التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل الحادي عشر: التسوية❓ وإبداء الرأي النهائي في القيمة

1. المقدمة: أهمية التسوية في التقييم العقاري

تعد التسوية (Reconciliation) مرحلة حاسمة في عملية❓ التقييم العقاري، وهي عملية تحليل وتقييم المؤشرات المختلفة للقيمة للوصول إلى رأي واحد نهائي في القيمة (Final Opinion of Value). لا يتعلق الأمر بمجرد حساب المتوسطات أو تطبيق معادلات رياضية بسيطة، بل يتطلب حكماً مهنياً وخبرة واسعة من المثمن.

2. تعريف التسوية ومجالات تطبيقها

أ. التعريف: التسوية هي عملية تحليل مؤشرين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد في القيمة. وهي أيضًا الخطوة التي يتبناها المثمن للوصول إلى هذا الرأي.

ب. مجالات التطبيق: تُستخدم التسوية للموائمة بين القيم التي تشير إليها:

• عقارات مماثلة مختلفة: عند استخدام مقارنات مبيعات مختلفة، يجب على المثمن أن يقرر أي منها يقدم المؤشر الأكثر موثوقية للقيمة.
• وحدات مقارنة مختلفة: عند استخدام وحدات مقارنة مختلفة (مثل السعر للقدم المربع، أو السعر للدونم)، يجب على المثمن أن يقرر أي وحدة هي الأكثر ملاءمة للمشكلة التقييمية.
• أساليب تقييم مختلفة: عند استخدام أساليب تقييم مختلفة (مثل أسلوب مقارنة المبيعات، وأسلوب التكلفة، وأسلوب الدخل)، يجب على المثمن أن يقرر أي أسلوب يقدم المؤشر الأكثر موثوقية للقيمة.

3. أسس التسوية: الحكم والخبرة بدلاً من الحسابات الرياضية

أ. الحكم والخبرة: تعتمد التسوية بشكل كبير على حكم المثمن❓ وخبرته. لا يمكن استبدال هذه العملية بتقنيات أو صيغ رياضية مثل حساب المتوسطات.

ب. عملية التسوية: تبدأ التسوية بمراجعة شاملة لجميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة. تشمل هذه المراجعة:

1. التحقق من دقة الحسابات: يجب التحقق من جميع الحسابات للتأكد من دقتها وتصحيح أي أخطاء.
2. تطبيق الأساليب التقييمية باستمرار: يجب تطبيق الأساليب التقييمية المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة: يجب تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على معايير محددة.
4. تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة: يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة لضمان تقييم شامل.
5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم: يجب أن تكون مؤشرات القيمة مشتقة وفقًا لشروط مهمة التقييم لضمان الملاءمة.

4. تقييم موثوقية مؤشر القيمة: البيانات والدقة والملاءمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية: كمية البيانات، ومستوى الدقة، والأهمية لمشكلة التقييم.

أ. كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:

1. تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات: كلما زادت كمية البيانات المستخدمة، زادت موثوقية مؤشر القيمة. على سبيل المثال، مؤشر القيمة المستند إلى 20 عملية بيع مماثلة يعتبر أكثر موثوقية من المؤشر المستند إلى 3 عمليات بيع فقط.
2. تُستمد من بيانات أكثر تفصيلاً: كلما كانت البيانات المستخدمة أكثر تفصيلاً، زادت موثوقية مؤشر القيمة. على سبيل المثال، مؤشر القيمة المستند إلى بيانات تتضمن معلومات مفصلة حول حالة العقار، والموقع، والميزات، يعتبر أكثر موثوقية من المؤشر المستند إلى بيانات أقل تفصيلاً.
3. تدعمها عدة مصادر مستقلة: عندما يتم دعم مؤشر القيمة من قبل عدة مصادر مستقلة، فإنه يعتبر أكثر موثوقية. على سبيل المثال، مؤشر القيمة الذي يتم دعمه من قبل بيانات من قاعدة بيانات مبيعات العقارات، وتقارير السوق، ومقابلات مع وكلاء العقارات، يعتبر أكثر موثوقية من المؤشر الذي يعتمد على مصدر واحد فقط.

ب. دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على:

1. مدى التحقق من البيانات الداعمة: يجب التحقق من دقة البيانات الداعمة لضمان موثوقية مؤشر القيمة. على سبيل المثال، يجب التحقق من بيانات مبيعات العقارات المماثلة من خلال مصادر مستقلة مثل سجلات الملكية أو وكلاء العقارات.
2. مدى ملاءمة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات: يجب أن تكون التقنية المستخدمة لاشتقاق مؤشر القيمة مناسبة للمشكلة التقييمية. على سبيل المثال، عند تقييم عقار تجاري، يجب استخدام أسلوب الدخل إذا كانت البيانات المتاحة تدعم هذا الأسلوب.

