التسوية وإبداء الرأي القيمي في منهج المقارنة البيعية

الفصل الحادي عشر: التسوية❓❓ وإبداء الرأي القيمي في منهج المقارنة البيعية

I. مقدمة إلى التسوية في منهج المقارنة البيعية

التسوية (Reconciliation) هي عملية حاسمة في منهج المقارنة البيعية، حيث يتم فيها تحليل مؤشرات القيمة المختلفة❓❓ التي تم الحصول عليها من المبيعات المماثلة بهدف الوصول إلى رأي واحد حول قيمة العقار❓ موضوع التقييم. لا تعتمد التسوية على المتوسطات الحسابية أو أية صيغ رياضية آلية، بل هي عملية تعتمد بشكل كبير على حكم❓ وخبرة المثمن.

II. أسس ومبادئ التسوية العلمية

التسوية ليست مجرد اختيار رقم من بين مجموعة من الأرقام، بل هي عملية تحليلية ومنطقية تستند إلى عدة مبادئ علمية:

1. مبدأ المساهمة: (Principle of Contribution) ينص على أن قيمة أي مكون في العقار (مثل غرفة إضافية أو مسبح) تتحدد بمقدار مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار، وليس بتكلفة هذا المكون.
2. مبدأ الاستبدال: (Principle of Substitution) ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر من تكلفة الحصول على عقار بديل له نفس الفائدة والخصائص. وبالتالي، فإن أسعار المبيعات المماثلة تحدد سقف القيمة للعقار موضوع التقييم.
3. مبدأ العرض والطلب: (Principle of Supply and Demand) يؤثر العرض والطلب بشكل كبير على أسعار العقارات. يجب أن يأخذ المثمن في الاعتبار حالة السوق (سوق مشترين أم بائعين) عند تسوية مؤشرات القيمة.

III. خطوات عملية التسوية

1. مراجعة البيانات والحسابات: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات والتأكد من عدم وجود أخطاء. يجب التأكد من أن جميع تقنيات التقييم تم تطبيقها بشكل متسق على العقار موضوع التقييم والمبيعات المماثلة.
   * مثال: إذا تم استخدام معامل تعديل لقيمة الأرض في المبيعات المماثلة، يجب التأكد من أن هذا المعامل تم تطبيقه بنفس الطريقة على جميع المبيعات المماثلة.
2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يجب تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات ودقتها ومدى ملاءمتها لمشكلة التقييم.
   * كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات، أو مستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً، أو مدعومة من عدة مصادر مستقلة.
   * دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
   * الملاءمة: تعتمد ملاءمة مؤشر القيمة على مدى توافقه مع شروط مهمة التقييم ومدى ملاءمة تقنية التقييم المستخدمة.
   * مثال: مؤشر قيمة مستمد من تحليل الدخل سيكون أقل ملاءمة لتقييم منزل عائلي واحد مقارنة بتقييم مبنى مكاتب.
3. تحليل الأهمية النسبية للمبيعات المماثلة: يجب تحديد المبيعات المماثلة التي تعتبر الأكثر أهمية وموثوقية. قد تكون بعض المبيعات المماثلة أكثر تشابهًا مع العقار موضوع التقييم من حيث الموقع أو الخصائص أو تاريخ البيع.
   * مثال: إذا كان العقار موضوع التقييم يقع في حي مرغوب، فإن المبيعات المماثلة التي تقع في نفس الحي ستكون أكثر أهمية من المبيعات المماثلة التي تقع في أحياء أخرى.
4. إعطاء الأوزان النسبية لمؤشرات القيمة: بناءً على تحليل موثوقية وأهمية المبيعات المماثلة، يجب إعطاء أوزانًا نسبية لمؤشرات القيمة المختلفة. مؤشرات القيمة المستمدة من المبيعات المماثلة الأكثر أهمية وموثوقية يجب أن تحصل على أوزان أعلى.
   * مثال: إذا كانت ثلاثة مبيعات مماثلة تشير إلى قيم 200,000 دولار، و 210,000 دولار، و 220,000 دولار، وقرر المثمن أن البيع المماثل الأول هو الأكثر أهمية وموثوقية، فيمكنه إعطاءه وزنًا بنسبة 50٪، وإعطاء البيعين الآخرين وزنًا بنسبة 25٪ لكل منهما.
5. تحديد الرأي القيمي النهائي: بناءً على الأوزان النسبية الممنوحة لمؤشرات القيمة المختلفة، يجب تحديد الرأي القيمي النهائي. هذا الرأي يجب أن يكون مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم، وأن يعكس حكم المثمن وخبرته.

IV. الاعتبارات الكمية في التسوية

عند إجراء التسوية، يمكن للمثمن استخدام بعض الأدوات الكمية لتقييم مدى تقارب مؤشرات القيمة المختلفة:

1. المدى❓: (Range) هو الفرق بين أعلى وأقل مؤشر قيمة. يشير المدى الواسع إلى تباين كبير في البيانات، وقد يشير إلى وجود مشاكل في البيانات أو التحليل.
   • الصيغة: Range = Value(max) - Value(min)
2. الانحراف المعياري❓❓: (Standard Deviation) هو مقياس إحصائي لمدى انتشار البيانات حول المتوسط. يشير الانحراف المعياري المنخفض إلى أن البيانات متقاربة، بينما يشير الانحراف المعياري العالي إلى أن البيانات متباعدة.
   • الصيغة: σ = √(Σ(xi - μ)² / N) حيث xi هي كل قيمة، و μ هو المتوسط، و N هو عدد القيم.

V. مثال توضيحي للتسوية

لنفترض أن مثمنًا يقوم بتقييم منزل عائلي واحد باستخدام منهج المقارنة البيعية. بعد تحليل ثلاثة مبيعات مماثلة، توصل المثمن إلى مؤشرات القيمة التالية:

• البيع المماثل الأول: 200,000 دولار (تم إعطاء هذا البيع وزنًا بنسبة 50٪)
• البيع المماثل الثاني: 210,000 دولار (تم إعطاء هذا البيع وزنًا بنسبة 25٪)
• البيع المماثل الثالث: 220,000 دولار (تم إعطاء هذا البيع وزنًا بنسبة 25٪)

لحساب الرأي القيمي النهائي، يمكن استخدام الصيغة التالية:

Final Value = (Weight1 x Value1) + (Weight2 x Value2) + (Weight3 x Value3)
Final Value = (0.50 x 200,000) + (0.25 x 210,000) + (0.25 x 220,000)
Final Value = 100,000 + 52,500 + 55,000
Final Value = 207,500 دولار

وبالتالي، فإن الرأي القيمي النهائي للعقار موضوع التقييم هو 207,500 دولار.

VI. دور الحكم والخبرة في التسوية

في النهاية، يجب التأكيد على أن التسوية هي عملية تعتمد بشكل كبير على حكم وخبرة المثمن. لا توجد صيغ أو قواعد محددة يمكن تطبيقها بشكل آلي. يجب على المثمن أن يكون قادرًا على تحليل البيانات وتقييم موثوقيتها واتخاذ قرارات مستنيرة بناءً على معرفته بالسوق وخبرته في التقييم.

VII. خلاصة

التسوية هي عملية معقدة ولكنها حاسمة في منهج المقارنة البيعية. من خلال تحليل البيانات وتقييم موثوقيتها وتطبيق حكمهم وخبرتهم، يمكن للمثمنين الوصول إلى رأي قيمي دقيق وموثوق به للعقارات موضوع التقييم.