طرق تقييم المواقع والاستخدام الأمثل

الفصل: طرق تقييم❓ المواقع والاستخدام الأمثل

     ### مقدمة

     يعد تقييم المواقع (Site Valuation) وتحديد الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use Analysis) من الركائز الأساسية في التقييم العقاري.  يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بالمعرفة العلمية والعملية اللازمة لتقييم المواقع بشكل دقيق وموضوعي، مع الأخذ في الاعتبار العوامل المؤثرة في قيمتها وتحديد أفضل استخدام ممكن لها.

     ### 1. مفهوم الاستخدام الأمثل وأهميته

     **1.1. تعريف الاستخدام الأمثل**

     الاستخدام الأمثل هو الاستخدام **الأكثر احتمالية ومعقولية** للموقع، والذي يحقق **أعلى قيمة حالية** بتاريخ التقييم.  يعتبر هذا الاستخدام نقطة الارتكاز في عملية التقييم، حيث يوجه المقيم في اختيار الطرق المناسبة وتحليل البيانات المتاحة.

     **1.2. أهمية تحليل الاستخدام الأمثل**

     *   **تحديد القيمة السوقية:**  تتأثر القيمة السوقية للعقار بشكل مباشر بالاستخدام الأمثل للموقع.
     *   **توجيه عملية التقييم:**  يساعد في تحديد البيانات الضرورية، وطرق التقييم المناسبة، والمقارنات الصحيحة.
     *   **اتخاذ القرارات الاستثمارية:**  يوفر معلومات حيوية للمستثمرين والمطورين العقاريين حول أفضل طريقة لاستغلال الموقع.
     *   **تقييم الأثر على الضرائب والرسوم:** يساهم في تحديد الضرائب العقارية والرسوم المرتبطة بأي استخدام.

     ### 2. خصائص الاستخدام الأمثل

     يجب أن يتصف الاستخدام الأمثل بأربعة خصائص أساسية:

     **2.1. مسموح به قانوناً (Legally Permissible Use)**

     *   **القيود القانونية:**  يجب أن يتوافق الاستخدام مع القوانين واللوائح المحلية والوطنية، مثل:
         *   أنظمة البناء والتخطيط العمراني.
         *   قوانين تقسيم المناطق (Zoning).
         *   القيود البيئية.
         *   قيود الارتفاع والكثافة البنائية.
         *   قوانين الملكية والارتفاق.

     *   **مثال:** لا يمكن اعتبار بناء مصنع في منطقة سكنية استخداماً أمثل، حتى لو كان مربحاً، لأنه مخالف لأنظمة تقسيم المناطق.

     **2.2. ممكن مادياً (Physically Possible Use)**

     *   **القيود المادية:**  يجب <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-180303" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">أن يكون</span><span class="flag-trigger">❓</span></a> الاستخدام ممكناً من الناحية المادية، مع مراعاة:
         *   حجم وشكل الموقع.
         *   طبوغرافيا الأرض (Slope).
         *   نوعية التربة وقدرتها على تحمل البناء.
         *   إمكانية الوصول إلى الخدمات والمرافق (ماء، كهرباء، صرف صحي).
         *   الظروف المناخية.

     *   **مثال:**  لا يمكن بناء برج شاهق على أرض مستنقعية غير مستقرة، ما لم يتم اتخاذ تدابير هندسية مكلفة.

     **2.3. مجدي اقتصادياً (Economically Feasible Use)**

     *   **الجدوى الاقتصادية:** يجب أن يكون الاستخدام مربحاً وقادراً على تحقيق عائد مالي كافٍ لتغطية التكاليف وتحقيق ربح معقول.
     *   **تحليل السوق:** يتضمن تقييم:
         *   العرض والطلب على أنواع العقارات المختلفة في المنطقة.
         *   اتجاهات الأسعار والإيجارات.
         *   معدلات الشغور.
         *   تكاليف البناء والتشغيل.

