طرق تقييم المواقع: المقارنة البيعية وما وراءها

الفصل السابع: الإنشاءات السكنية

مقدمة

يتطلب التقييم العقاري❓ معرفة أساسية بالإنشاءات السكنية. يُمكّن هذا الفهم المقيم من:

• وصف دقيق: استخدام المصطلحات المناسبة لوصف خصائص المبنى في تقرير التقييم.

• تقييم الجودة: الحكم على جودة المواد وطرق البناء المستخدمة.

• تحديد العيوب: التعرف على العيوب في التصميم والتنفيذ، وتقدير تكلفة إصلاحها.

في هذا الفصل، سنتناول أنواع المساكن، وأساليبها المعمارية، وعناصر التصميم، والمواد وطرق البناء المستخدمة.

أولًا: تصنيف المساكن

تصنف المساكن بناءً على أربعة خصائص رئيسية:

1. عدد❓ الوحدات: هل هو منزل لعائلة واحدة أم مبنى متعدد الوحدات؟
2. الوصل والانفصال: هل المبنى منفصل أم متصل بمباني أخرى؟
3. عدد الطوابق: كم عدد الطوابق في المبنى؟
4. الأسلوب المعماري❓: ما هو الأسلوب المعماري للمبنى؟

1. عدد الوحدات

• منزل لعائلة واحدة (Single-family Residence): مصمم لإقامة عائلة واحدة.

• مبنى متعدد الوحدات (Apartment Building): يحتوي على وحدات سكنية متعددة تشترك في مدخل ومناطق مشتركة.

2. الوصل والانفصال

• منزل منفصل (Detached House): غير متصل بأي مبنى آخر.

• منازل متصلة (Attached Houses): تشترك في جدار واحد أو أكثر، ويسمى “جدار مشترك” (Party Wall).

  • منازل متلاصقة (Row Houses): مثال على المنازل المتصلة، حيث تتلاصق عدة منازل بجوار بعضها.

  • اتفاقية الجدار المشترك (Party Wall Agreement): تحدد مسؤوليات الصيانة والإصلاح للجدران المشتركة.

3. عدد الطوابق

تصنف المساكن حسب عدد الطوابق إلى الأنواع الرئيسية التالية:

• منزل من طابق واحد (One-Story House/Ranch/Rambler): جميع مساحات المعيشة في الطابق الأرضي. قد يحتوي على قبو (Basement) أو لا.

• منزل من طابق ونصف (One and One-Half Story House/Cape Cod): سقف شديد الانحدار يسمح باستخدام جزء من منطقة العلية (Attic) كمساحة للمعيشة. غالبًا ما يحتوي على نوافذ سقفية (Dormer).

• منزل من طابقين (Two-Story House): أكثر اقتصادا من حيث تكلفة البناء للمتر المربع، حيث يتم مضاعفة المساحة دون مضاعفة تكاليف الأساس والسقف.

• منزل ذو مستويات منفصلة (Split-Level House): ثلاثة أو أربعة مستويات يفصل بين كل مستوى ونصف درج.

• منزل ذو مدخل منفصل (Bi-Level/Split-Entry/Raised Ranch): مستويان رئيسيان مع مدخل بينهما.

ثانيًا: الأساليب المعمارية

الأسلوب المعماري (Architectural Style) هو الطابع المميز لتصميم المبنى وزخرفته.

تتأثر الأساليب المعمارية بالعوامل المحلية مثل المناخ والمواد المتاحة. تشمل الأمثلة:

• المنازل الإسبانية (Spanish Style) في المناطق الجنوبية الغربية الجافة.
• منازل الطراز الاستعماري الجنوبي (Southern Colonial) مع الشرفات الواسعة في المناطق الحارة والرطبة.
• منازل كيب كود (Cape Cod) المصممة للحماية من الرياح الشمالية الباردة في نيو إنجلاند.

التوافق (Compatibility)

• التوافق يعني الانسجام بين المبنى واستخدامه وبيئته.

