أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية

الفصل: أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح مفصل وشامل لأسلوبي التقييم العقاري الرئيسيين: مدخل التكلفة (Cost Approach) ومنهجية المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach). يعتبر هذان الأسلوبان من الأدوات الأساسية التي يعتمد عليها المثمنون العقاريون لتقدير القيمة السوقية العادلة للعقارات المختلفة. سنستعرض المبادئ النظرية التي تقوم عليها هذه الأساليب، وخطوات تطبيقها العملية، والتحديات التي قد تواجه المثمن أثناء عملية التقييم.

1. مدخل التكلفة (Cost Approach):

1.1. المفهوم والأساس النظري:

يعتمد مدخل التكلفة على مبدأ الاستبدال❓ (Substitution)، والذي ينص على أن المشتري الرشيد لن يدفع ثمنًا لعقار معين يتجاوز تكلفة الحصول على عقار بديل مماثل له في المنفعة والوظيفة. يقوم هذا الأسلوب على تقدير تكلفة إنشاء مبنى جديد مماثل للعقار موضوع التقييم، ثم خصم أي استهلاك أو تقادم (Depreciation) قد لحق بالعقار.

1.2. خطوات تطبيق مدخل التكلفة:

1. تقدير قيمة الأرض: يتم تحديد قيمة الأرض كما لو كانت خالية ومتاحة للاستخدام الأمثل، وذلك باستخدام منهجية المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach) كما سيتم شرحه لاحقاً.
2. تقدير تكلفة الإنشاء الجديدة: يتم تقدير تكلفة إنشاء مبنى جديد مماثل للمبنى موضوع التقييم. هناك عدة طرق لتقدير هذه التكلفة، منها:
   • طريقة التكلفة الإجمالية (Quantity Survey Method): وهي الطريقة الأكثر تفصيلاً ودقة، حيث يتم فيها تقدير كميات المواد والعمالة والتكاليف الأخرى اللازمة لإنشاء المبنى بدقة.
   • طريقة الوحدة المترية (Unit-in-Place Method): تعتمد على تقدير تكلفة كل وحدة بنائية (مثل الجدران، الأسقف، الأرضيات) بشكل منفصل، ثم جمع هذه التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية.
   • طريقة التكلفة لكل متر مربع/قدم مربع (Comparative Unit Method): تعتمد على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بناؤها حديثاً ومعرفة تكلفة المتر المربع/القدم المربع الواحد، ثم ضرب هذه التكلفة في مساحة العقار موضوع التقييم.
3. تقدير الاستهلاك (Depreciation): يتم تقدير قيمة الاستهلاك الذي لحق بالمبنى بسبب عوامل مختلفة، وتشمل:
   • الاستهلاك المادي (Physical Depreciation): نتيجة للتآكل الطبيعي وتهالك المواد المستخدمة في البناء.
   • الاستهلاك الوظيفي (Functional Obsolescence): نتيجة للتصميم غير المناسب أو عدم كفاءة المبنى في تلبية احتياجات المستخدمين.
   • الاستهلاك الخارجي (External Obsolescence): نتيجة لعوامل خارجية خارجة عن سيطرة المالك، مثل التغيرات في البيئة المحيطة أو التطورات الاقتصادية.

4. حساب القيمة: يتم حساب القيمة التقديرية للعقار عن طريق جمع قيمة الأرض المقدرة مع تكلفة الإنشاء الجديدة المقدرة، ثم خصم الاستهلاك المقدر.

   الصيغة الرياضية:

   V = L + C - D

   حيث:

   • V: القيمة التقديرية للعقار.
   • L: قيمة الأرض.
   • C: تكلفة الإنشاء الجديدة.
   • D: الاستهلاك.

1.3. التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة:

• العقارات الجديدة أو❓❓ حديثة الإنشاء: يُعتبر مدخل التكلفة الأكثر موثوقية في تقييم العقارات الجديدة أو حديثة الإنشاء، حيث يكون الاستهلاك محدوداً.
• العقارات المتخصصة: يستخدم هذا الأسلوب بشكل شائع لتقييم العقارات المتخصصة التي لا تتوفر لها أسواق نشطة، مثل المصانع والمستشفيات والمدارس.
• التحقق من صحة التقييم: يمكن استخدام مدخل التكلفة للتحقق من صحة التقييم الناتج عن استخدام أساليب أخرى، مثل منهجية المقارنة البيعية.

1.4. القيود والتحديات:

• صعوبة تقدير الاستهلاك: قد يكون تقدير الاستهلاك بدقة أمرًا صعبًا، خاصة بالنسبة للعقارات القديمة.
• تحديد التكلفة المناسبة: قد يكون من الصعب تحديد التكلفة الدقيقة لإنشاء مبنى مماثل، خاصة في ظل التغيرات المستمرة في أسعار المواد والعمالة.
• تجاهل العوامل السوقية: يركز مدخل التكلفة بشكل أساسي على تكلفة الإنشاء، وقد يتجاهل العوامل السوقية الأخرى التي تؤثر على قيمة العقار، مثل العرض والطلب.

2. منهجية المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

2.1. المفهوم والأساس النظري:

تعتمد منهجية المقارنة البيعية على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها حديثاً في نفس المنطقة. يقوم هذا الأسلوب على مبدأ العرض والطلب (Supply and Demand) ومبدأ المساهمة (Contribution)، والذي ينص على أن قيمة أي عنصر في العقار تتحدد بمقدار مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار.

