التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل الحادي عشر: التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

مقدمة

بعد تطبيق طرق التقييم المختلفة❓ (مثل مقارنة المبيعات، والتكلفة، والدخل) و تحليل البيانات، يصل المثمن إلى مرحلة حاسمة وهي التسوية (Reconciliation). التسوية ليست مجرد عملية حسابية بسيطة، بل هي عملية تحليلية معقدة تتطلب خبرة وتقديرًا شخصيًا من المثمن للوصول إلى رأي نهائي❓❓ في القيمة. في هذا الفصل، سنتناول مفهوم التسوية بتفصيل علمي، مع التركيز على المبادئ والنظريات الأساسية التي توجه هذه العملية.

1. تعريف التسوية وأهميتها

• التسوية: هي عملية تحليل وتقييم المؤشرات المختلفة للقيمة التي تم الحصول عليها من طرق التقييم المختلفة (مقارنة المبيعات، التكلفة، الدخل) أو من خلال مقارنة العقارات المشابهة المختلفة، وذلك للوصول إلى رأي واحد نهائي في القيمة.
• الأهمية:
  • توحيد مؤشرات القيمة المتباينة: تساعد التسوية على دمج وتقييم المعلومات من مصادر مختلفة للوصول إلى تقدير واحد متسق للقيمة.
  • تعزيز مصداقية التقييم: تضمن التسوية أن الرأي النهائي في القيمة يستند إلى تحليل شامل ومدروس لجميع البيانات ذات الصلة.
  • تجنب التحيز: تساعد التسوية في تقليل تأثير التحيز الشخصي من خلال تقييم موضوعي للمعلومات المختلفة.

2. طبيعة عملية التسوية

• ليست عملية حسابية آلية: التسوية لا تعتمد على المتوسطات أو المعادلات الرياضية البسيطة. بل تتطلب تقديرًا شخصيًا وخبرة من المثمن.
• تبدأ بمراجعة شاملة: يجب أن تبدأ التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
  • التحقق من صحة الحسابات: يجب التأكد من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
  • التطبيق المتسق لطرق التقييم: يجب تطبيق طرق التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المشابهة.
  • تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يجب على المثمن تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة بناءً على العوامل التالية:
    • كمية البيانات: المؤشرات المستندة إلى كمية أكبر من البيانات تعتبر أكثر موثوقية.
    • دقة البيانات: المؤشرات المستندة إلى بيانات أكثر دقة تعتبر أكثر موثوقية.
    • صلة البيانات بمشكلة التقييم: المؤشرات المستندة إلى بيانات أكثر صلة بمشكلة التقييم تعتبر أكثر موثوقية.
  • إدراج وتحليل جميع البيانات ذات الصلة: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها بشكل كامل.
  • اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا للشروط والقيود المحددة في مهمة التقييم.

3. العوامل المؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

• أ. كمية البيانات:
  • حجم العينة الإحصائية: كلما كانت العينة الإحصائية أكبر، زادت موثوقية مؤشر القيمة.
  • تفصيل البيانات: كلما كانت البيانات أكثر تفصيلاً، زادت موثوقية مؤشر القيمة.
  • مصادر البيانات المستقلة: كلما تم دعم مؤشر القيمة من قبل مصادر مستقلة متعددة، زادت موثوقيته.
• ب. دقة البيانات وتقنيات التقييم:
  • التحقق من البيانات: يجب التحقق من دقة البيانات المستخدمة في اشتقاق مؤشر القيمة.
  • ملائمة تقنية التقييم: يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة مناسبة لمشكلة التقييم المحددة.
• ج. صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم:
  • اتساق المؤشر مع شروط مهمة التقييم: يجب أن يكون مؤشر القيمة متسقًا مع الشروط والقيود المحددة في مهمة التقييم.
  • ملائمة تقنية التقييم: يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة مناسبة للعقار موضوع التقييم وللغرض من التقييم.

4. دور الحكم الشخصي للمثمن

في عملية التسوية، يلعب الحكم الشخصي للمثمن دورًا حاسمًا في تحديد الوزن النسبي الذي يعطى لكل مؤشر من مؤشرات القيمة. يجب أن يستند هذا الحكم إلى الأدلة والبيانات المتاحة، وأن يكون مدعومًا بمنطق سليم وخبرة مهنية.