• لتحقيق أقصى قيمة، يجب أن يكون التصميم متوافقًا مع:

  • المنازل الأخرى في المنطقة: يجب ألا يختلف التصميم بشكل كبير عن المنازل المحيطة.
  • الخصائص الفيزيائية والبيئية للموقع: يجب أن يستغل التصميم خصائص الموقع مثل المناظر الطبيعية.
  • المواد المستخدمة: يجب أن تكون المواد متوافقة مع الأسلوب المعماري.❓
  • تفضيلات السوق المحلي: يجب أن يكون التصميم مرغوبًا فيه من قبل المشترين المحليين.

ثالثًا: عناصر تصميم المنزل

تشمل عناصر تصميم المنزل:

• الموقع (Siting): وضع المنزل على قطعة الأرض.
• المناطق الوظيفية الداخلية (Interior Functional Zone): تخطيط المساحات الداخلية.
• خصائص الغرف (Room Characteristics): حجم وشكل وميزات كل غرفة.

1. الموقع

• يشير الموقع إلى موضع المنزل على قطعة الأرض.

• يخضع التحديد لبعض المحددات الخارجية مثل الاشتراطات والمتطلبات المحلية (Building Code) التي تفرض مسافات دنيا بين حدود الملكية والمباني. وبعض الاشتراطات مثل تلك المتعلقة بمواجهة اتجاهات معينة من قبل واجهات المباني. بالإضافة إلى طبيعة الأرض.

• يؤثر الموقع الجيد على قيمة المنزل عن طريق:

  • التوجه إلى الشمس: يفضل أن تواجه مناطق المعيشة الجنوب للاستفادة من الإضاءة والحرارة الطبيعية.
  • التوجه إلى الرياح السائدة: تقليل مساحة النوافذ المعرضة للرياح القوية.
  • التوجه إلى المناظر الطبيعية: توجيه النوافذ نحو المناظر الجذابة.

  • تقسيم قطعة الأرض إلى مناطق وظيفية:

    • المنطقة العامة (Public Zone): المساحة التي يمكن رؤيتها من الشارع.
    • المنطقة الخاصة (Private Zone): المساحة المحمية من الرؤية من الخارج.
    • منطقة الخدمات (Service Area): المداخل والمخازن الخارجية.

2. المناطق الوظيفية الداخلية

• تشير المنطقة الوظيفية الداخلية إلى توزيع المساحات الداخلية للمنزل.

• يجب أن يوفر المنزل مساحات للأنشطة الأساسية:

  • المعيشة (Living)
  • العمل (Working)
  • النوم (Sleeping)

• يجب أن تكون هذه المناطق منفصلة لتجنب التداخل:

  • منطقة المعيشة (Living Zone): غرف المعيشة وتناول الطعام والحمامات الخاصة بالضيوف.

  • منطقة العمل (Working Zone): المطبخ وغرفة الغسيل.

  • منطقة النوم (Sleeping Zone): غرف النوم والحمامات الخاصة.

  • منطقة الدوران (Circulation Zone): الممرات والسلالم التي تربط بين المناطق.

• المخطط الطابقي (Floor Plan): رسم معماري يوضح تخطيط الغرف والعلاقات بينها.

3. خصائص الغرف

• المطبخ (Kitchen):

  • يجب أن يكون قريبًا من المدخل الرئيسي ومدخل الخدمات.

  • يجب أن يكون بالقرب من غرفة الطعام وغرفة العائلة.

  • يجب ألا يمر الآخرون عبر منطقة العمل للوصول إلى الغرف الأخرى.

  • مثلث العمل (Work Triangle): المسافة بين الحوض والثلاجة والفرن يجب أن تكون بين 4 و7 أقدام.

• غرفة الغسيل/المرافق (Laundry/Utility Rooms): يفضل أن تكون بالقرب من منطقة النوم.

• غرف المعيشة (Living Rooms): يجب أن تكون قريبة من المدخل الرئيسي ويفضل أن تكون في الجانب الجنوبي من المنزل.

