أساليب تقييم المواقع

الفصل السادس: أساليب تقييم المواقع

مقدمة

في دورة “إتقان أسلوب المقارنة البيعية في تقييم العقارات”، يُعدّ تقييم المواقع جزءًا حيويًا من عملية التقييم. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بمعرفة تفصيلية حول أساليب تقييم المواقع المختلفة، مع التركيز على المفاهيم والنظريات العلمية الأساسية، وتوضيح التطبيقات العملية.

1. مفهوم أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use)

يُعدّ مفهوم “أعلى وأفضل استخدام” حجر الزاوية في تقييم المواقع والعقارات. يشير إلى الاستخدام الأكثر احتمالاً وترجيحًا للموقع، والذي يحقق أعلى قيمة ممكنة في تاريخ التقييم.

1.1 تعريف أعلى وأفضل استخدام

أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use): هو الاستخدام الذي يتسم بالمنطقية والمعقولية، والذي ينتج أعلى قيمة حالية للموقع، مع الأخذ في الاعتبار القيود القانونية والمالية والفيزيائية.

1.2 خصائص أعلى وأفضل استخدام

يجب أن يفي أعلى وأفضل استخدام بأربعة معايير رئيسية:
1. مسموح به قانونًا (Legally Permitted): يجب أن يتوافق الاستخدام مع جميع القوانين واللوائح الحالية والمقترحة، مثل قوانين تقسيم المناطق، واللوائح البيئية، والقيود التعاقدية.
2. ممكن فيزيائيًا (Physically Possible): يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا من الناحية الفيزيائية، مع الأخذ في الاعتبار حجم الموقع وشكله، وظروف التربة، والتضاريس، وتوافر المرافق.
3. مجد اقتصاديًا (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام قادرًا على تحقيق عائد اقتصادي إيجابي. إذا كان الاستخدام لن يحقق ربحًا كافيًا، فلا يمكن اعتباره أعلى وأفضل استخدام.
4. أعلى إنتاجية (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة قانونًا وفيزيائيًا ومجدية اقتصاديًا، يجب اختيار الاستخدام الذي ينتج أعلى قيمة.

1.3 أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation)

يؤكد مبدأ التوقع على أن قيمة العقار تتأثر بالمنافع المستقبلية المتوقعة من ملكيته. يجب على المقيم أن يأخذ في الاعتبار التغيرات المستقبلية المحتملة في القيود القانونية والمالية والفيزيائية التي قد تؤثر على استخدام الموقع.

1.4 الاستخدام المؤقت (Interim Use)

عندما يكون أعلى وأفضل استخدام الحالي للموقع من المتوقع أن يتغير في المستقبل القريب، فإن الاستخدام الحالي يُعرف بالاستخدام المؤقت.

2. تقييم الأراضي الخالية والمطورة

يختلف تقييم المواقع حسب ما إذا كانت الأرض خالية أم مطورة.

2.1 الأرض الخالية

لتقييم الأرض الخالية، يفترض المقيم أن جميع التحسينات الموجودة على الأرض غير موجودة. يتم تحديد❓ أعلى وأفضل استخدام من خلال النظر في جميع الاستخدامات المحتملة التي من شأنها تحقيق أعلى قيمة إذا كانت الأرض خالية وجاهزة لأي نوع من التطوير.

2.2 الأرض المطورة

يأخذ تقييم الأرض المطورة في الاعتبار مساهمة التحسينات الحالية، وكذلك تكلفة إزالتها (إذا لزم الأمر) للسماح باستغلال استخدام مختلف.

2.3 الاستخدام القانوني غير المطابق (Legal Nonconforming Use)

قد يُسمح بالاستمرار في استخدامات غير مطابقة للقانون بسبب تغييرات في قوانين تقسيم المناطق. يمكن أن يكون هذا الاستخدام هو أعلى وأفضل استخدام للعقار كما هو محسّن، ولكنه لا يمكن اعتباره أعلى وأفضل استخدام للأرض كما لو كانت شاغرة، لأنه إذا كانت الأرض شاغرة، فإن الاستخدام غير المطابق لن يكون قانونيًا.

