العربيّة
التسوية: أساس الرأي النهائي للقيمة
الفصل الرابع: التسوية❓❓❓: أساس الرأي النهائي للقيمة❓
1. مقدمة: أهمية التسوية في التقييم العقاري
التسوية (Reconciliation) هي العملية الحاسمة التي يقوم بها المقيم العقاري للوصول إلى رأي نهائي حول قيمة العقار قيد التقييم. لا تعتبر التسوية مجرد عملية حسابية أو إحصائية بسيطة، بل هي عملية تحليلية❓❓ تتطلب خبرة وحكمة من المقيم لتقييم موثوقية المؤشرات المختلفة للقيمة التي تم التوصل إليها من خلال الطرق المختلفة للتقييم.
التسوية هي أكثر من مجرد متوسط مرجح أو عملية حسابية بسيطة. إنها عملية تحليلية تتطلب من المقيم استخدام خبرته وحكمه لتقييم موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال طرق التقييم المختلفة. من خلال التفكير بعناية في نقاط القوة والضعف في كل مؤشر، يمكن للمثمن أن يصل إلى رأي نهائي حول قيمة العقار يكون مستنيرًا ومدعومًا جيدًا.
أهمية التسوية:
- الوصول إلى رأي قيمة موحد: تتيح التسوية للمقيم دمج نتائج طرق التقييم المختلفة في رقم واحد يمثل رأيه النهائي حول قيمة العقار.
- تعزيز مصداقية التقييم: من خلال شرح كيفية وزن المؤشرات المختلفة للقيمة، يصبح التقييم أكثر شفافية ومصداقية.
- تقليل التحيز: تساعد التسوية على تقليل تأثير التحيزات الشخصية للمقيم، من خلال التركيز على البيانات والتحليل الموضوعي.
- تحسين جودة القرار: يوفر رأي القيمة النهائي المستند إلى تسوية دقيقة معلومات موثوقة لاتخاذ القرارات المتعلقة بالعقار.
2. أسس التسوية: المراجعة والتقييم والترجيح
تعتمد عملية التسوية❓ على ثلاثة أسس رئيسية: المراجعة، والتقييم، والترجيح.
2.1. المراجعة الدقيقة للبيانات والتحليلات
- التحقق من صحة البيانات: يجب على المقيم مراجعة جميع البيانات المستخدمة في طرق التقييم المختلفة، والتأكد من صحتها ودقتها. ويشمل ذلك بيانات المبيعات المقارنة، وتكاليف البناء، وإيرادات ومصروفات العقار.
- التحقق من دقة العمليات الحسابية: يجب على المقيم التحقق من جميع العمليات الحسابية التي تم إجراؤها في طرق التقييم المختلفة، وتصحيح أي أخطاء.
- التأكد من التطبيق المتسق لأساليب التقييم: يجب على المقيم التأكد من أن أساليب التقييم المختلفة قد تم تطبيقها بشكل متسق على العقار قيد التقييم وعلى العقارات المقارنة.
2.2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة
- كمية البيانات❓: تعتبر مؤشرات القيمة التي تستند إلى كمية كبيرة من البيانات أكثر موثوقية. على سبيل المثال، مؤشر القيمة المستند إلى عدد كبير من المبيعات المقارنة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى عدد قليل من المبيعات.
- دقة البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة التي تستند إلى بيانات دقيقة وموثوقة أكثر موثوقية. على سبيل المثال، مؤشر القيمة المستند إلى بيانات تم التحقق منها بشكل كامل يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى بيانات غير مؤكدة.
- الصلة بمشكلة التقييم: تعتبر مؤشرات القيمة التي ترتبط بشكل مباشر بمشكلة التقييم أكثر موثوقية. على سبيل المثال، مؤشر القيمة المستند إلى طريقة مقارنة المبيعات❓❓ يعتبر أكثر موثوقية لتقييم منزل سكني من مؤشر القيمة المستند إلى طريقة الدخل.
