أساسيات التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية

أساسيات التقييم: مدخل التكلفة ومنهجية المقارنة البيعية❓

الفصل: أساسيات التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بالأسس النظرية والتطبيقية لنهجين أساسيين في تقييم العقارات: نهج التكلفة ونهج المقارنة البيعية. يعتبر فهم هذه الأسس ضروريًا للمقيم العقاري المحترف لاتخاذ قرارات مستنيرة وتقديم تقدير❓ات دقيقة للقيمة.

أولاً: نهج التكلفة (Cost Approach):

• 1.1. المفهوم الأساسي:

  يعتمد نهج التكلفة على مبدأ الاستبدال، والذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار ما مما سيكلفه بناء عقار مماثل جديد. وبالتالي، فإن قيمة العقار تساوي تكلفة بناء العقار الجديد مطروحًا منها أي استهلاك (Depreciation) قد لحق بالعقار القائم.

• 1.2. المكونات الرئيسية:

  يتكون نهج التكلفة من ثلاثة عناصر رئيسية:
  1. تقدير قيمة الأرض❓❓ (Site Value): يتم تقدير قيمة الأرض كما لو كانت خالية من أي تحسينات. وهذا التقدير ضروري لتطبيق نهج التكلفة، ويمكن استخدام طرق مختلفة لتقدير قيمة الأرض (سيتم تناولها لاحقًا).
  2. تقدير تكلفة البناء الجديدة (Cost New): يتم تقدير تكلفة استبدال أو إعادة بناء العقار القائم بتصميم حديث ومواد مماثلة.
  3. تقدير الاستهلاك المتراكم (Accrued Depreciation): يتم تقدير مقدار الانخفاض في قيمة العقار بسبب عوامل مختلفة مثل التدهور المادي (Physical Deterioration)، والتقادم❓ الوظيفي (Functional Obsolescence)، والتقادم الخارجي (External Obsolescence).

• 1.3. الصيغة الرياضية:

  يمكن التعبير عن نهج التكلفة بالصيغة التالية:

  Property Value = Site Value + Cost New - Accrued Depreciation

• 1.4. طرق تقدير تكلفة البناء الجديدة:

  هناك عدة طرق لتقدير تكلفة البناء الجديدة، بما في ذلك:
  1. طريقة الكميات (Quantity Survey Method): تتضمن تقدير كميات المواد والعمالة اللازمة لبناء العقار ثم ضربها في أسعار السوق.
  2. طريقة التكلفة لكل وحدة (Unit Cost Method): تتضمن استخدام متوسط تكلفة البناء لكل وحدة (متر مربع أو قدم مربع) لعقارات مماثلة.
  3. طريقة المؤشرات (Index Method): تتضمن استخدام مؤشرات التكلفة لتعديل تكلفة البناء التاريخية إلى التكلفة الحالية.

• 1.5. أنواع الاستهلاك:

  1. التدهور المادي (Physical Deterioration): يشير إلى التدهور في العناصر المادية للعقار نتيجة للاستخدام العادي والتعرض للعوامل الجوية.
  2. التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence): يشير إلى فقدان القيمة بسبب تصميمات قديمة أو ميزات غير فعالة أو غير مرغوب فيها.
  3. التقادم الخارجي (External Obsolescence): يشير إلى فقدان القيمة بسبب عوامل خارج العقار نفسه، مثل التغيرات في البيئة المحيطة أو الظروف الاقتصادية.

• 1.6. مثال تطبيقي:

  لنفترض أن لدينا عقارًا سكنيًا:
  * تقدير قيمة الأرض: 100,000 دولار.
  * تقدير تكلفة البناء الجديدة: 300,000 دولار.
  * تقدير الاستهلاك المتراكم:
  * التدهور المادي: 15,000 دولار.
  * التقادم الوظيفي: 5,000 دولار.
  * التقادم الخارجي: 0 دولار.
  * إجمالي الاستهلاك: 20,000 دولار.

  إذا:

  Property Value = $100,000 + $300,000 - $20,000 = $380,000

  إذن، القيمة المقدرة للعقار باستخدام نهج التكلفة هي 380,000 دولار.

• 1.7. نقاط القوة والضعف:

  • نقاط القوة:
    • مفيد بشكل خاص لتقييم العقارات الجديدة أو المتخصصة.
    • يعتبر أداة جيدة لتقييم العقارات التي لا يوجد لها سوق نشط.
  • نقاط الضعف:
    • صعوبة تقدير الاستهلاك بدقة، خاصة بالنسبة للعقارات القديمة.
    • قد لا يعكس بدقة قيمة العقارات في الأسواق المتقلبة.
    • يتطلب تقدير منفصل لقيمة الأرض، وهو ما قد يكون تحديًا.

ثانياً: نهج المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

• 2.1. المفهوم الأساسي:

  يعتمد نهج المقارنة البيعية على مقارنة العقار المراد تقييمه (العقار موضوع التقييم) بأسعار بيع عقارات مماثلة (العقارات المماثلة) في نفس السوق.