• غرف العائلة (Family Rooms): يجب أن تكون قريبة من المطبخ ولها منفذ مباشر إلى الخارج.

• غرف الطعام (Dining Rooms): يجب أن تكون بالقرب من المطبخ.

• غرف النوم (Bedrooms): يجب أن تكون في منطقة منفصلة (منطقة النوم) بعيدة عن مناطق المعيشة. يجب أن تكون قريبة من الحمامات.

• الحمامات (Bathrooms): يجب أن تكون قريبة من غرف النوم ويفضل أن تكون متصلة بغرفة النوم الرئيسية (Master Bedroom).

رابعًا: طرق ومواد البناء

1. الأساسات (Foundations)

• تدعم الأساسات المبنى وتنقل الأحمال إلى التربة.

• أنواع الأساسات:

  • أساس سطحي (Slab-on-Grade Foundation): لوح خرساني يرتكز مباشرة على الأرض.

  • أساس كامل (Full Basement Foundation): قبو يمتد تحت كامل المبنى.

  • أساس جداري (Foundation Wall): جدران خرسانية أو حجرية تدعم المبنى.

  • أساس الأعمدة والأوتاد (Pier and Beam Foundation): يستخدم أعمدة خرسانية أو خشبية لرفع المبنى عن الأرض.

• مواد الأساسات:

  • الخرسانة المسلحة (Reinforced Concrete)
  • الحجر (Stone)

2. التأطير والتبليط (Framing and Sheathing)

• التأطير (Framing) هو الهيكل العظمي للمبنى الذي يدعم الجدران والسقف.

• التبليط (Sheathing) هو تغطية الهيكل العظمي بألواح خشبية أو غيرها من المواد.

• أخشاب التأطير (Framing Lumber):

  • الخشب الصلب (Hardwood)
  • الخشب اللين (Softwood)

• مصطلحات التأطير (Framing Terminology):

  • العمود (Stud): عضو رأسي يدعم الجدران.

  • الرافدة (Joist): عضو أفقي يدعم الأرضيات والسقوف.

  • الكمرة (Beam): عضو أفقي يدعم الأحمال الثقيلة.

  • العتبة (Sill): قطعة خشبية تستند عليها الجدران.

  • الرافد (Rafter): عضو مائل يدعم السقف.

  • الإطار (Jamb): الجزء الجانبي لإطار الباب أو النافذة.

• طرق التأطير (Framing Methods):

  • تأطير البالون (Balloon Framing): تستخدم أعمدة ممتدة من الأساس إلى السقف.

  • تأطير المنصة (Platform Framing): يتم بناء كل طابق على منصة منفصلة.

  • تأطير الأعمدة والكمرات (Post and Beam Framing): يستخدم أعمدة وكمرات كبيرة لدعم السقف.

• تأطير السقف (Roof Framing):

  • السقف الجملوني (Gable Roof): سقف مائل بجوانب مثلثة.

  • أنظمة السقف الهيكلية (Truss Roof Systems): تستخدم هياكل مسبقة الصنع لدعم السقف.

  • المدخنة والمداخن والفتحات (Chimneys, Stacks, and Vents): يجب أن تكون مصممة بشكل صحيح للتخلص من الغازات الضارة.

• التبليط (Sheathing):

  • تستخدم ألواح الخشب أو الجبس لتغطية الإطار.

3. التشطيبات الخارجية (Exterior Finishes)

• التكسية (Siding): تغطي الجدران الخارجية. يمكن أن تكون من الخشب أو الفينيل أو الطوب أو الحجر.

4. الأبواب والنوافذ (Doors and Windows)

• الأبواب (Doors): يجب أن تكون قوية ومتينة ومقاومة للطقس.

• النوافذ (Windows): يجب أن تسمح بدخول الضوء والتهوية وتوفر عزلًا جيدًا.

  • التقسيم المتعدد (Multiple Pane): تستخدم طبقتين أو ثلاث طبقات من الزجاج لتقليل انتقال الحرارة.

