مقدمة في التسوية وإبداء الرأي حول القيمة النهائية

الفصل الحادي عشر: مقدمة في التسوية❓ وإبداء الرأي حول القيمة النهائية

I. مفهوم التسوية (Reconciliation): تحليل وتقييم المؤشرات المختلفة للقيمة

التسوية في سياق تقييم العقارات هي عملية تحليل منهجي وتقييم دقيق لمؤشرات القيمة المتعددة، بهدف الوصول إلى رأي واحد نهائي وموثوق حول القيمة. لا تقتصر التسوية على مجرد جمع الأرقام أو تطبيق معادلات رياضية، بل هي عملية فكرية تعتمد على خبرة المقيم وحكمه المهني.

A. تعريف التسوية:

• التعريف اللغوي: التسوية تعني التوفيق بين أمرين أو أكثر، وإزالة الخلاف بينهما.
• التعريف في سياق التقييم: هي العملية التي يقوم بها المقيم بتحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال طرق التقييم المختلفة❓ (مثل طريقة المقارنة البيعية، طريقة التكلفة، وطريقة الدخل)، أو من خلال مقارنة الخصائص المختلفة للعقارات المماثلة، بهدف الوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

B. أهمية التسوية:

• الوصول إلى رأي قيمة نهائي موثوق: تضمن التسوية أن يكون تقدير القيمة النهائية مبنيًا على تحليل شامل لجميع البيانات والمعلومات المتاحة، وليس على مجرد اختيار رقم عشوائي أو الاعتماد على طريقة تقييم واحدة.
• تحسين جودة التقييم: تساعد التسوية في تحديد نقاط القوة والضعف في كل طريقة تقييم، مما يسمح للمقيم بتحسين جودة التقييم وزيادة دقته.
• دعم رأي القيمة: توفر التسوية أساسًا منطقيًا وواقعيًا لرأي القيمة النهائي، مما يزيد من مصداقية التقييم وقبوله من قبل الأطراف المعنية.

II. أسس عملية التسوية: مراجعة البيانات وتقييم❓ الموثوقية

تعتمد عملية التسوية على مجموعة من الأسس والمبادئ التي يجب على المقيم اتباعها لضمان الوصول إلى رأي قيمة نهائي دقيق وموثوق.

A. مراجعة شاملة للبيانات والحسابات:

• التأكد من دقة الحسابات: يجب على المقيم مراجعة جميع الحسابات والعمليات الحسابية التي تم إجراؤها في طرق التقييم المختلفة للتأكد من خلوها من الأخطاء.
• التطبيق المتسق لطرق التقييم: يجب التأكد من أن طرق التقييم المختلفة قد تم تطبيقها بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة.
• التحقق من صحة البيانات: يجب التحقق من صحة جميع البيانات والمعلومات التي تم استخدامها في التقييم، والتأكد من أنها ذات صلة بالموضوع.

B. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:

• كمية البيانات❓: مؤشرات القيمة المستندة إلى كمية أكبر من البيانات تعتبر أكثر موثوقية، خاصة إذا كانت البيانات مدعومة من مصادر مستقلة متعددة.
• دقة البيانات: مؤشرات القيمة المستندة إلى بيانات دقيقة وموثقة تعتبر أكثر موثوقية.
• صلة البيانات بمشكلة التقييم: يجب أن تكون البيانات المستخدمة في التقييم ذات صلة بالعقار موضوع التقييم وبالغرض من التقييم.

C. دور الحكم الشخصي والخبرة:

• الخبرة المهنية: تلعب الخبرة المهنية للمقيم دورًا حاسمًا في عملية التسوية، حيث تساعده على تقييم أهمية العوامل المختلفة وتحديد وزنها المناسب في الوصول إلى رأي القيمة النهائي.
• التحليل النقدي: يجب على المقيم أن يكون قادرًا على إجراء تحليل نقدي للبيانات والمعلومات المتاحة، وتحديد نقاط القوة والضعف في كل طريقة تقييم.