• أ. الأدلة الداعمة: يجب أن يكون اختيار القيمة المسوّاة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
• ب. الخبرة والتقدير: يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم في عملية التسوية.
• ج. الصيغ الرياضية مرفوضة: لا يمكن استخدام الصيغ الرياضية كبديل عن التقدير الشخصي.

5. عملية الوصول إلى رأي في القيمة

عملية الوصول إلى رأي نهائي في القيمة تشبه إلى حد كبير عملية التسوية. يجب على المثمن:

• مراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم.
• تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
• جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية إذا لزم الأمر.

6. تنسيق التقرير وفقًا للنموذج الموحد للتقييم السكني (URAR)

في النموذج الموحد للتقييم السكني (URAR)، يقوم المثمن بإكمال قسم التسوية، مع الإشارة إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه “كما هو” (as is) أو يخضع لتعديلات مستقبلية في العقار. يجب إدراج أي عوامل مشروطة وأي طرق تقييم تم استخدامها. كما يجب إعادة التأكيد على الغرض من التقييم. أخيرًا، يتم تحديد الرأي في القيمة السوقية ويقوم المثمن بتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيص التقييم الخاص به.

7. التعبير عن الرأي في القيمة

• تقدير نقطي❓ (Point Estimate): يتم التعبير عن الرأي في القيمة كمبلغ واحد محدد.
• نطاق القيمة (Range Value): بدلاً من ذلك، يمكن للمثمن التعبير عن رأيه في القيمة كنطاق يرى أن قيمة العقار من المرجح أن تقع ضمنه.
• التقريب: يجب تقريب قيم العقارات.

8. أمثلة على التطبيقات العملية

• مثال 1: في تقييم عقار سكني، قد يحصل المثمن على مؤشرات قيمة مختلفة من طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التكلفة. في هذه الحالة، يجب على المثمن تحليل نقاط القوة والضعف في كل طريقة، وتقييم موثوقية البيانات المستخدمة، وتحديد الوزن النسبي الذي يعطى لكل مؤشر للوصول إلى رأي نهائي في القيمة.
• مثال 2: في تقييم عقار تجاري، قد يحصل المثمن على مؤشرات قيمة مختلفة من طريقة الدخل وطريقة مقارنة المبيعات. في هذه الحالة، يجب على المثمن تحليل جودة البيانات المستخدمة في كل طريقة، وتقييم المخاطر المرتبطة بكل مؤشر، وتحديد الوزن النسبي الذي يعطى لكل مؤشر للوصول إلى رأي نهائي في القيمة.

9. الصيغ الرياضية والمعادلات

على الرغم من أن التسوية ليست عملية حسابية آلية، إلا أنه يمكن استخدام بعض الأدوات الرياضية والإحصائية للمساعدة في تحليل البيانات وتقييم موثوقية مؤشرات القيمة. على سبيل المثال:

• الانحراف المعياري (Standard Deviation): يمكن استخدامه لقياس تشتت البيانات حول المتوسط، مما يساعد في تقييم موثوقية البيانات المستخدمة في طريقة مقارنة المبيعات.
  • σ = √[Σ(xi - μ)² / N]
    • σ: الانحراف المعياري
    • xi: قيمة كل عنصر في البيانات
    • μ: المتوسط الحسابي للبيانات
    • N: عدد العناصر في البيانات
• معامل التباين (Coefficient of Variation): يمكن استخدامه لمقارنة تشتت البيانات في مجموعات مختلفة، مما يساعد في تقييم موثوقية البيانات المستخدمة في طرق التقييم المختلفة.
  • CV = σ / μ
    • CV: معامل التباين
    • σ: الانحراف المعياري
    • μ: المتوسط الحسابي

10. الخلاصة

التسوية هي عملية حاسمة في عملية التقييم❓ تتطلب خبرة وتقديرًا شخصيًا من المثمن. من خلال تحليل وتقييم جميع البيانات ذات الصلة، يمكن للمثمن الوصول إلى رأي نهائي في القيمة يكون مدعومًا بالأدلة ومستندًا إلى منطق سليم.