التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل الحادي عشر: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة❓❓

مقدمة

يُعدّ فصل “التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة” حجر الزاوية في عملية تقييم العقارات، حيث يجمع بين مختلف مؤشرات القيمة المستخلصة من مناهج التقييم المتنوعة ليصل إلى تقدير نهائي للقيمة. هذه المرحلة ليست مجرد عملية حسابية، بل هي فن يعتمد على❓ خبرة المُقيّم وحكمه المهني، مع الأخذ في الاعتبار موثوقية البيانات وتحليلها بشكل دقيق.

1. التسوية (Reconciliation): عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة

1.1 تعريف التسوية:
* التسوية هي عملية فحص وتحليل مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من خلال مناهج التقييم المختلفة (المقارنة البيعية، التكلفة، الدخل).
* تهدف التسوية إلى الوصول إلى رأي واحد نهائي حول قيمة العقار.
* يمكن أن تشير التسوية أيضًا إلى الخطوة الأخيرة في عملية التقييم حيث يُصدر المُقيّم رأيه النهائي حول القيمة.

1.2 استخدامات التسوية:
* تسوية القيم الناتجة عن مقارنة العقارات المتشابهة المختلفة.
* تسوية القيم الناتجة عن وحدات المقارنة المختلفة.
* تسوية القيم الناتجة عن استخدام تقنيات التقييم المختلفة.

1.3 مبادئ التسوية:
* المبدأ الأساسي: التسوية تعتمد على حكم وخبرة المُقيّم.
* عدم استخدام المتوسطات الحسابية: لا يتم استخدام المتوسطات الحسابية أو أي صيغ رياضية أخرى بشكل مباشر في التسوية.
* التحليل الشامل: تبدأ عملية التسوية بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.

2. عناصر عملية التسوية

2.1 مراجعة البيانات والحسابات:
* يجب فحص جميع الحسابات للتأكد من دقتها وتصحيح أي أخطاء.
* يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وجميع العقارات المشابهة.

2.2 تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:
* يجب على المُقيّم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
* يعتمد تقييم الموثوقية على عدة عوامل، بما في ذلك كمية البيانات ودقتها ومدى صلتها بمشكلة التقييم.

2.3 تضمين وتحليل البيانات ذات الصلة:
* يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة.
* يجب أن تستند مؤشرات القيمة إلى شروط مهمة التقييم.

3. موثوقية مؤشرات القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

3.1 كمية البيانات:
* تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى:
* حجم أكبر من البيانات الإحصائية.
* بيانات أكثر تفصيلاً.
* مصادر مستقلة متعددة.

3.2 دقة البيانات والتقنيات:
* تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
* دقة البيانات المستخدمة لدعم المؤشر.
* دقة التقنية المستخدمة لاستخلاص المؤشر من البيانات.
* تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
* تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمتها لمشكلة التقييم.

3.3 صلة مؤشر القيمة:
* تؤثر صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم المحددة على حكم المُقيّم.
* يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
* يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاستخلاص المؤشر مناسبة.

4. دعم اختيار القيمة المسوّاة

4.1 الأدلة الداعمة:
* يجب أن يكون اختيار القيمة المسوّاة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
* يجب أن يكون حكم المُقيّم هو العامل الحاسم.

4.2 دور المُقيّم:
* يراجع المُقيّم جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم بأكمله.
* يتم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
* إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

5. إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد (URAR)

5.1 عناصر القسم:
* يحدد المُقيّم ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه “كما هو” أو “يخضع لتعديل العقار”.
* يتم سرد أي عوامل مشروطة.
* يتم سرد أي مناهج تقييم مستخدمة.
* يتم التأكيد على الغرض من التقييم.
* يتم تحديد رأي القيمة السوقية، ويوقع المُقيّم ويؤرخ تقرير التقييم، ويشمل رقم ترخيص التقييم أو الشهادة.

6. الرأي النهائي حول القيمة

6.1 تقدير النقطة (Point Estimate):
* يتم التعبير عن الرأي النهائي حول قيمة العقار المقيم كمبلغ واحد بالدولار، يُعرف باسم “تقدير النقطة”.

6.2 قيمة النطاق (Range Value):
* بديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق”، وهي رأي المُقيّم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.

6.3 التقريب:
* يجب تقريب آراء القيمة.

7. مراجعة عمل المُقيّم

7.1 سهولة الفهم:
* يجب على المُقيّم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المُقيّم.
* يجب أن يكون التقييم واضحًا ومنطقيًا ومدعومًا بالأدلة.

8. الخلاصة

تعتبر التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة من أهم جوانب عملية تقييم العقارات. تتطلب هذه العملية حكمًا مهنيًا وخبرة ودقة في تحليل البيانات. يجب على المُقيّم أن يكون قادرًا على تقييم موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة واختيار القيمة المسوّاة التي تدعمها الأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون التقييم واضحًا ومنطقيًا وسهل الفهم للقارئ غير المُقيّم.