2.3. ترجيح مؤشرات القيمة المختلفة
- أهمية طريقة التقييم: يجب على المقيم أن يولي وزناً أكبر لمؤشرات القيمة❓ التي تم التوصل إليها من خلال طرق التقييم الأكثر ملاءمة للعقار قيد التقييم. على سبيل المثال، طريقة مقارنة المبيعات تعتبر الطريقة الأكثر ملاءمة لتقييم منزل سكني، في حين أن طريقة الدخل تعتبر الطريقة الأكثر ملاءمة لتقييم عقار تجاري.
- جودة البيانات المستخدمة: يجب على المقيم أن يولي وزناً أكبر لمؤشرات القيمة التي تستند إلى بيانات ذات جودة عالية.
- خبرة المقيم: يجب على المقيم أن يستند إلى خبرته وحكمته في ترجيح مؤشرات القيمة المختلفة.
3. عوامل تؤثر على موثوقية مؤشر القيمة
تتأثر موثوقية مؤشر القيمة بعدة عوامل، من أهمها:
- كمية البيانات: كلما زادت كمية البيانات المستخدمة في حساب مؤشر القيمة، زادت موثوقيته. وذلك لأن مؤشر القيمة يصبح أقل عرضة للتأثر بالأخطاء العشوائية.
- مثال: مؤشر قيمة مستمد من تحليل 20 معاملة بيع مماثلة أكثر موثوقية من مؤشر مستمد من 3 معاملات فقط.
- دقة البيانات: كلما كانت البيانات المستخدمة في حساب مؤشر القيمة أكثر دقة، زادت موثوقيته.
- مثال: مؤشر قيمة مستمد من بيانات مبيعات تم التحقق منها من مصادر رسمية أكثر موثوقية من مؤشر مستمد من بيانات غير موثقة.
- مصداقية مصادر البيانات: يجب على المقيم تقييم مصداقية المصادر التي تم الحصول منها على البيانات.
- مثال: البيانات المستمدة من سجلات رسمية (مثل سجلات الملكية) تعتبر أكثر مصداقية من البيانات المستمدة من مصادر غير رسمية (مثل إعلانات الإنترنت).
- الصلة بموضوع التقييم: كلما كان مؤشر القيمة أكثر صلة بموضوع التقييم، زادت موثوقيته.
- مثال: مؤشر قيمة مستمد من معاملات بيع مماثلة لعقار سكني قيد التقييم يعتبر أكثر صلة من مؤشر قيمة مستمد من بيانات إيجار لعقارات تجارية.
- اتساق تطبيق أساليب التقييم: يجب التأكد من أن أساليب التقييم المختلفة قد تم تطبيقها بشكل متسق على كل من العقار موضوع التقييم والعقارات المقارنة.
- مثال: إذا تم استخدام طريقة مقارنة المبيعات، يجب أن تكون التعديلات التي تم إجراؤها على أسعار المبيعات المقارنة متسقة ومنطقية.
- الظروف السوقية: يجب أن يكون مؤشر القيمة متوافقاً مع الظروف السوقية السائدة في وقت التقييم.
- مثال: إذا كان السوق يشهد ارتفاعاً في الأسعار، يجب أن يعكس مؤشر القيمة هذا الارتفاع.
- شروط مهمة: تتطلب القواعد الأخلاقية للمهنة الإفصاح عن العمولات الخفية والتحذير من الأخطاء، إضافة لضمان عدم الاعتماد على التخمين.
4. أساليب التقييم المختلفة وأهميتها النسبية
تعتبر طريقة مقارنة المبيعات من الطرق الأكثر استخدامًا لتقييم العقارات السكنية، وذلك لأنها تعتمد على بيانات السوق الفعلية. ومع ذلك، قد تكون طرق التقييم الأخرى أكثر ملاءمة لتقييم أنواع معينة من العقارات، أو في ظروف معينة.
- طريقة مقارنة المبيعات:
- الأهمية النسبية: عالية للعقارات السكنية والتجارية المشابهة للعقارات الأخرى في السوق.
- المزايا: تعكس بشكل مباشر ظروف السوق وتعتمد على بيانات فعلية.
- العيوب: قد يكون من الصعب العثور على مبيعات مقارنة كافية في بعض الأسواق أو لبعض أنواع العقارات.
- طريقة التكلفة:
- الأهمية النسبية: عالية للعقارات الجديدة أو المتخصصة التي لا تتوفر لها مبيعات مقارنة.