     *   **مثال:**  قد يكون بناء مركز تجاري ممكناً قانوناً ومادياً، ولكنه غير مجد اقتصادياً إذا كان هناك فائض كبير في المساحات التجارية المتاحة في المنطقة.

     **2.4. منتج بأقصى طاقة (Maximally Productive Use)**

     *   **تحقيق أعلى قيمة:**  من <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-180299" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">بين</span><span class="flag-trigger">❓</span></a> الاستخدامات الممكنة قانوناً ومادياً والمجدية اقتصادياً، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة حالية للموقع.
     *   **مقارنة السيناريوهات المختلفة:**  يجب على المقيم تقييم عدة سيناريوهات مختلفة للاستخدام المحتمل، ومقارنة قيمها المتوقعة لتحديد الاستخدام الأمثل.

     *   **مثال:**  قد يكون بناء فندق أو مركز تسوق مجدياً اقتصادياً على موقع معين، ولكن إذا كان بناء مجمع سكني فاخر يحقق قيمة أعلى، فإن المجمع السكني هو الاستخدام الأمثل.

     ### 3. الاستخدام الأمثل للأرض الخالية مقابل الاستخدام الأمثل للأرض المحسنة

     **3.1. الأرض الخالية (Land as if Vacant)**

     *   يتم تحليل الاستخدام الأمثل للأرض الخالية بافتراض أنها غير مبنية وغير مشغولة بأي تحسينات.
     *   الهدف هو تحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة سوقية ممكنة للموقع، بغض النظر عن وضعه الحالي.
     *   عادة ما يكون هذا التحليل هو الأساس لتقييم الأرض في طريقة التكلفة (Cost Approach).

     **3.2. الأرض المحسنة (Land as Improved)**

     *   يتم تحليل الاستخدام الأمثل للأرض المحسنة مع الأخذ في الاعتبار التحسينات الموجودة عليها (المباني، البنية التحتية، إلخ).
     *   الهدف هو تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي هو الأمثل، أو ما إذا كان من الأفضل تغيير الاستخدام أو إجراء تعديلات على التحسينات القائمة.

     **3.3. المقارنة بين الاستخدامين**

     *   في حالة وجود اختلاف بين الاستخدام الأمثل للأرض الخالية والمحسنة، يجب على المقيم تقييم تكاليف إزالة التحسينات القائمة، ومقارنتها مع الزيادة المتوقعة في قيمة الأرض إذا تم تطويرها وفقاً <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-180305" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">للاستخدام الأمثل</span><span class="flag-trigger">❓</span></a> الجديد.
     *   إذا كانت تكاليف الإزالة مرتفعة للغاية، أو إذا كانت التحسينات الحالية تساهم بشكل كبير في قيمة العقار، فقد يكون الاستخدام الأمثل هو الاستمرار في الاستخدام الحالي، حتى لو كان هناك استخدام آخر أكثر ربحية للأرض الخالية.

     **3.4.  مثال توضيحي**

     لنفترض أن لدينا قطعة أرض في منطقة تجارية رئيسية، عليها مبنى قديم يستخدم كمستودع.

     *   **الاستخدام الأمثل للأرض الخالية:**  بعد تحليل السوق، تبين أن بناء برج مكاتب حديث هو الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للأرض.
     *   **الاستخدام الأمثل للأرض المحسنة:**  بعد تقييم المبنى القديم، وجد أنه يحقق دخلاً بسيطاً كإيجار مستودع، ولكن تكاليف صيانته مرتفعة.

     *   **التحليل:** يجب على المقيم حساب تكاليف إزالة المستودع، ومقارنتها مع الزيادة المتوقعة في قيمة الأرض إذا تم بناء برج المكاتب. إذا كانت الزيادة في القيمة كافية لتغطية تكاليف الإزالة وتحقيق ربح إضافي، فإن بناء برج المكاتب هو الاستخدام الأمثل الحقيقي. أما إذا كانت تكاليف الإزالة مرتفعة للغاية، فقد يكون الاستخدام الأمثل هو الاستمرار في استخدام المستودع مؤقتاً (استخدام مؤقت) حتى تتحسن الظروف الاقتصادية أو تتغير أنظمة تقسيم المناطق.

