أساسيات مدخل الدخل

الفصل الثالث: أساسيات مدخل الدخل❓❓ في تقييم العقارات

مقدمة:

يعتبر مدخل الدخل أحد الركائز الأساسية في تقييم العقارات، خاصةً تلك التي تهدف إلى توليد دخل. يقوم هذا المدخل على فكرة أن قيمة العقار تعتمد بشكل مباشر على قدرته على توليد دخل صافي للمالك. سنستعرض في هذا الفصل بشكل معمق الأسس والمبادئ العلمية التي يقوم عليها هذا المدخل، مع التركيز على المفاهيم الأساسية وكيفية تطبيقها عملياً.

3.1. المبادئ الاقتصادية الأساسية لمدخل الدخل:

يرتكز مدخل الدخل على عدة مبادئ اقتصادية رئيسية، تشكل الإطار النظري لعملية التقييم:

• مبدأ الاستبدال (Principle of Substitution): يفترض هذا المبدأ أن المستثمر لن يدفع مقابل عقار أكثر مما سيدفعه مقابل عقار بديل له نفس الميزات والقدرة على توليد الدخل. هذا المبدأ يوجه عملية البحث عن عقارات مماثلة واستخدامها كمؤشرات في عملية التقييم.
• مبدأ التوقع (Principle of Anticipation): يعتمد هذا المبدأ على أن قيمة العقار تعكس التوقعات المستقبلية لتدفقات الدخل التي سيولدها. لذلك، يجب على المقيم تحليل وتقييم العوامل التي قد تؤثر على الدخل المستقبلي للعقار، مثل النمو السكاني، والتغيرات الاقتصادية، والاتجاهات السوقية.
• مبدأ المساهمة (Principle of Contribution): تنص هذه النظرية على أن قيمة أي عنصر من عناصر العقار (مثل التحسينات أو التجديدات) تتناسب مع مدى مساهمته في زيادة صافي الدخل التشغيلي❓ (Net Operating Income - NOI) للعقار. يساعد هذا المبدأ في تحديد القيمة❓❓ المضافة من خلال الاستثمارات في العقار.

3.2. تحديد الدخل الإجمالي الفعلي (Effective Gross Income - EGI):

تعتبر عملية تقدير الدخل الإجمالي الفعلي (EGI) خطوة حاسمة في مدخل الدخل. يتضمن ذلك تحليل دقيق للإيجارات المحتملة، ومعدلات الشغور، والمصادر الأخرى للدخل.

• 3.2.1. الدخل الإجمالي المحتمل (Potential Gross Income - PGI): يمثل PGI الحد الأقصى للدخل الذي يمكن أن يحققه العقار إذا كان مشغولاً بالكامل وبأسعار إيجار السوق السائدة. يتم حساب PGI عن طريق ضرب عدد الوحدات الإيجارية في العقار بمتوسط ​​الإيجار لكل وحدة، ثم ضرب الناتج في عدد الفترات الإيجارية (عادةً 12 شهرًا).
  PGI = (عدد الوحدات) * (متوسط الإيجار للوحدة) * (عدد الفترات الإيجارية)
• 3.2.2. معدل الشغور والخسائر (Vacancy and Collection Losses): لا يمكن توقع شغل العقار بنسبة 100% طوال الوقت. يجب خصم تقدير معقول لمعدل الشغور (Vacancy Rate) والخسائر الناتجة عن عدم تحصيل الإيجارات من PGI للوصول إلى EGI. يتم تحديد معدل الشغور من خلال تحليل السوق المحلي، والبيانات التاريخية للعقار، ومقارنة العقار بعقارات مماثلة.
• 3.2.3. الدخل الإجمالي الفعلي (Effective Gross Income - EGI): يمثل EGI الدخل المتوقع للعقار بعد خصم معدل الشغور والخسائر من❓❓ PGI.
  EGI = PGI - (معدل الشغور * PGI)

مثال توضيحي:

لنفترض أن لدينا مبنى سكني يحتوي على 20 وحدة إيجارية. متوسط الإيجار الشهري للوحدة هو 1,500 ريال سعودي. ومعدل الشغور المتوقع هو 5%.

1. PGI = 20 وحدة * 1,500 ريال/وحدة * 12 شهر = 360,000 ريال سعودي.
2. معدل الشغور = 5% * 360,000 ريال سعودي = 18,000 ريال سعودي.
3. EGI = 360,000 ريال سعودي - 18,000 ريال سعودي = 342,000 ريال سعودي.

3.3. تحديد صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI):

يمثل NOI الدخل المتاح للمالك بعد خصم جميع المصاريف التشغيلية من EGI. يعد NOI مؤشرًا حاسمًا على ربحية العقار وقدرته على توليد دخل.

• 3.3.1. المصاريف التشغيلية (Operating Expenses): تشمل المصاريف التشغيلية جميع التكاليف اللازمة لتشغيل العقار والحفاظ عليه. تشمل هذه المصاريف:

  • ضرائب الأملاك
  • التأمين
  • الصيانة والإصلاحات
  • الإدارة
  • خدمات المرافق (كهرباء، ماء، غاز)
  • تكاليف التسويق والإعلان

  يجب ملاحظة أن المصاريف التشغيلية لا تشمل مدفوعات الدين (أقساط الرهن العقاري) أو استهلاك الأصل (Depreciation).
  * 3.3.2. صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI): يتم حساب NOI عن طريق خصم المصاريف التشغيلية من EGI.
  NOI = EGI - المصاريف التشغيلية

مثال توضيحي (تكملة للمثال السابق):

لنفترض أن المصاريف التشغيلية السنوية للمبنى السكني تبلغ 80,000 ريال سعودي.