III. عوامل مؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة: كمية البيانات، الدقة، والصلة بالموضوع

تتأثر موثوقية مؤشر القيمة بعدة عوامل، من أهمها:

A. كمية البيانات (Amount of Data):

• زيادة حجم العينة الإحصائية: كلما زاد حجم العينة الإحصائية للبيانات المستخدمة في التقييم، زادت موثوقية مؤشر القيمة. على سبيل المثال، تقييم يعتمد على 10 عقارات مماثلة يعتبر أكثر موثوقية من تقييم يعتمد على 3 عقارات مماثلة فقط.
• تفصيل البيانات: مؤشرات القيمة المستمدة من بيانات مفصلة تعتبر أكثر موثوقية.
• مصادر مستقلة: مؤشرات القيمة المدعومة من مصادر مستقلة متعددة تعتبر أكثر موثوقية.

B. دقة البيانات (Accuracy of Data):

• التحقق من صحة البيانات: يجب التحقق من صحة البيانات المستخدمة في التقييم من خلال مصادر مستقلة وموثوقة.
• دقة طريقة التقييم: يجب أن تكون طريقة التقييم المستخدمة مناسبة للعقار موضوع التقييم وللغرض من التقييم.

C. الصلة بالموضوع (Relevance):

• اتساق مؤشر القيمة مع شروط التقييم: يجب أن يكون مؤشر القيمة متسقًا مع شروط التقييم والغرض منه.
• ملاءمة طريقة التقييم: يجب أن تكون طريقة التقييم المستخدمة ملائمة للعقار موضوع التقييم. على سبيل المثال، طريقة الدخل تعتبر أكثر ملاءمة لتقييم العقارات التجارية التي تدر دخلًا، بينما طريقة المقارنة البيعية تعتبر أكثر ملاءمة لتقييم العقارات السكنية.

IV. التسوية في طريقة المقارنة البيعية: دور التحليل المقارن والتعديلات

تعتبر طريقة المقارنة البيعية من أكثر طرق التقييم استخدامًا، وتعتمد على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا. تتطلب هذه الطريقة إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.

A. عملية التحليل المقارن والتعديلات:

• تحديد أوجه التشابه والاختلاف: يجب تحديد أوجه التشابه والاختلاف بين العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة.
• تقدير قيمة التعديلات: يجب تقدير قيمة التعديلات التي يجب إجراؤها على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
• تطبيق التعديلات: يجب تطبيق التعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة للوصول إلى مؤشرات قيمة معدلة.

B. أمثلة على التعديلات:

• الموقع: إذا كان العقار موضوع التقييم يقع في موقع أفضل من العقارات المماثلة، فيجب إضافة قيمة إلى أسعار بيع العقارات المماثلة.
• الحجم: إذا كان العقار موضوع التقييم أكبر من العقارات المماثلة، فيجب إضافة قيمة إلى أسعار بيع العقارات المماثلة.
• الحالة: إذا كان العقار موضوع التقييم في حالة أفضل من العقارات المماثلة، فيجب إضافة قيمة إلى أسعار بيع العقارات المماثلة.

V. الرأي حول القيمة النهائية: العوامل المؤثرة في اختيار القيمة المرجحة

بعد تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة، يجب على المقيم أن يبدي رأيه حول القيمة النهائية للعقار.

A. العوامل المؤثرة في اختيار القيمة المرجحة:

• موثوقية البيانات: يجب إعطاء وزن أكبر لمؤشرات القيمة المستندة إلى بيانات أكثر موثوقية.
• ملاءمة طريقة التقييم: يجب إعطاء وزن أكبر لمؤشرات القيمة المستمدة من طرق التقييم الأكثر ملاءمة للعقار موضوع التقييم وللغرض من التقييم.
• الظروف السوقية: يجب مراعاة الظروف السوقية السائدة عند اختيار القيمة المرجحة.

B. دعم رأي القيمة بالأدلة:

• توثيق عملية التسوية: يجب على المقيم توثيق عملية التسوية بشكل كامل وشفاف في تقرير التقييم، وتوضيح الأسباب التي أدت إلى اختيار القيمة المرجحة.
• تقديم الأدلة: يجب تقديم الأدلة التي تدعم رأي القيمة النهائي، مثل البيانات السوقية، والتحليلات المقارنة، والتعديلات التي تم إجراؤها.