2.4 مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use)

عند استخدام أساليب تقييم تتطلب تقييمًا منفصلاً للأرض والتحسينات، يجب تقييم كليهما للاستخدام نفسه.

2.5 الأرض الزائدة (Excess Land) والأرض الفائضة (Surplus Land)

• الأرض الزائدة: هي الأرض التي لا حاجة لها لأعلى وأفضل استخدام للموقع، ويمكن تكييفها لاستخدام آخر.
• الأرض الفائضة: هي الأرض التي ليست ضرورية لأعلى وأفضل استخدام للموقع وقد لا يكون لها أفضل استخدام منفصل ومستقل.

2.6 التجميع (Plottage)

يشير التجميع إلى الزيادة في القيمة التي تنتج عن الجمع بين قطعتين أو أكثر من الأراضي للسماح باستخدام أكثر ربحية.

3. أساليب تقييم المواقع

هناك ست طرق معترف بها لتقييم الأراضي.

3.1 أسلوب المقارنة البيعية (Sales Comparison Method)

يُعدّ هذا الأسلوب هو الأكثر استخدامًا وموثوقية، ويستند إلى تحليل مبيعات الأراضي المماثلة في السوق.
$$V = P_c \pm A_1 \pm A_2 \pm \dots \pm A_n$$
حيث:
* $V$: القيمة المقدرة للموقع.
* $P_c$: سعر بيع العقار المماثل.
* $A_i$: تعديل يمثل الاختلاف بين الموقع المماثل والموقع موضوع التقييم.

الخطوات:
1. تحديد المبيعات المماثلة.
2. تحليل وتعديل أسعار المبيعات المماثلة لتعكس الاختلافات في عناصر المقارنة (حقوق الملكية، وشروط التمويل، وظروف البيع، والظروف السوقية، والموقع، والخصائص الفيزيائية).
3. تحديد القيمة المقدرة للموقع بناءً على أسعار المبيعات المعدلة للمواقع المماثلة.

عناصر المقارنة:
* حقوق الملكية المنقولة: تعديل سعر البيع ليعكس الاختلافات في حقوق الملكية المنقولة (حقوق الانتفاع، حقوق المعادن، إلخ).
* شروط التمويل: تعديل سعر البيع ليعكس التأثيرات المالية لشروط التمويل غير السوقية.
* ظروف البيع: تعديل سعر البيع ليعكس الدوافع غير العادية (البيع القسري، المعاملات بين الأقارب، إلخ).
* المصروفات مباشرة بعد البيع: تكاليف الإصلاحات أو معالجة التلوث البيئي أو تغيير المناطق التي يجب تضمينها في عقد البيع.
* الظروف السوقية: تعديل سعر البيع ليعكس التغيرات في ظروف السوق بين تاريخ بيع العقار المماثل وتاريخ التقييم.
$$Adjustment = P_c \times \Delta t \times r$$
حيث:
* $\Delta t$: الفرق في الوقت بين تاريخ البيع وتاريخ التقييم.
* $r$: معدل التغير في السوق.
* الموقع: تعديل سعر البيع ليعكس الاختلافات في العوامل المتعلقة بالموقع (القرب من المرافق، والمناظر الطبيعية، والضوضاء).
* الخصائص الفيزيائية: تعديل سعر البيع ليعكس الاختلافات في حجم الموقع وشكله وتضاريسه.
* الخصائص الاقتصادية: تعديل سعر البيع ليعكس الاختلافات في الصفات الاقتصادية مثل الدخل ونفقات التشغيل.

3.2 أسلوب التخصيص (Allocation Method)

يفترض هذا الأسلوب وجود نسبة قياسية بين قيمة الأرض وقيمة التحسينات على الأرض. يتم حساب قيمة الأرض بضرب القيمة الكلية للعقار في النسبة المخصصة للأرض.

$$V_L = V_T \times R$$
حيث:
* $V_L$: قيمة الأرض.
* $V_T$: القيمة الكلية للعقار.
* $R$: نسبة تخصيص الأرض.