• 2.2. المكونات الرئيسية:

  يتكون نهج المقارنة البيعية من الخطوات التالية:
  1. تحديد العقارات المماثلة: يجب أن تكون العقارات المماثلة مشابهة للعقار موضوع التقييم في الخصائص الرئيسية مثل الموقع❓❓ والحجم والعمر والحالة والميزات.
  2. جمع بيانات البيع: يجب جمع بيانات دقيقة عن أسعار بيع العقارات المماثلة، بالإضافة إلى شروط البيع وتاريخ البيع.
  3. إجراء التعديلات (Adjustments): يجب إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعويض أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
  4. التوفيق (Reconciliation): بعد إجراء التعديلات، يتم التوفيق بين أسعار البيع المعدلة للعقارات المماثلة للوصول إلى تقدير قيمة للعقار موضوع التقييم.

• 2.3. الصيغة الرياضية:

  يمكن التعبير عن نهج المقارنة البيعية بالصيغة التالية:

  Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

• 2.4. معايير اختيار العقارات المماثلة:

  يجب أن تتوفر في العقارات المماثلة المعايير التالية:
  1. الموقع: يجب أن تكون العقارات المماثلة في نفس المنطقة أو الحي الذي يقع فيه العقار موضوع التقييم.
  2. الخصائص المادية: يجب أن تكون العقارات المماثلة متشابهة في الحجم والعمر والحالة وعدد الغرف والميزات الأخرى.
  3. تاريخ البيع: يجب أن تكون العقارات المماثلة قد بيعت مؤخرًا (خلال الأشهر الستة إلى الاثني عشر الماضية).
  4. شروط البيع: يجب أن تكون العقارات المماثلة قد بيعت في ظروف طبيعية (أي، بدون إكراه أو ضغوط غير عادية).

• 2.5. أنواع التعديلات:

  يتم إجراء التعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعويض أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم. تشمل أنواع التعديلات الشائعة ما يلي:
  1. تعديلات الموقع (Location Adjustments): تعويض الاختلافات في الموقع (مثل القرب من المرافق أو المناطق الصناعية).
  2. تعديلات تاريخ البيع (Time Adjustments): تعويض التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ بيع العقار المماثل.
  3. تعديلات الخصائص المادية (Physical Characteristics Adjustments): تعويض الاختلافات في الحجم أو العمر أو الحالة أو الميزات الأخرى.
  4. تعديلات شروط التمويل (Financing Terms Adjustments): تعويض الاختلافات في شروط التمويل (مثل سعر الفائدة).
  5. تعديلات شروط البيع (Conditions of Sale Adjustments): تعويض الظروف غير المعتادة للبيع (مثل بيع بين الأقارب أو بيع تحت الإكراه).

• 2.6. مثال تطبيقي:

  لنفترض أن لدينا عقارًا سكنيًا:
  * بيع عقار مماثل 1: 150,000 دولار (تم البيع قبل 3 أشهر، موقع أفضل).
  * بيع عقار مماثل 2: 145,000 دولار (تم البيع قبل شهر واحد، حجم أصغر).
  * بيع عقار مماثل 3: 140,000 دولار (تم البيع قبل 6 أشهر، حالة أسوأ).

  • التعديلات:

    • عقار مماثل 1: -5,000 دولار (للموقع الأفضل).
    • عقار مماثل 2: +3,000 دولار (للحجم الأصغر).
    • عقار مماثل 3: +7,000 دولار (للحالة الأسوأ).

  • أسعار البيع المعدلة:

    • عقار مماثل 1: 145,000 دولار.
    • عقار مماثل 2: 148,000 دولار.
    • عقار مماثل 3: 147,000 دولار.

  • بالتوفيق بين هذه القيم، يمكن تقدير قيمة العقار موضوع التقييم بحوالي 147,000 دولار.

• 2.7. نقاط القوة والضعف:

  • نقاط القوة:
    • يعكس بشكل مباشر ظروف السوق.
    • يعتبر من أكثر الطرق استخدامًا لتقييم العقارات السكنية.
  • نقاط الضعف:
    • يعتمد على وجود بيانات كافية عن مبيعات العقارات المماثلة.
    • يتطلب خبرة وحكمًا شخصيًا لإجراء التعديلات بشكل صحيح.
    • قد لا يكون فعالًا في الأسواق غير النشطة أو الأسواق التي تفتقر إلى بيانات موثوقة.

خلاصة:

نهج التكلفة ونهج المقارنة البيعية هما أداتان أساسيتان في صندوق أدوات المقيم العقاري. يوفر نهج التكلفة أساسًا لتقدير قيمة العقار بناءً على تكلفة استبداله، بينما يعكس نهج المقارنة البيعية ديناميكيات السوق ويستند إلى أسعار البيع الفعلية للعقارات المماثلة. يجب على المقيم العقاري أن يتقن كلا النهجين وأن يعرف متى يكون كل نهج مناسبًا، وكيفية تطبيقه بشكل صحيح لتقديم تقديرات دقيقة وموثوقة للقيمة.