  • الفتحات (Fenestration): ترتيب وتصميم النوافذ في المبنى.

5. العزل (Insulation)

• يقلل العزل من انتقال الحرارة ويحافظ على درجة حرارة مريحة داخل المنزل.

• يستخدم الصوف الزجاجي (Fiberglass) أو الرغوة (Foam) أو غيرها من المواد لعزل الجدران والسقوف والأرضيات.

6. التهوية (Ventilation)

• تزيل التهوية الرطوبة والملوثات من الهواء وتحافظ على جودة الهواء الداخلي.

• تستخدم فتحات التهوية والمراوح وأنظمة التهوية الميكانيكية لتهوية المنزل.

7. التشطيبات الداخلية (Interior Finishes)

• تشطيبات الجدران (Wall Finishes): الجص (Plaster) أو اللوح الجصي (Drywall) أو الخشب.

  • التشريط (Taping): تغطية وصلات اللوح الجصي بشريط ورقي أو شبكي ثم تطبيق طبقات من معجونة التشطيب.

• تشطيبات الأرضيات (Floor Finishes): السجاد (Carpet) أو الخشب (Wood) أو البلاط (Tile) أو الصفائح (Sheet Vinyl Flooring).

  • أرضيات الخيزران (Bamboo Flooring): بديل صديق للبيئة للأرضيات الخشبية.

• الخزائن وأسطح العمل (Cabinets and Countertops): يجب أن تكون متينة وسهلة التنظيف.

• الزخرفة الداخلية (Interior Trim): تغطي الحواف والزوايا وتضيف لمسة نهائية.

8. السباكة (Plumbing)

• يجب أن تكون أنظمة السباكة مصممة بشكل صحيح لمنع التسربات والصرف الصحي.

9. التدفئة وتكييف الهواء (Heating and Air Conditioning)

• توفر أنظمة التدفئة وتكييف الهواء درجة حرارة مريحة داخل المنزل.

10. الكهرباء (Electrical)

• يجب أن تكون أنظمة الكهرباء آمنة ومصممة بشكل صحيح لتلبية احتياجات المنزل.

خامسًا: الجودة

• تعتبر الجودة عاملًا مهمًا في تحديد قيمة المنزل.

• تشمل عوامل الجودة:

  • المواد المستخدمة (Materials)
  • التنفيذ (Workmanship)
  • التصميم (Design)

سادسًا: الخلاصة

يتطلب التقييم العقاري معرفة واسعة بالإنشاءات السكنية. يُمكّن هذا الفهم المقيم من وصف وتقييم المنازل بدقة وموثوقية.

سابعًا: اختبار الفصل

1. ما هي الأنواع الرئيسية للمساكن؟
2. ما هي العوامل التي تؤثر على❓❓ تصميم المنازل؟
3. ما هي أهمية معرفة مواد البناء المستخدمة للمقيم العقاري؟
4. ما هي العناصر التي تؤثر على القيمة الجمالية والوظيفية للمنزل؟
5. اذكر بعض الأساليب المعمارية المميزة.

الإجابات:

1. منزل من طابق واحد، منزل من طابق ونصف، منزل من طابقين، منزل ذو مستويات منفصلة، منزل ذو مدخل منفصل.
2. المناخ، توفر المواد، الأسلوب المعماري السائد، القيود القانونية، الخصائص الفيزيائية للموقع.
3. تقدير تكاليف الإصلاح، تقييم الجودة، مقارنة الخصائص بالممتلكات المماثلة.
4. التوجه الشمسي، تصميم غرف النوم والحمامات، تصميم المطبخ، استخدام المواد.
5. إسباني، مستعمر، كيب كود، فيكتوري.

ملاحظة: تم تعديل المحتوى وتوسيعه لتقديم شرح تفصيلي للمفاهيم الواردة في الملخص الأصلي. تم استخدام المصطلحات العربية المناسبة لترجمة المصطلحات الإنجليزية.