3.3 أسلوب الاستخلاص (Extraction Method)

في هذا الأسلوب، يتم تقدير قيمة الأرض عن طريق طرح قيمة التحسينات المستهلكة من القيمة الكلية للعقار.

$$V_L = V_T - D_I$$

حيث:
* $V_L$: قيمة الأرض.
* $V_T$: القيمة الكلية للعقار.
* $D_I$: قيمة التحسينات المستهلكة.

3.4 أسلوب التطوير (Development Method)

يستخدم هذا الأسلوب لتقييم الأراضي غير المطورة المحتمل استخدامها في مشاريع التطوير العقاري. يتم تقدير قيمة الأرض عن طريق طرح تكاليف التطوير من الإيرادات المتوقعة من بيع الوحدات المطورة.

الخطوات:
1. تطوير خطة تطوير واقعية.
2. تقدير إجمالي الإيرادات المتوقعة من بيع الوحدات المطورة.
3. تقدير جميع تكاليف التطوير (البناء، التسويق، الرسوم القانونية، إلخ).
4. تقدير الربح المعقول للمطور.
5. حساب القيمة الحالية للتدفق النقدي الصافي المتوقع عن طريق خصم التدفقات النقدية المستقبلية بسعر خصم مناسب.

$$PV = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t}$$

حيث:
* $PV$: القيمة الحالية للموقع.
* $CF_t$: التدفق النقدي في الفترة الزمنية $t$.
* $r$: معدل الخصم.
* $n$: عدد الفترات الزمنية.

3.5 أسلوب الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

هو شكل من أشكال نهج الدخل لتقدير القيمة. في هذا النهج، يتم تحديد قيمة الأرض من خلال عزل الدخل المنسوب إلى الأرض وتوحيده.

الخطوات:
1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) للعقار بأكمله.
2. تقدير قيمة التحسينات وضربها في معدل الرسملة المناسب للتحسينات.
3. طرح الدخل المنسوب إلى التحسينات من صافي الدخل التشغيلي للعثور على الدخل المتبقي المنسوب إلى الأرض.
4. رسملة الدخل المتبقي بسعر رسملة الأرض المناسب لتقدير قيمة الأرض.

$$V_L = \frac{NOI - (V_I \times R_I)}{R_L}$$

حيث:
* $V_L$: قيمة الأرض.
* $NOI$: صافي الدخل التشغيلي.
* $V_I$: قيمة التحسينات.
* $R_I$: معدل رسملة التحسينات.
* $R_L$: معدل رسملة الأرض.

3.6 أسلوب رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

إذا كانت الأرض مؤجرة بموجب عقد إيجار طويل الأجل، فيمكن تقدير قيمتها عن طريق رسملة دخل الإيجار الأرضي.

$$V_L = \frac{R}{C}$$

حيث:
* $V_L$: قيمة الأرض.
* $R$: الإيجار السنوي للأرض.
* $C$: معدل الرسملة المناسب.

3.7 جداول العمق (“طريقة 4-3-2-1”)

تستخدم جداول العمق لتقدير قيمة أجزاء مختلفة من قطعة الأرض بناءً على عمقها. تفترض هذه الجداول أن الجزء الأمامي من الأرض له قيمة أكبر من الجزء الخلفي.

مثال: في “طريقة 4-3-2-1”، يمكن تخصيص القيمة على النحو التالي:
* الربع الأمامي: 40% من القيمة.
* الربع الثاني: 30% من القيمة.
* الربع الثالث: 20% من القيمة.
* الربع الخلفي: 10% من القيمة.

خاتمة

يُعدّ تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا لمبادئ التقييم وأساليب التقييم المختلفة. من خلال إتقان الأساليب الموضحة في هذا الفصل، يمكن للمقيمين إجراء تقييمات دقيقة وموثوقة للمواقع.