- المزايا: توفر تقديراً مستقلاً للقيمة ولا تعتمد على بيانات السوق.
- العيوب: قد يكون من الصعب تقدير الاستهلاك بدقة، ولا تعكس بالضرورة ظروف السوق.
- طريقة الدخل:
- الأهمية النسبية: عالية للعقارات التي تولد دخلاً، مثل العقارات التجارية والإيجارية.
- المزايا: تعكس قدرة العقار على توليد الدخل.
- العيوب: تعتمد على تقديرات الإيرادات والمصروفات المستقبلية، والتي قد تكون غير مؤكدة.
5. دور الخبرة والحكم الشخصي للمقيم في التسوية
تعتبر التسوية عملية تحليلية تتطلب خبرة وحكمة من المقيم. لا يمكن للمقيم الاعتماد فقط على البيانات والحسابات الرياضية، بل يجب عليه أيضاً أن يأخذ في الاعتبار العوامل غير الملموسة التي قد تؤثر على قيمة العقار.
- تقييم جودة البيانات: يجب على المقيم أن يكون قادراً على تقييم جودة البيانات المستخدمة في طرق التقييم المختلفة، وتحديد ما إذا كانت البيانات موثوقة ودقيقة.
- فهم ديناميكيات السوق: يجب على المقيم أن يكون لديه فهم عميق لديناميكيات السوق المحلية، وأن يكون قادراً على تحديد العوامل التي تؤثر على قيمة العقارات.
- تحديد أهمية العوامل غير الملموسة: يجب على المقيم أن يكون قادراً على تحديد أهمية العوامل غير الملموسة التي قد تؤثر على قيمة العقار، مثل الموقع، والإطلالة، والتصميم.
- تطبيق المنطق السليم: يجب على المقيم أن يطبق المنطق السليم في عملية التسوية، وأن يتأكد من أن رأي القيمة النهائي يتفق مع الحقائق والظروف المحيطة بالعقار.
6. استخدام المعادلات والصيغ الرياضية في التسوية
لا تستخدم التسوية معادلات أو صيغ رياضية لحساب المتوسطات.
7. أمثلة عملية على التسوية
7.1. مثال على تقييم منزل سكني
لنفترض أن المقيم قام بتقييم منزل سكني باستخدام الطرق التالية:
- طريقة مقارنة المبيعات: أشارت إلى قيمة 500,000 دولار.
- طريقة التكلفة: أشارت إلى قيمة 480,000 دولار.
- طريقة الدخل: أشارت إلى قيمة 520,000 دولار.
بعد مراجعة البيانات والتحليلات، قرر المقيم أن طريقة مقارنة المبيعات هي الطريقة الأكثر ملاءمة للعقار قيد التقييم، وذلك لأن هناك عدداً كافياً من المبيعات المقارنة في السوق. كما قرر أن البيانات المستخدمة في طريقة مقارنة المبيعات كانت دقيقة وموثوقة.
بناءً على ذلك، قرر المقيم أن يولي وزناً أكبر لمؤشر القيمة الذي تم التوصل إليه من خلال طريقة مقارنة المبيعات. وخلص إلى أن رأي القيمة النهائي للعقار هو 500,000 دولار.
7.2. مثال على تقييم عقار تجاري
لنفترض أن المقيم قام بتقييم عقار تجاري باستخدام الطرق التالية:
- طريقة مقارنة المبيعات: أشارت إلى قيمة 1,000,000 دولار.
- طريقة الدخل: أشارت إلى قيمة 1,200,000 دولار.
بعد مراجعة البيانات والتحليلات، قرر المقيم أن طريقة الدخل هي الطريقة الأكثر ملاءمة للعقار قيد التقييم، وذلك لأن العقار يولد دخلاً كبيراً. كما قرر أن البيانات المستخدمة في طريقة الدخل كانت دقيقة وموثوقة.
بناءً على ذلك، قرر المقيم أن يولي وزناً أكبر لمؤشر القيمة الذي تم التوصل إليه من خلال طريقة الدخل. وخلص إلى أن رأي القيمة النهائي للعقار هو 1,200,000 دولار.
