تقنيات تقييم المواقع

الفصل [اسم الفصل]: تقنيات تقييم❓ المواقع

مقدمة

يُعتبر تقييم المواقع جزءًا أساسيًا من عملية تقييم العقارات المدرة للدخل. الغرض الأساسي من تقييم الموقع بشكل منفصل هو الحصول على بيانات ضرورية لتطبيق تقنيات تقييم معينة، مثل طريقة التكلفة❓❓ وأسلوب الدخل المتبقي. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون تقييم الموقع المنفصل مطلوبًا بموجب القانون، خاصة في تقييمات ضريبة الأملاك❓❓❓ وإجراءات المصادرة.

أولاً: أهمية التقييم المنفصل للمواقع

1. متطلبات أساليب التقييم:
   • طريقة التكلفة: تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الموقع بشكل منفصل، ثم إضافة تكلفة استبدال التحسينات الحالية (المباني) مع خصم أي استهلاك.
     • الصيغة: قيمة العقار = قيمة الموقع + تكلفة الاستبدال (جديد) - <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-30341" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container"><a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-200001" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">الاستهلاك</span><span class="flag-trigger">❓</span></a></span><span class="flag-trigger">❓</span></a>
   • أسلوب الدخل المتبقي (Building Residual Technique): يتطلب هذا الأسلوب أيضًا تقدير قيمة الموقع بشكل مستقل لتحديد الدخل المتبقي الذي يُنسب إلى المبنى.
2. المتطلبات القانونية:
   • تقييمات الضرائب: في العديد من الولايات القضائية، يُطلب القانون تقييم الموقع بشكل منفصل عن التحسينات لغرض تقييم ضريبة الأملاك.
   • إجراءات المصادرة: في قضايا المصادرة، قد يكون التقييم المنفصل للموقع ضروريًا لتحديد التعويض العادل للمالك.

ثانياً: عملية تقييم المواقع

تتضمن عملية تقييم الموقع عادةً الخطوات التالية:

1. تحديد نطاق مهمة التقييم: فهم الغرض من التقييم والمتطلبات القانونية أو التعاقدية.
2. جمع البيانات: جمع البيانات ذات الصلة حول الموقع، بما في ذلك حجمه وشكله وموقعه والقيود القانونية.
3. تحليل أفضل استخدام: تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة للموقع.
4. تطبيق تقنيات التقييم: استخدام واحدة أو أكثر من التقنيات التالية لتقدير قيمة الموقع.
5. التوفيق بين مؤشرات القيمة: إذا تم استخدام أكثر من تقنية تقييم، يجب التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.
6. إعداد التقرير: كتابة تقرير مفصل يوضح عملية التقييم والنتائج.

