التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل الحادي عشر: التسوية❓❓ وإبداء الرأي النهائي حول القيمة❓

مقدمة

في عملية تقييم العقارات، تُعتبر مرحلة التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة❓ خطوة حاسمة. فبعد تطبيق أساليب التقييم المختلفة، والوصول إلى مؤشرات قيمة متعددة، يصبح من الضروري تجميع هذه المؤشرات، وتحليلها، والموازنة بينها، للوصول إلى رقم واحد يمثل أفضل تقدير لقيمة العقار. هذا الفصل يهدف إلى شرح عملية التسوية بعمق علمي، مع إبراز أهميتها، وتوضيح كيفية تطبيقها بشكل عملي.

1. مفهوم التسوية (Reconciliation)

التسوية هي عملية تحليل وتقييم اثنين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. تُعد التسوية جزءًا لا يتجزأ من عملية التقييم، حيث يراجع المُقيِّم جميع البيانات والحسابات والتحليلات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة. تعتمد التسوية بشكل كبير على❓ حكم المُقيِّم وخبرته، ولا تستخدم فيها أساليب حسابية مثل المتوسطات.

2. أهداف التسوية

• تحديد القيمة الأكثر دقة: من خلال تحليل نقاط القوة والضعف لكل مؤشر قيمة، يمكن للمُقيِّم تحديد القيمة التي تعكس بدقة ظروف السوق وخصائص العقار.
• توحيد مؤشرات القيمة المتعددة: غالبًا ما تسفر أساليب التقييم المختلفة عن قيم متباينة، لذا تساعد التسوية في تجميع هذه القيم في رقم واحد.
• تقديم رأي قيمة نهائي مدعوم: تساعد التسوية المُقيِّم في تكوين رأي قيمة نهائي قوي، مدعوم بالبيانات والتحليلات المقنعة.

3. عملية التسوية التفصيلية

1. مراجعة البيانات والحسابات:

   • يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
   • يجب التأكد من تطبيق أساليب التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
   • يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها.
   • يجب أن تستند مؤشرات القيمة إلى شروط مهمة التقييم.

2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على عدة عوامل:

   • كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى:
     • عينات إحصائية كبيرة من البيانات.
     • بيانات تفصيلية.
     • مصادر مستقلة متعددة.
   • دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
     • مدى التحقق من البيانات الداعمة.
     • مدى ملاءمة أسلوب التقييم للمشكلة.
   • ملاءمة مؤشر القيمة: تتأثر ملاءمة مؤشر القيمة بحكم المُقيِّم، ويجب أن يكون المؤشر متوافقًا مع شروط مهمة التقييم، وأن يكون أسلوب التقييم المستخدم مناسبًا.

3. الموازنة بين مؤشرات القيمة: يجب على المُقيِّم أن يأخذ في الاعتبار نقاط القوة والضعف لكل مؤشر قيمة. على سبيل المثال، قد يكون مؤشر القيمة المستمد من أسلوب مقارنة المبيعات❓❓ أكثر موثوقية إذا كان يعتمد على عدد كبير من المبيعات المماثلة التي تم التحقق منها بشكل كامل.

4. إبداء الرأي النهائي حول القيمة: يجب أن يكون اختيار القيمة المُسوَّاة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم، ويجب أن يكون حكم المُقيِّم هو العامل المحدد.

4. العوامل المؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة

4.1. كمية البيانات

تعتبر كمية البيانات الداعمة❓❓ لمؤشر القيمة عاملاً حاسمًا في تحديد موثوقيته. فعندما يستند مؤشر القيمة إلى عدد كبير من البيانات، أو إلى بيانات تفصيلية، أو إلى مصادر مستقلة متعددة، فإنه يعتبر أكثر موثوقية. على سبيل المثال، إذا تم تقدير قيمة عقار سكني باستخدام طريقة مقارنة المبيعات، وكان هذا التقدير يستند إلى عشرة مبيعات مماثلة تم التحقق منها بدقة، فإنه سيكون أكثر موثوقية من تقدير يستند إلى ثلاث مبيعات فقط.

4.2. دقة البيانات

تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة، وعلى دقة الأسلوب المستخدم في استخلاص المؤشر من البيانات. فكلما كانت البيانات أكثر دقة وموثوقية، كان مؤشر القيمة أكثر دقة. كما أن اختيار أسلوب التقييم المناسب للمشكلة يلعب دورًا حاسمًا في دقة مؤشر القيمة.

4.3. الملاءمة (Relevance)

تؤثر ملاءمة مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المُقيِّم. يجب أن يكون المؤشر نفسه متوافقًا مع شروط مهمة التقييم، وأن يكون أسلوب التقييم المستخدم مناسبًا. على سبيل المثال، قد يكون مؤشر القيمة المستمد من طريقة رسملة الدخل غير ملائم لتقييم أرض فضاء، ولكنه قد يكون مناسبًا لتقييم مبنى مكاتب.