ج. الأهمية لمشكلة التقييم: تلعب أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم دوراً حاسماً في حكم المثمن.❓ يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقاً مع شروط مهمة التقييم، ويجب أن تكون التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

1. الاتساق مع شروط مهمة التقييم: يجب أن يكون مؤشر القيمة متسقاً مع شروط مهمة التقييم. على سبيل المثال، إذا كانت مهمة التقييم تتطلب تقييم القيمة السوقية، فيجب أن يعكس مؤشر القيمة هذا المفهوم.
2. ملاءمة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر: يجب أن تكون التقنية المستخدمة لاشتقاق مؤشر القيمة مناسبة. على سبيل المثال، عند تقييم عقار سكني، قد يكون أسلوب مقارنة المبيعات هو الأسلوب الأنسب، بينما قد يكون أسلوب الدخل هو الأنسب لتقييم عقار تجاري.

5. دعم اختيار القيمة الموحدة بالأدلة في التقييم

يجب أن يدعم الدليل في التقييم اختيار القيمة الموحدة، حيث يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم.

6. عملية الوصول إلى رأي في القيمة: نفس عملية التسوية

تتشابه عملية الوصول إلى رأي في القيمة بشكل أساسي مع عملية التسوية.❓ يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم بأكمله، ويتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية.

7. استكمال قسم التسوية في تقرير التقييم السكني الموحد (URAR)

يُعد قسم التسوية في تقرير التقييم السكني الموحد (Uniform Residential Appraisal Report - URAR) جزءاً أساسياً من عملية التقييم، حيث يوفر للمثمن فرصة لتلخيص وتحليل جميع البيانات والأساليب المستخدمة للوصول إلى رأي نهائي في القيمة. في هذا القسم، يجب على المثمن أن يشير إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه “كما هو” (As Is) أو “رهناً بتعديل العقار” (Subject To). كما يجب ذكر أي عوامل مشروطة وأي أساليب تقييم مستخدمة، ويتم التأكيد على الغرض من التقييم. يتم تحديد رأي القيمة السوقية ويوقع المثمن على تقرير التقييم ويؤرخه، ويتم تضمين رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاصة به.

8. التعبير عن رأي القيمة: تقدير النقطة مقابل قيمة النطاق والتقريب

يتم تحديد رأي في قيمة العقار الخاضع للتقييم كمبلغ بالدولار يُعرف باسم “تقدير النقطة” (Point Estimate). بديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق” (Range Value)، وهو رأي المثمن بشأن النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.

أ. تقدير النقطة (Point Estimate):

• هو رقم واحد يمثل القيمة الأكثر ترجيحاً للعقار.
• يُستخدم عادةً في تقارير التقييم القياسية.
• يوفر وضوحاً ودقة ظاهريين، ولكنه قد لا يعكس بالضرورة عدم اليقين الكامن في عملية التقييم.

ب. قيمة النطاق (Range Value):

• هي نطاق من القيم (مثل 200,000 دولار - 220,000 دولار) يعتقد المثمن أنه من المرجح أن تقع ضمنها قيمة العقار.
• يعكس بشكل أفضل عدم اليقين الكامن في عملية التقييم.
• يمكن أن يكون أكثر فائدة للمستخدمين الذين يرغبون في فهم النطاق المحتمل للقيم.

ج. التقريب (Rounding):

• يجب تقريب آراء القيمة إلى أقرب 100 دولار أو 1000 دولار، اعتماداً على قيمة العقار.
• يُعد التقريب ممارسة جيدة لأنه يعكس حقيقة أن آراء القيمة ليست دقيقة تماماً.

9. ضمان سهولة فهم التقييم: مراجعة العمل

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير مُقَيِّم.

10. أمثلة على التطبيقات العملية

• مثال 1: تقييم منزل سكني باستخدام أسلوب مقارنة المبيعات وأسلوب التكلفة. يشير أسلوب مقارنة المبيعات إلى قيمة تبلغ 300,000 دولار، بينما يشير أسلوب التكلفة إلى قيمة تبلغ 310,000 دولار. بعد تحليل نقاط القوة والضعف في كل أسلوب، يقرر المثمن أن أسلوب مقارنة المبيعات هو الأكثر موثوقية لأنه يعتمد على بيانات سوقية حديثة. لذلك، يختار المثمن قيمة تبلغ 300,000 دولار كرأي نهائي في القيمة.
• مثال 2: تقييم عقار تجاري باستخدام أسلوب الدخل وأسلوب مقارنة المبيعات. يشير أسلوب الدخل إلى قيمة تبلغ 1,000,000 دولار، بينما يشير أسلوب مقارنة المبيعات إلى قيمة تبلغ 950,000 دولار. بعد تحليل نقاط القوة والضعف في كل أسلوب، يقرر المثمن أن أسلوب الدخل هو الأكثر موثوقية لأنه يعتمد على بيانات دخل موثوقة. ومع ذلك، يأخذ المثمن في الاعتبار أيضاً أن أسلوب مقارنة المبيعات يشير إلى قيمة أقل، ويقرر اختيار قيمة تبلغ 975,000 دولار كرأي نهائي في القيمة.

11. الخلاصة: أهمية التسوية في التقييم الموثوق

تعتبر التسوية عملية حاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث تتيح للمثمن الوصول إلى رأي نهائي في القيمة يكون مدعوماً بالبيانات والتحليلات. من خلال تقييم موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة بعناية، يمكن للمثمن اتخاذ حكم مستنير يؤدي إلى تقييم موثوق.