NOI = 342,000 ريال سعودي - 80,000 ريال سعودي = 262,000 ريال سعودي.

3.4. معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate):

يعكس معدل الرسملة (Cap Rate) العلاقة بين NOI وقيمة العقار. يمثل هذا المعدل العائد المتوقع على الاستثمار في العقار.

• 3.4.1. حساب معدل الرسملة: يتم حساب Cap Rate عن طريق قسمة NOI على قيمة العقار.
  Cap Rate = NOI / قيمة العقار
• 3.4.2. استخدام معدل الرسملة في التقييم: يمكن استخدام Cap Rate لتقدير قيمة العقار إذا كان لدينا NOI ومعرفة بمعدلات الرسملة السائدة في السوق للعقارات المماثلة.
  قيمة العقار = NOI / Cap Rate

مثال توضيحي (تكملة للمثال السابق):

لنفترض أن معدل الرسملة السائد في السوق للعقارات المماثلة هو 8%.

قيمة العقار = 262,000 ريال سعودي / 0.08 = 3,275,000 ريال سعودي.

3.5. طرق تقدير معدل الرسملة:

توجد عدة طرق لتقدير معدل الرسملة، بما في ذلك:

• استخلاص المعدل من السوق (Market Extraction): تتضمن هذه الطريقة تحليل مبيعات العقارات المماثلة في السوق لتحديد معدلات الرسملة الضمنية. يتم حساب Cap Rate لكل عقار مباع عن طريق قسمة NOI على سعر البيع. ثم يتم حساب متوسط أو وسيط لهذه المعدلات لاستخدامه في تقييم العقار المستهدف.
• طريقة التجميع (Band of Investment): تأخذ هذه الطريقة في الاعتبار نسبة التمويل (Loan-to-Value Ratio) وتكلفة الدين (Interest Rate) والعائد المطلوب على رأس المال (Equity Dividend Rate).
• تحليل الاستثمار المباشر (Direct Capitalization): تتضمن هذه الطريقة تقدير التدفقات النقدية المستقبلية للعقار وتطبيق معدل خصم (Discount Rate) عليها لتقدير القيمة الحالية (Present Value) للعقار. يعتمد اختيار معدل الخصم على المخاطر المرتبطة بالعقار وظروف السوق.

3.6. تحليل التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF):

تعتبر طريقة DCF من أكثر الطرق تطوراً في مدخل الدخل. تتضمن هذه الطريقة تقدير جميع التدفقات النقدية المستقبلية التي سيولدها العقار خلال فترة محددة، ثم خصم هذه التدفقات النقدية إلى قيمتها الحالية باستخدام معدل خصم مناسب.

• 3.6.1. خطوات تحليل DCF:

  1. تقدير فترة التوقع: تحديد الفترة الزمنية التي سيتم خلالها تحليل التدفقات النقدية. عادةً ما تكون هذه الفترة 5-10 سنوات.
  2. تقدير التدفقات النقدية السنوية: تقدير NOI السنوي للعقار خلال فترة التوقع. يجب أن تأخذ هذه التقديرات في الاعتبار النمو المتوقع في الإيجارات والمصاريف التشغيلية.
  3. تقدير قيمة البيع النهائية (Terminal Value): تقدير قيمة العقار في نهاية فترة التوقع. يمكن تقدير هذه القيمة باستخدام طريقة الرسملة المباشرة (Direct Capitalization) أو طرق أخرى.
  4. تحديد معدل الخصم: تحديد معدل الخصم المناسب الذي يعكس المخاطر المرتبطة بالعقار.
  5. حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية: خصم كل تدفق نقدي سنوي وقيمة البيع النهائية إلى قيمتها الحالية باستخدام معدل الخصم.
  6. جمع القيم الحالية: جمع جميع القيم الحالية للتدفقات النقدية وقيمة البيع النهائية للحصول على القيمة الإجمالية للعقار.

• 3.6.2. الصيغة الرياضية لتحليل DCF:

  القيمة = ∑ (CFt / (1 + r)^t) + (TV / (1 + r)^n)

  حيث:
  * القيمة = القيمة الحالية للعقار
  * CFt = التدفق النقدي في الفترة t
  * r = معدل الخصم
  * t = الفترة الزمنية
  * TV = قيمة البيع النهائية
  * n = عدد الفترات

3.7. الخلاصة:

يوفر مدخل الدخل إطاراً علمياً ومنطقياً لتقييم العقارات المدرة للدخل. يتطلب هذا المدخل فهمًا عميقًا للمبادئ الاقتصادية، وعملية جمع وتحليل البيانات، والقدرة على تقدير التدفقات النقدية المستقبلية. يعتبر اختيار الطريقة المناسبة (الرسملة المباشرة أو تحليل DCF) قرارًا يعتمد على طبيعة العقار وجودة البيانات المتاحة.

مراجع:

• Appraisal Institute. (2015). The Appraisal of Real Estate (14th ed.). Chicago, IL.
• Brueggeman, W. B., & Fisher, J. D. (2016). Real Estate Finance and Investments (16th ed.). McGraw-Hill Education.

ملاحظة هامة: هذا الفصل يقدم نظرة عامة على أساسيات مدخل الدخل. يتطلب التطبيق العملي خبرة ومعرفة تفصيلية بالسوق العقاري المحلي.