5. أساليب التقييم المختلفة وأهميتها النسبية

• أسلوب مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): غالبًا ما يعتبر هذا الأسلوب الأكثر موثوقية لتقييم العقارات السكنية، خاصة إذا كانت هناك مبيعات مماثلة حديثة في المنطقة.
• أسلوب التكلفة (Cost Approach): يعتبر هذا الأسلوب مفيدًا لتقييم العقارات الجديدة أو المتخصصة التي لا تتوفر لها مبيعات مماثلة.
• أسلوب الدخل❓❓ (Income Approach): يعتبر هذا الأسلوب ضروريًا لتقييم العقارات التجارية والاستثمارية التي يتم شراؤها بشكل أساسي لتحقيق الدخل.

6. الرأي النهائي حول القيمة (Final Value Opinion)

• يتم التعبير عن رأي القيمة للعقار الذي تم تقييمه كمبلغ بالدولار الواحد، ويعرف باسم “تقدير النقطة❓❓” (Point Estimate).
• البديل عن تقدير النقطة هو “قيمة النطاق” (Range Value)، وهو رأي المُقيِّم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
• يجب تقريب آراء القيمة.

7. الاعتبارات النهائية

• التحقق من قابلية الفهم: يجب على المُقيِّم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ ليس مُقيِّمًا.
• الاستمرارية: يجب على المُقيِّم أن يكون على دراية بالتطورات الحديثة في مجال التقييم، وأن يشارك في التعليم المستمر.

8. أمثلة عملية

8.1. مثال 1: تقييم منزل سكني

لنفترض أن مُقيِّمًا قام بتقييم منزل سكني باستخدام أسلوب مقارنة المبيعات، وأسلوب التكلفة. أسفر أسلوب مقارنة المبيعات عن قيمة 300,000 دولار، بينما أسفر أسلوب التكلفة عن قيمة 280,000 دولار. بعد تحليل البيانات، وجد المُقيِّم أن أسلوب مقارنة المبيعات يعتمد على عدد أكبر من المبيعات المماثلة الحديثة، وأن البيانات تم التحقق منها بشكل كامل. لذا، قرر المُقيِّم إعطاء وزن أكبر لأسلوب مقارنة المبيعات، وأبدى رأيه النهائي حول القيمة بمبلغ 295,000 دولار.

8.2. مثال 2: تقييم مبنى مكاتب

لنفترض أن مُقيِّمًا قام بتقييم مبنى مكاتب باستخدام أسلوب الدخل، وأسلوب التكلفة. أسفر أسلوب الدخل عن قيمة 1,000,000 دولار، بينما أسفر أسلوب التكلفة عن قيمة 900,000 دولار. بعد تحليل البيانات، وجد المُقيِّم أن أسلوب الدخل يعتمد على بيانات إيجار دقيقة وحديثة، وأن معدل الرسملة المستخدم يعكس بدقة ظروف السوق. لذا، قرر المُقيِّم إعطاء وزن أكبر لأسلوب الدخل، وأبدى رأيه النهائي حول القيمة بمبلغ 975,000 دولار.

9. الترميز الرياضي والمعادلات

لا توجد معادلات رياضية محددة في عملية التسوية، ولكن يمكن استخدام بعض الأدوات الرياضية والإحصائية في تحليل البيانات وتقييم موثوقية مؤشرات القيمة. على سبيل المثال:

• التحليل الإحصائي للبيانات: يمكن استخدام التحليل الإحصائي لتحديد مدى تجانس البيانات، واكتشاف القيم المتطرفة (outliers)، وقياس مدى الارتباط بين المتغيرات المختلفة.
• معامل التباين (Coefficient of Variation): يمكن استخدام معامل التباين لقياس مدى تشتت البيانات حول المتوسط.
  • CV = (SD / Mean) * 100
    • حيث:
      • CV هو معامل التباين.
      • SD هو الانحراف المعياري.
      • Mean هو المتوسط.

خاتمة

تُعد التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة من أهم الخطوات في عملية التقييم. وتتطلب هذه الخطوة من المُقيِّم أن يكون لديه فهم عميق لأساليب التقييم المختلفة، وأن يكون قادرًا على تحليل البيانات وتقييم موثوقيتها، وأن يكون لديه القدرة على الموازنة بين مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي نهائي مدعوم ومنطقي حول القيمة. من خلال تطبيق عملية التسوية بشكل منهجي ودقيق، يمكن للمُقيِّم أن يقدم لعملائه آراء قيمة موثوقة وواقعية.