     ### 4. طرق تقييم المواقع

     توجد عدة طرق لتقييم المواقع، تعتمد على نوع العقار، والبيانات المتاحة، والغرض من التقييم. من أهم هذه الطرق:

     **4.1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)**

     *   **المبدأ الأساسي:**  تعتمد هذه الطريقة على مقارنة الموقع المراد تقييمه ببيانات بيع مواقع مماثلة في المنطقة.
     *   **الخطوات:**
         *   تحديد مواقع مماثلة تم بيعها حديثاً.
         *   جمع بيانات حول هذه المواقع (السعر، المساحة، الموقع، المميزات، إلخ).
         *   إجراء تعديلات على أسعار البيع للمواقع المماثلة، لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه (مثل الموقع، والحجم، والظروف البيئية).
         *   استخلاص قيمة الموقع المراد تقييمه بناءً على أسعار البيع المعدلة للمواقع المماثلة.

     *   **العناصر الأساسية للمقارنة (Elements of Comparison)**
         *   **الحقوق العقارية المنقولة (Real Property Rights Conveyed):** يجب التأكد من أن حقوق الملكية المنقولة في المبيعات المقارنة مماثلة لحقوق الملكية في الموقع محل التقييم.
         *   **شروط التمويل (Financing Terms):** يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس أي شروط تمويل غير تقليدية (مثل أسعار فائدة منخفضة بشكل غير عادي).
         *   **ظروف البيع (Conditions of Sale):** يجب التأكد من أن المبيعات المقارنة كانت عبارة عن معاملات "ذراع مفتوحة" (Arm's Length Transactions) بين أطراف غير مرتبطين.
         *   **المصروفات اللاحقة للبيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale):** إذا كانت هناك مصروفات فورية سيتحملها المشتري (مثل تكاليف الهدم أو الإصلاحات)، فيجب أخذها في الاعتبار عند تعديل سعر البيع.
         *   **ظروف السوق (Market Conditions):** يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس أي تغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع (مثل التضخم أو الانكماش).
         *   **تعديلات الموقع (Location Adjustments):** تؤخذ في الاعتبار عوامل مثل القرب من المرافق، والمناظر الطبيعية، والضوضاء، والتلوث.
         *   **الخصائص المادية (Physical Characteristics):** يجب أخذ الاختلافات في المساحة، والشكل، والطبوغرافيا، ونوعية التربة في الاعتبار.
         *   **الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics):** تشمل أشياء مثل إمكانية الوصول إلى سوق العمل، ومدى توفر البنية التحتية.

     *   **مثال:**  إذا كان الموقع المراد تقييمه يقع في منطقة أفضل من منطقة أحد المواقع المماثلة التي تم بيعها بسعر 500,000 دولار، فقد يتم تعديل سعر البيع للموقع المماثل بالزيادة بمبلغ 50,000 دولار ليعكس هذا الاختلاف في الموقع.

     **4.2. طريقة التخصيص (Allocation Method)**

     *   **المبدأ الأساسي:**  تعتمد هذه الطريقة على تقدير نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار ككل في منطقة معينة.
     *   **الخطوات:**
         *   تحديد قيمة العقارات المماثلة في المنطقة (أرض ومبنى).
         *   تحديد النسبة المئوية لقيمة الأرض في هذه العقارات (بناءً على بيانات السوق أو الخبرة).
         *   تطبيق هذه النسبة على قيمة العقار المراد تقييمه، للحصول على قيمة الأرض.