VI. رأي القيمة النهائية: التعبير عن القيمة النهائية ونطاق القيمة

A. التعبير عن القيمة النهائية:

• تقدير نقطي (Point Estimate): هو التعبير عن القيمة النهائية للعقار بمبلغ محدد بالدولار.
• نطاق القيمة (Range Value): هو التعبير عن القيمة النهائية للعقار بنطاق من القيم، حيث يرى المقيم أن القيمة الحقيقية للعقار تقع ضمن هذا النطاق.

B. تقريب القيمة النهائية:

• تقريب معقول: يجب تقريب القيمة النهائية إلى أقرب رقم معقول، مع مراعاة مستوى الدقة المطلوب للتقييم.

C. أمثلة:

• تقدير نقطي: “أقدر القيمة السوقية للعقار بمبلغ 500,000 دولار.”
• نطاق القيمة: “أقدر القيمة السوقية للعقار بين 490,000 دولار و 510,000 دولار.”

VII. مراجعة التقييم: ضمان فهم التقييم من قبل غير❓ المختصين

A. أهمية المراجعة:

• التأكد من وضوح التقييم: يجب مراجعة التقييم للتأكد من أنه واضح وسهل الفهم من قبل غير المختصين في مجال التقييم.
• تجنب الغموض: يجب تجنب استخدام المصطلحات الفنية المعقدة قدر الإمكان، وشرح المصطلحات الضرورية بشكل واضح ومبسط.
• تقديم تقييم منطقي: يجب التأكد من أن التقييم يقدم رأيًا منطقيًا وواقعيًا حول القيمة، مدعومًا بالأدلة والتحليلات المناسبة.

B. العناصر الأساسية للمراجعة:

• مراجعة لغوية: التأكد من خلو التقرير من الأخطاء اللغوية والإملائية.
• مراجعة فنية: التأكد من صحة الحسابات والتحليلات الفنية.
• مراجعة منطقية: التأكد من أن التقييم يقدم رأيًا منطقيًا وواقعيًا حول القيمة.

الصيغ والمعادلات المستخدمة:

على الرغم من أن التسوية تعتمد بشكل كبير على الحكم الشخصي والخبرة، إلا أن بعض الصيغ والمعادلات يمكن استخدامها في طرق التقييم المختلفة التي يتم تحليلها ومراجعتها في عملية التسوية.❓ على سبيل المثال:

• طريقة الدخل:

  • $NOI = PGI - VC - OE$
    • حيث:
      • $NOI$: صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income)
      • $PGI$: إجمالي الدخل المحتمل (Potential Gross Income)
      • $VC$: معدل الشغور والتحصيل (Vacancy and Collection Rate)
      • $OE$: المصاريف التشغيلية (Operating Expenses)
  • $Value = \frac{NOI}{Cap Rate}$
    • حيث:
      • $Value$: القيمة (Value)
      • $NOI$: صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income)
      • $Cap Rate$: معدل الرسملة (Capitalization Rate)

• طريقة المقارنة البيعية:

  • $Adjusted Sale Price = Sale Price \pm Adjustments$
    • حيث:
      • $Adjusted Sale Price$: سعر البيع المعدل (Adjusted Sale Price)
      • $Sale Price$: سعر البيع الأصلي (Sale Price)
      • $Adjustments$: التعديلات التي تم إجراؤها على سعر البيع لتعكس الاختلافات بين العقار المماثل والعقار موضوع التقييم (Adjustments)

خاتمة:

التسوية هي عملية أساسية في تقييم العقارات، وتتطلب من المقيم أن يكون لديه خبرة مهنية وحكم شخصي سليم، بالإضافة إلى فهم عميق لأسس التقييم ومبادئه. من خلال اتباع هذه الأسس والمبادئ، يمكن للمقيم الوصول إلى رأي قيمة نهائي دقيق وموثوق، مدعوم بالأدلة والتحليلات المناسبة.