8. الخلاصة: التسوية كجوهر التقييم الاحترافي
التسوية هي عملية أساسية في التقييم العقاري. من خلال المراجعة الدقيقة والتقييم الموضوعي والترجيح المناسب لمؤشرات القيمة المختلفة، يمكن للمقيم أن يصل إلى رأي نهائي حول قيمة العقار يكون مستنيراً ومدعوماً بالبيانات والتحليل. تعتبر التسوية عنصراً حاسماً في ضمان مصداقية التقييم العقاري وقيمته في اتخاذ القرارات.
ملخص الفصل
ملخص علمي مفصل للفصل الحادي عشر: “التسوية❓❓: أساس الرأي النهائي للقيمة”
مقدمة:
يتناول الفصل الحادي عشر من دورة “فن التسوية” عملية التسوية❓ كخطوة حاسمة في التقييم❓ العقاري للوصول إلى رأي نهائي وموثوق حول قيمة العقار. التسوية ليست مجرد عملية حسابية، بل هي تحليل دقيق يستند إلى خبرة المقيم وحكمه المهني.
النقاط الرئيسية:
-
تعريف التسوية:
- التسوية هي عملية❓ تحليل مؤشرين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة.
- التسوية هي الخطوة التي يصل فيها المقيم إلى رأي حول القيمة.
- تستخدم التسوية للتوصل إلى توافق بين القيم التي تشير إليها العقارات المماثلة المختلفة، ووحدات المقارنة المختلفة، وتقنيات التقييم المختلفة. -
أسس التسوية:
- تعتمد التسوية بشكل كبير على حكم المقيم وخبرته، ولا تستخدم فيها المعادلات أو التقنيات الحسابية البسيطة مثل المتوسطات.
- تبدأ عملية التسوية بمراجعة شاملة لجميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة. -
عناصر أساسية في عملية التسوية:
- التحقق من دقة الحسابات وتصحيح الأخطاء.
- تطبيق تقنيات التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
- تقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
- تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة.
- استخلاص مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم. -
موثوقية مؤشر القيمة:
- تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على كمية البيانات، ومستوى الدقة، ومدى الصلة بمشكلة التقييم.
- كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات، أو مشتقة من بيانات أكثر تفصيلاً، أو مدعومة بمصادر مستقلة متعددة.
- دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاستخلاص المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها، وتعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمتها للمشكلة.
- أهمية❓ مؤشر القيمة: يؤثر مدى أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المقيم. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم، ويجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاستخلاص المؤشر مناسبة. -
اختيار القيمة المسوّاة:
- يجب أن يكون اختيار القيمة المسوّاة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم، ويكون حكم المقيم هو العامل الحاسم. -
عملية الوصول إلى رأي القيمة:
- تتشابه عملية الوصول إلى رأي القيمة بشكل أساسي مع عملية التسوية. يقوم المقيم بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم بأكمله، وتقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة، وإذا لزم الأمر، جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي. -
إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد:
- يكمل المقيم قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد، ويشير إلى ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” أو يخضع لتعديل العقار. يتم سرد أي عوامل مشروطة، ويتم سرد أي طرق تقييم مستخدمة. يتم التأكيد على غرض التقييم، ويتم تحديد رأي القيمة السوقية، ويوقع المقيم على تقرير التقييم ويؤرخه، ويتضمن رقم ترخيص التقييم أو شهادته. -
رأي القيمة:
- يتم تحديد رأي حول قيمة العقار الذي تم تقييمه كمبلغ دولار واحد يُعرف باسم “تقدير نقطي”. البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق”، وهو رأي المقيم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة. -
مراجعة العمل:
- يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير مثمن.
الاستنتاجات:
التسوية هي جوهر عملية التقييم، وهي تتطلب من المقيم استخدام خبرته وحكمه المهني لتحليل المعلومات المتاحة والوصول إلى رأي نهائي حول القيمة. يجب أن يكون هذا الرأي مدعومًا بالأدلة وأن يعكس فهمًا شاملاً للسوق العقاري.
الآثار المترتبة:
يجب على المثمنين إيلاء اهتمام خاص لعملية التسوية، والتأكد من أنهم يتبعون الخطوات الموضحة في هذا الفصل. من خلال القيام بذلك، يمكنهم زيادة موثوقية تقييماتهم والتأكد من أنها تستند إلى أسس قوية.