2.2. خطوات تطبيق منهجية المقارنة البيعية:

1. تحديد العقارات المقارنة: يتم البحث عن عقارات مماثلة للعقار موضوع التقييم من حيث الموقع، والحجم، والعمر، والتصميم، والميزات الأخرى ذات الصلة. يجب أن تكون هذه العقارات قد تم بيعها حديثاً وفي ظروف سوقية مماثلة.
2. جمع البيانات: يتم جمع البيانات التفصيلية حول العقارات المقارنة، بما في ذلك أسعار البيع، وشروط البيع، والخصائص الفيزيائية، والموقع، وأي معلومات أخرى ذات صلة.
3. إجراء التعديلات: يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المقارنة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم. يمكن إجراء هذه التعديلات باستخدام:
   • التعديلات الكمية (Quantitative Adjustments): تعتمد على تحليل البيانات❓❓ الإحصائية لتحديد قيمة التعديلات المطلوبة.
   • التعديلات النوعية (Qualitative Adjustments): تعتمد على الحكم المهني للمثمن لتقدير قيمة التعديلات المطلوبة.
   • التعديلات الأكثر شيوعًا: الموقع، تاريخ البيع، حالة العقار، الحجم، عدد الغرف، وجود مرآب، وجود مسبح، إطلالة.
4. تسوية القيم: يتم تسوية أسعار البيع المعدلة للعقارات المقارنة للحصول على نطاق من القيم المحتملة للعقار موضوع التقييم.
5. تحديد القيمة التقديرية: يتم تحديد القيمة التقديرية للعقار موضوع التقييم بناءً على نطاق القيم الذي تم الحصول عليه، مع الأخذ في الاعتبار جميع العوامل ذات الصلة.

2.3. التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة:

• العقارات السكنية: تعتبر منهجية المقارنة البيعية الأكثر استخداماً في تقييم العقارات السكنية، حيث تتوفر عادة بيانات كافية حول العقارات المماثلة.
• الأراضي: يمكن استخدام هذا الأسلوب لتقييم الأراضي عن طريق مقارنتها بأراض مماثلة تم بيعها حديثاً.
• العقارات التجارية: يمكن استخدام منهجية المقارنة البيعية لتقييم العقارات التجارية، ولكن قد يكون من الصعب العثور على عقارات مقارنة مماثلة تماماً.

2.4. القيود والتحديات:

• توافر البيانات: قد يكون من الصعب العثور على عقارات مقارنة مماثلة تماماً، خاصة في المناطق التي لا تتوفر فيها بيانات كافية.
• صعوبة إجراء التعديلات: قد يكون تقدير قيمة التعديلات المطلوبة أمرًا صعبًا، خاصة بالنسبة للتعديلات النوعية.
• التأثر بالظروف السوقية: تعتمد منهجية المقارنة البيعية بشكل كبير على الظروف السوقية، وقد تتأثر بالتغيرات في العرض والطلب.
• الاعتماد على الخبرة والحكم المهني: تعتمد هذه المنهجية بشكل كبير على خبرة المثمن وحكمه المهني في اختيار العقارات المقارنة وإجراء التعديلات المناسبة.

2.5. الصيغ المستخدمة:

في الواقع، لا توجد صيغة رياضية واحدة محددة تحدد بدقة عملية إجراء التعديلات. بل تعتمد على نسبة مئوية أو مبلغ محدد يضاف أو يطرح من سعر العقار المقارن.

مثال:

• سعر العقار المقارن: 500,000 دولار.
• تعديل الموقع (أفضل من موقع العقار موضوع التقييم): -5%

• تعديل المساحة (أصغر من مساحة العقار موضوع التقييم): +3%

• السعر المعدل: 500,000 – (500,000 * 0.05) + (500,000 * 0.03) = 490,000 دولار.

3. مقارنة بين مدخل التكلفة ومنهجية المقارنة البيعية:

4. الخلاصة:

يعتبر كل من مدخل التكلفة ومنهجية المقارنة البيعية أدوات قيمة لتقدير القيمة السوقية للعقارات. يجب على المثمن العقاري أن يكون على دراية كاملة بالمبادئ النظرية التي تقوم عليها هذه الأساليب، وخطوات تطبيقها العملية، والقيود التي تحد من استخدامها. يجب اختيار الأسلوب المناسب بناءً على طبيعة العقار موضوع التقييم، والظروف السوقية، وتوافر البيانات. في كثير من الأحيان، يتم استخدام كلا الأسلوبين❓❓ للوصول إلى تقدير أكثر دقة وموثوقية للقيمة.

5. مراجع (أمثلة):

• Appraisal Institute. (2015). The Appraisal of Real Estate (14th ed.). Chicago, IL. (مرجع أساسي في مجال التقييم العقاري)
• Lusht, K. M. (2007). Real Estate Valuation: Principles and Applications. Dearborn Real Estate Education. (كتاب شامل حول مبادئ وتطبيقات التقييم العقاري).
• الحديثة تتناول تحليل البيانات الضخمة (Big Data) وتقنيات الذكاء الاصطناعي (Artificial Intelligence) لتحسين دقة التقييم، لكنها لا تزال في مراحلها الأولى من التطبيق. (يمكن البحث عن مقالات علمية حديثة في قواعد بيانات مثل Scopus و Web of Science باستخدام كلمات مفتاحية مثل “Real Estate Valuation”, “Machine Learning”, “Big Data”).