     *   **مثال:**  إذا كانت قيمة العقارات المماثلة في منطقة معينة هي 1,000,000 دولار، وكانت نسبة قيمة الأرض تمثل 30%، فإن قيمة الأرض في هذه العقارات هي 300,000 دولار. إذا كانت قيمة العقار المراد تقييمه هي 1,200,000 دولار، فإن قيمة الأرض المقدرة باستخدام طريقة التخصيص هي 360,000 دولار.

     *   **عيوب الطريقة:**  تعتمد هذه الطريقة على افتراض أن النسبة بين قيمة الأرض وقيمة العقار ثابتة، وهو أمر غير دقيق في الواقع.

     **4.3. طريقة الاستخراج (Extraction Method)**

     *   **المبدأ الأساسي:**  تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة المبنى الموجود على الأرض، ثم طرح هذه القيمة من قيمة العقار ككل، للحصول على قيمة الأرض.
     *   **الخطوات:**
         *   تحديد قيمة العقار ككل (أرض ومبنى) باستخدام طرق تقييم أخرى (مثل طريقة المقارنة البيعية).
         *   تقدير قيمة المبنى (باستخدام طريقة التكلفة أو طرق أخرى).
         *   طرح قيمة المبنى من قيمة العقار ككل، للحصول على قيمة الأرض.

     *   **مثال:** إذا كانت قيمة العقار ككل هي 1,000,000 دولار، وقيمة المبنى المقدرة هي 600,000 دولار، فإن قيمة الأرض المقدرة باستخدام طريقة الاستخراج هي 400,000 دولار.

     *   **عيوب الطريقة:** تعتمد دقة هذه الطريقة على دقة تقدير قيمة المبنى، وهو أمر قد يكون صعباً في بعض الأحيان.

     **4.4. طريقة التطوير (Development Method)**

     *   **المبدأ الأساسي:**  تعتمد هذه الطريقة على تقدير الإيرادات المتوقعة من تطوير الأرض، ثم خصم التكاليف المتوقعة (مثل تكاليف البناء، والتسويق، والتمويل) من هذه الإيرادات، للحصول على قيمة الأرض.
     *   **الخطوات:**
         *   تحديد أفضل استخدام ممكن للأرض (بناءً على تحليل السوق).
         *   تقدير الإيرادات المتوقعة من تطوير الأرض (مثل بيع الوحدات السكنية أو تأجير المكاتب).
         *   تقدير التكاليف المتوقعة لتطوير الأرض (مثل تكاليف البناء، والتسويق، والتمويل).
         *   خصم التكاليف المتوقعة من الإيرادات المتوقعة، للحصول على صافي الربح.
         *   خصم معدل العائد المطلوب من صافي الربح، للحصول على قيمة الأرض.

     *   **المعادلة:**
         *   قيمة الأرض = (الإيرادات المتوقعة - التكاليف المتوقعة) / (1 + معدل العائد المطلوب)^عدد السنوات
         *   Land Value = (Expected Revenue - Expected Costs) / (1 + Discount Rate)^n

     *   **مثال:** إذا كانت الإيرادات المتوقعة من تطوير قطعة أرض هي 2,000,000 دولار، والتكاليف المتوقعة هي 1,500,000 دولار، ومعدل العائد المطلوب هو 10%، وعدد السنوات المتوقعة للتطوير هو سنتين، فإن قيمة الأرض المقدرة باستخدام طريقة التطوير هي:

         *   Land Value = ($2,000,000 - $1,500,000) / (1 + 0.10)^2 = $413,223.14

     **4.5. طريقة الدخل المتبقي (Land Residual Method)**

     *   **المبدأ الأساسي:**  تعتمد هذه الطريقة على تقدير صافي الدخل المتوقع من العقار، ثم خصم الدخل العائد على المبنى، للحصول على الدخل العائد على الأرض. ثم يتم رسملة هذا الدخل (باستخدام معدل رسملة مناسب) للحصول على قيمة الأرض.
     *   **الخطوات:**
         *   تقدير صافي الدخل المتوقع من العقار.
         *   تقدير قيمة المبنى (باستخدام طريقة التكلفة أو طرق أخرى).
         *   تحديد معدل العائد المطلوب على المبنى (بناءً على بيانات السوق).
         *   حساب الدخل العائد على المبنى (قيمة المبنى * معدل العائد المطلوب).
         *   خصم الدخل العائد على المبنى من صافي الدخل المتوقع، للحصول على الدخل العائد على الأرض.
         *   رسملة الدخل العائد على الأرض (باستخدام معدل رسملة مناسب)، للحصول على قيمة الأرض.

     *   **المعادلات:**
         *   صافي الدخل العائد على الأرض = صافي الدخل المتوقع - (قيمة المبنى * معدل العائد المطلوب)
         *   قيمة الأرض = صافي الدخل العائد على الأرض / معدل الرسملة
         *   Net Land Income = Net Operating Income - (Improvement Value * Improvement Rate)
         *   Land Value = Net Land Income / Capitalization Rate

     *   **مثال:**  إذا كان صافي الدخل المتوقع من العقار هو 200,000 دولار، وقيمة المبنى المقدرة هي 1,000,000 دولار، ومعدل العائد المطلوب على المبنى هو 8%، ومعدل الرسملة للأرض هو 10%، فإن قيمة الأرض المقدرة باستخدام طريقة الدخل المتبقي هي:

         *   Net Land Income = $200,000 - ($1,000,000 * 0.08) = $120,000
         *   Land Value = $120,000 / 0.10 = $1,200,000

     **4.6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)**

     *   **المبدأ الأساسي:**  تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الأرض من خلال رسملة إيجار الأرض السنوي المدفوع بموجب عقد إيجار طويل الأجل.
     *   **الخطوات:**
         *   تحديد إيجار الأرض السنوي.
         *   تحديد معدل الرسملة المناسب (بناءً على بيانات السوق).
         *   رسملة إيجار الأرض (باستخدام معدل الرسملة)، للحصول على قيمة الأرض.

     *   **المعادلة:**
         *   قيمة الأرض = إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة
         *   Land Value = Annual Ground Rent / Capitalization Rate

     *   **مثال:**  إذا كان إيجار الأرض السنوي هو 50,000 دولار، ومعدل الرسملة هو 10%، فإن قيمة الأرض المقدرة باستخدام طريقة رسملة إيجار الأرض هي:

         *   Land Value = $50,000 / 0.10 = $500,000

     **4.7. جداول العمق (Depth Tables)**

     *   هي جداول تستخدم لتقدير قيمة الأجزاء المختلفة من قطعة الأرض، بناءً على بعدها عن الواجهة الأمامية.
     *   تعتمد هذه الجداول على فكرة أن الجزء الأمامي من قطعة الأرض عادة ما يكون أكثر قيمة من الأجزاء الخلفية، بسبب سهولة الوصول إليه وارتفاع مستوى الرؤية.
     *   من أشهر هذه الجداول "قاعدة 4-3-2-1"، حيث يفترض أن الربع الأول من الأرض من الواجهة يمثل 40% من القيمة، والربع الثاني 30%، والثالث 20%، والرابع 10%.
     *   تستخدم هذه الطريقة بشكل رئيسي في تقييم الأراضي التجارية، ولكنها قد تكون مفيدة في بعض الحالات لتقييم الأراضي السكنية.

     ### 5.  الخلاصة

     يعد تقييم المواقع وتحديد الاستخدام الأمثل عملية معقدة تتطلب معرفة واسعة بالسوق العقاري، وخبرة في تحليل البيانات، وقدرة على التفكير النقدي. من خلال فهم المبادئ والأسس التي تم شرحها في هذا الفصل، سيتمكن المشاركون من إجراء تقييمات دقيقة وموضوعية للمواقع، وتقديم توصيات قيمة للمستثمرين والمطورين العقاريين.