مقدمة في تسوية التقييم

أهلاً بك في الفصل الحادي عشر من دورة “إتقان تقدير الإهلاك في التقييم العقاري: دليل شامل”. هذا الفصل هو “مقدمة في تسوية التقييم❓“.

الفصل 11: مقدمة في تسوية التقييم

أولاً: تعريف تسوية التقييم

تسوية التقييم (Reconciliation) هي المرحلة الحاسمة التي يقوم فيها المثمن بتحليل مؤشرات القيمة المتعددة❓❓ التي تم التوصل إليها من خلال طرق التقييم المختلفة أو من خلال مقارنة العقارات المماثلة، وذلك بهدف الوصول إلى رأي واحد نهائي حول قيمة العقار.

أ. يمكن أيضًا أن تشير تسوية التقييم إلى الخطوة التي يصل فيها المثمن إلى رأي حول القيمة كجزء من عملية التقييم.

ب. تستخدم تسوية التقييم للمواءمة بين القيم التي تشير إليها العقارات المماثلة المختلفة، ووحدات المقارنة المختلفة، و/أو تقنيات التقييم المختلفة.

ثانياً: أهمية الخبرة والحكم الشخصي في تسوية التقييم

تعتبر تسوية التقييم عملية تعتمد بشكل كبير على حكم المثمن وخبرته المهنية. لا تستخدم فيها المعادلات الرياضية أو التقنيات الحسابية البسيطة (مثل حساب المتوسطات) بشكل مباشر.

أ. لا يمكن استخدام الصيغ أو التقنيات الرياضية (مثل حساب المتوسط) في التسوية.
ب. تبدأ عملية التسوية بمراجعة جميع البيانات والحسابات والمنطق الذي أدى إلى مؤشرات القيمة المختلفة.

  1. يجب التحقق من دقة جميع العمليات الحسابية وتصحيح أي أخطاء.
  2. يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وجميع العقارات المماثلة.
  3. يجب على المثمن تقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
  4. يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها.
  5. يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

ثالثاً: عوامل تحديد موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على عدة عوامل، بما في ذلك:

أ. كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:

  1. تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
  2. مستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً.
  3. مدعومة بعدة مصادر مستقلة.

ب. دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على:

  1. مدى التحقق من البيانات الداعمة.
  2. دقة الأسلوب المستخدم لاشتقاق المؤشر من البيانات.

ج. صلة البيانات: يؤثر مدى صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن:

  1. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
  2. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

رابعاً: دعم الأدلة لاختيار القيمة المسواة

يجب أن يكون اختيار القيمة المسواة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم.

أ. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم.

خامساً: عملية الوصول إلى رأي حول القيمة

تتشابه عملية الوصول إلى رأي حول القيمة بشكل أساسي مع عملية التسوية.

أ. يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والمنطق الوارد في التقييم بأكمله.
ب. يتم تقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
ج. إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

سادساً: استكمال قسم التسوية

يستكمل المثمن قسم التسوية في “التقرير الموحد لتقييم المساكن”.

أ. يشير المثمن إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه على حالته الراهنة أو يخضع لتعديل العقار.
ب. يتم سرد أي عوامل مشروطة.
ج. يتم سرد أي طرق تقييم مستخدمة.
د. يتم التأكيد على الغرض من التقييم.
هـ. يتم تحديد رأي حول القيمة السوقية ويوقع المثمن ويؤرخ تقرير التقييم، ويضمّن رقم ترخيص التقييم أو شهادته.

سابعاً: تقدير القيمة

يتم التعبير عن رأي حول قيمة العقار الذي تم تقييمه كمبلغ بالدولار الواحد يُعرف باسم “تقدير نقطة”.

أ. البديل عن “تقدير نقطة” هو “قيمة النطاق”، وهو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
ب. يجب تقريب آراء القيمة.

ثامناً: مراجعة العمل لسهولة الفهم

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ من غير المثمنين.

تاسعاً: أسس حسابية في التسوية

على الرغم من أن التسوية لا تعتمد على المتوسطات الحسابية البسيطة، يمكن استخدام بعض الأدوات الرياضية لتحديد مدى تباين البيانات وتقييم مدى موثوقيتها. ومن بين هذه الأدوات:

• الانحراف المعياري (Standard Deviation):

  يستخدم لقياس مدى تشتت البيانات حول المتوسط. يمكن حساب الانحراف المعياري باستخدام الصيغة التالية:
  
  σ = √[ Σ (xi - μ)² / N ]
  
  حيث:
  
  *   σ: الانحراف المعياري.
  *   xi: قيمة كل عنصر في مجموعة البيانات.
  *   μ: متوسط مجموعة البيانات.
  *   N: عدد العناصر في مجموعة البيانات.
  
  كلما كان الانحراف المعياري أصغر، دل ذلك على أن البيانات أكثر تجانسًا وأكثر موثوقية.
  

• المدى (Range):

  هو الفرق بين أعلى قيمة وأقل قيمة في مجموعة البيانات. يستخدم لإعطاء فكرة سريعة عن مدى تباين البيانات.
  

عاشراً: أمثلة عملية

• مثال 1:

  لنفترض أن المثمن استخدم طريقة مقارنة المبيعات وحصل على المؤشرات التالية لقيمة عقار سكني:
  
  *   المقارن 1 (بعد التسويات): 450,000 دولار
  *   المقارن 2 (بعد التسويات): 475,000 دولار
  *   المقارن 3 (بعد التسويات): 460,000 دولار
  
  بدلاً من حساب متوسط هذه القيم (461,667 دولار)، يجب على المثمن تحليل مدى تشابه كل مقارن بالعقار موضوع التقييم، وجودة البيانات المستخدمة في التسويات. إذا كان المقارن 2 هو الأكثر تشابهاً والأكثر دقة، فقد يعطيه المثمن وزناً أكبر ويختار قيمة قريبة من 475,000 دولار.
  

• مثال 2:

  لنفترض أن المثمن استخدم طريقتي مقارنة المبيعات والتكلفة للوصول إلى تقدير قيمة عقار تجاري:
  
  *   مقارنة المبيعات: 1,200,000 دولار
  *   التكلفة (بعد خصم الإهلاك): 1,150,000 دولار
  
  في هذه الحالة، يجب على المثمن تقييم مدى ملاءمة كل طريقة للظروف الخاصة بالعقار. إذا كان السوق العقاري نشطًا وكانت هناك مبيعات حديثة لعقارات مماثلة، فقد يعطي المثمن وزناً أكبر لطريقة مقارنة المبيعات.
  

حادي عشر: الخلاصة

تسوية التقييم هي عملية معقدة تتطلب خبرة وحكماً شخصياً. يجب على المثمن تحليل جميع البيانات المتاحة وتقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة❓ قبل الوصول إلى رأي نهائي حول قيمة العقار.

ثاني عشر: المراجع

• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)
• The Appraisal of Real Estate, 14th Edition, Appraisal Institute.
  أتمنى أن يكون هذا الفصل مفيدًا لك.