ثالثاً: تقنيات تقييم المواقع

1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):
   • المبدأ: تعتمد هذه الطريقة على مقارنة الموقع موضوع التقييم بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق.
   • الخطوات:
     • تحديد المواقع المشابهة (Comparables).
     • تعديل أسعار بيع المواقع المشابهة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع موضوع التقييم (تعديلات إيجابية أو سلبية).
     • تعتمد التعديلات على عناصر المقارنة (Elements of Comparison) مثل حقوق الملكية، وشروط التمويل، وظروف البيع، وظروف السوق، والموقع، والخصائص الفيزيائية.
     • الصيغة: قيمة الموقع (الموضوع) = سعر بيع الموقع المشابه +/- التعديلات
   • مثال: إذا كان الموقع موضوع التقييم أصغر من موقع مشابه، فسيتم تعديل سعر بيع الموقع المشابه إلى الأسفل لتعكس هذا الفرق.
2. طريقة التكلفة (Cost Approach):
   • المبدأ: تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار المُحسّن (الأرض + المباني) تُشير إليها قيمة الموقع، بالإضافة إلى تكلفة (جديدة) إنشاء التحسينات، مطروحًا منها أي استهلاك تكبدته التحسينات.
   • الصيغة: قيمة العقار (باستخدام طريقة التكلفة) = قيمة الموقع + تكلفة البناء الجديدة – الاستهلاك
   • تتطلب هذه الطريقة تقييمًا منفصلاً للموقع. يقوم المُقيِّم بتقدير تكلفة استبدال أي هياكل قائمة، وإضافة هذا المبلغ إلى قيمة الموقع. يتم تقدير تكلفة استبدال الهياكل اعتبارًا من تاريخ التقييم.
   • أخيرًا، يقوم المُقيِّم بتقدير الفرق في القيمة بين التحسينات الحالية وتكلفة استبدالها (الاستهلاك)، ويخصم هذا المبلغ للوصول إلى مؤشر القيمة النهائي.
   • تقدير الاستهلاك المتراكم❓ - غالبًا ما يكون الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق طريقة التكلفة لتقييم القيمة، خاصة بالنسبة للتحسينات القديمة أو التحسينات التي لا تتفق مع أعلى وأفضل استخدام للأرض كما لو كانت شاغرة.
3. طريقة الدخل (Income Approach):
   • المبدأ: تفترض هذه الطريقة أن قيمة الممتلكات تتحدد بمقدار الدخل الذي يمكن أن تولده الممتلكات: كلما زاد الدخل، زادت القيمة.
   • طريقة مُضاعِف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier): يستخدمها مُقيِّمو العقارات السكنية لتحديد القيمة. في هذا الأسلوب، يتم تقسيم الدخل الشهري من كل بيع إيجار مماثل إلى سعر بيعه لتحديد مُضاعِف الإيجار الإجمالي. ثم يختار المُقيِّم مُضاعِفًا من النطاق الذي تم تحديده ويضربه في الدخل الشهري الإجمالي للموضوع لتحديد القيمة عن طريق أسلوب الدخل.
   • الصيغة: القيمة (باستخدام طريقة الدخل) = الإيجار الشهري للموضوع × مُضاعِف الإيجار
   • مثال: إذا كان الإيجار الشهري للعقار موضوع التقييم هو 1525 دولارًا أمريكيًا والمُضاعِف المُختار هو 135 ، فإن القيمة المُشار إليها من خلال هذا الأسلوب هي 206,000 دولار أمريكي.
4. أسلوب الأرض المتبقية (Land Residual Technique):
   • المبدأ: يُستخدم هذا الأسلوب لتحديد قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد خصم العائد المستحق على التحسينات (المباني).
   • الخطوات:
     • تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار المُحسّن.
     • تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate) المناسب للتحسينات.
     • حساب الدخل الذي يُنسب إلى التحسينات: الدخل المنسوب للتحسينات = قيمة التحسينات × <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-200008" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container"><a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-30345" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">معدل الرسملة للتحسينات</span><span class="flag-trigger">❓</span></a></span><span class="flag-trigger">❓</span></a>
     • حساب الدخل المتبقي الذي يُنسب إلى الأرض: الدخل المتبقي للأرض = صافي الدخل التشغيلي – الدخل المنسوب للتحسينات
     • تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
     • تقدير قيمة الأرض❓: قيمة الأرض = الدخل المتبقي للأرض ÷ معدل الرسملة للأرض
   • الصيغ:
     • NOI = الإيرادات الإجمالية – المصروفات التشغيلية
     • I_building = V_building * R_building
     • I_land = NOI - I_building
     • V_land = I_land / R_land
     • حيث:
       • NOI هو صافي الدخل التشغيلي
       • I_building هو الدخل المنسوب إلى التحسينات❓❓
       • V_building هي قيمة التحسينات
       • R_building هو معدل الرسملة للتحسينات
       • I_land هو الدخل المنسوب إلى الأرض
       • V_land هي قيمة الأرض
       • R_land هو معدل الرسملة للأرض
   • مثال: إذا كان صافي الدخل التشغيلي للعقار هو 100000 دولار، وقيمة التحسينات هي 800000 دولار، ومعدل الرسملة للتحسينات هو 10%، ومعدل الرسملة للأرض هو 8%، فيمكن حساب قيمة الأرض على النحو التالي:
     • I_building = 800000 * 0.10 = 80000 دولار
     • I_land = 100000 - 80000 = 20000 دولار
     • V_land = 20000 / 0.08 = 250000 دولار

رابعاً: أمثلة على التطبيقات العملية والتجارب

• دراسة حالة: تقييم موقع تجاري في منطقة وسط المدينة. باستخدام طريقة المقارنة البيعية، تم تحديد ثلاثة مواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا. بعد إجراء تعديلات على أسعار البيع لتعكس الاختلافات في الحجم والموقع والقيود القانونية، تم تقدير قيمة الموقع موضوع التقييم بـ 500000 دولار.
• دراسة حالة: تقييم موقع سكني في حي تاريخي. بسبب عدم وجود مبيعات حديثة لمواقع مماثلة، تم استخدام أسلوب الأرض المتبقية. بناءً على تحليل الدخل المتوقع من تطوير منزل سكني فاخر في الموقع، تم تقدير قيمة الأرض بـ 200000 دولار.

خامساً: التوفيق بين مؤشرات القيمة

في بعض الحالات، قد يكون من الضروري استخدام أكثر من تقنية تقييم لتقدير قيمة الموقع. في هذه الحالات، يجب التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة. يتضمن التوفيق وزن مؤشرات القيمة المختلفة بناءً على موثوقيتها وصلتها بمهمة التقييم.

سادساً: الخلاصة

يُعد تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب خبرة فنية ومعرفة بالسوق المحلي. باستخدام التقنيات المناسبة والبيانات ذات الصلة، يمكن للمثمنين تقديم تقديرات دقيقة وموثوقة❓ لقيمة المواقع، وهو أمر ضروري لاتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.