات السكنية.

بناءً على هذا التقييم، قرر المُقيِّم إعطاء وزن أكبر لطريقة مقارنة المبيعات في عملية التسوية، ووصل إلى رأي نهائي للقيمة قدره 295,000 دولار.

IX. خاتمة

تُعد التسوية خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث تضمن أن الرأي النهائي للقيمة يستند إلى تحليل شامل ومنطقي لجميع البيانات المتاحة. يجب على المُقيِّم اتباع خطوات التسوية الأساسية، وتقييم مصداقية مؤشرات القيمة المختلفة، واستخدام حكمه المهني للوصول إلى رأي نهائي للقيمة يكون دقيقًا وموثوقًا.