أساليب تقييم المواقع

الفصل السادس: أساليب تقييم❓ المواقع

     **مقدمة:**

     يعد تقييم المواقع جزءًا أساسيًا من عملية تقييم المساكن. تتضمن هذه العملية تحديد قيمة قطعة أرض محددة، سواء كانت شاغرة أو مبنية. يعد فهم أساليب تقييم المواقع أمرًا بالغ الأهمية للمقيمين العقاريين لاتخاذ قرارات مستنيرة بشأن قيمة العقارات.

     **أولاً: الاستخدام الأفضل والأمثل (Highest and Best Use)**

     أ. تعريف الاستخدام الأفضل والأمثل:
         * **الاستخدام الأفضل والأمثل** (Highest and Best Use) هو الاستخدام الأكثر احتمالية ومعقولية للعقار، والذي ينتج أعلى قيمة حالية للعقار اعتبارًا من تاريخ التقييم.
         * **النظرية الأساسية:** يركز هذا المفهوم على تحقيق أقصى عائد ممكن من العقار.
     ب. أهمية تحليل الاستخدام الأفضل والأمثل:
         * **التأثير على قيمة العقار:** يحدد الاستخدام الأفضل والأمثل القيمة السوقية للعقار.
         * **توجيه تقييم الأراضي والتحسينات:** يوجه هذا التحليل المقيم في تقييم كل من الأرض والتحسينات بشكل منفصل، مع التأكد من أن كلاهما متوافق مع نفس الاستخدام.
         * **تحديد الخصائص المماثلة:** يساعد في تحديد الخصائص المماثلة التي يجب البحث عنها عند استخدام طريقة المقارنة البيعية.
     ج. خصائص الاستخدام الأفضل والأمثل:
         * **مسموح به قانونًا (Legally Permitted Use):**
             * يجب أن يتوافق الاستخدام مع جميع القوانين واللوائح المحلية الحالية والمحتملة.
             * يشمل ذلك قوانين تقسيم المناطق، واللوائح البيئية، والقيود الضريبية.
         * **ممكن فعليًا (Physically Possible Use):**
             * يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا بالنظر إلى الخصائص الفيزيائية للأرض.
             * يشمل ذلك حجم الأرض، وشكلها، وقدرة التربة، والتضاريس، وتوافر المرافق.
         * **مجد اقتصاديًا (Economically Feasible Use):**
             * يجب أن يكون الاستخدام مربحًا ويولد عائدًا إيجابيًا.
             * يجب أن يكون هناك طلب كافٍ على هذا النوع من الاستخدام في السوق.
             * يجب أن يكون صافي الدخل المتوقع كافيًا لتغطية تكاليف التشغيل وتوفير عائد معقول على الاستثمار.
         * **إنتاجي إلى أقصى حد (Maximally Productive Use):**
             * يجب أن يكون الاستخدام هو الذي ينتج أعلى قيمة ممكنة.
             * يعني هذا تحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى صافي دخل أو قيمة سوقية.
     د. أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):
         * **تأثير الفوائد المستقبلية:** يعتمد تقييم العقار على الفوائد المستقبلية المحتملة لملكيته.
         * **تحليل الاحتمالات:** يجب على المثمن أن يدرس الاحتمالات القانونية والاقتصادية والفيزيائية للممتلكات.
     ه. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses):
         * **تعريف:** الاستخدامات المؤقتة هي الاستخدامات الحالية التي يُتوقع أن تتغير في المستقبل القريب.
         * **الأمثلة:**
             * الأراضي الزراعية التي ستتحول قريبًا إلى مشاريع سكنية أو تجارية.
             * مواقف السيارات المؤقتة في المناطق الحضرية التي تنتظر التطوير.
     و. **معادلة رياضية:**
         * القيمة الحالية = القيمة المستقبلية / (1 + معدل الخصم)^عدد السنوات
         * PV = FV / (1 + r)^n
     ز. **أمثلة تطبيقية:**
         * **الأراضي الزراعية:** تقييم الأراضي الزراعية التي سيتم تطويرها كمناطق سكنية، مع الأخذ في الاعتبار تكاليف التحويل والوقت اللازم للتطوير.
         * **المباني القديمة:** تقييم المباني القديمة في المناطق الحضرية التي يمكن هدمها لإفساح المجال لمبانٍ جديدة أكثر ربحية.

     **ثانيًا: الأراضي الشاغرة والمحسنة (Vacant and Improved Land)**

     أ. **التمييز بين استخدام الأراضي الشاغرة والمحسنة**

         * **تحليل الأراضي الشاغرة:**
             * يفترض المقيم أن الأرض خالية من أي تحسينات.
             * يحدد الاستخدام الأمثل الذي سيحقق أعلى قيمة إذا كانت الأرض جاهزة لأي تطوير.
         * **تحليل الأراضي المحسنة:**
             * يراعي المقيم المساهمة التي تقدمها التحسينات الحالية.
             * يراعي أيضًا تكلفة إزالة التحسينات إذا كانت هناك حاجة إلى استخدام مختلف.
             * القيمة السوقية = <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-180390" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">قيمة الأرض</span><span class="flag-trigger">❓</span></a> + قيمة التحسينات – تكلفة الإزالة
     ب. **الاستخدامات القانونية غير المطابقة (Legal Nonconforming Uses)**

         * **تعريف:** الاستخدامات القانونية غير المطابقة هي استخدامات كانت قانونية في السابق ولكنها لم تعد متوافقة مع قوانين تقسيم المناطق الجديدة.
         * **الاعتبارات:**
             * تسمح قوانين تقسيم المناطق غالبًا باستمرار هذه الاستخدامات ولكن قد لا تسمح بتوسيعها أو إعادة بنائها.
             * في التقييم، يمكن أن <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-180392" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">يؤثر</span><span class="flag-trigger">❓</span></a> هذا على قيمة الأرض بشكل كبير.
     ج. **الاستخدام الأفضل والأمثل الحقيقي**

         * **الاستخدام الأفضل والأمثل الحقيقي:** هو الاستخدام الذي يؤدي إلى أعلى قيمة، مع مراعاة كل من الأراضي الشاغرة والمحسنة.
         * **تحديد الاستخدام الأمثل الحقيقي:** يجب على المقيم تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي هو الأمثل، أو ما إذا كان من الأفضل تغيير الاستخدام.
     د. **مبدأ الاستخدام المتسق**

         * **التعريف:** يجب تقييم كل من الأرض والتحسينات لنفس الاستخدام.
         * **التطبيق:** يضمن ذلك أن القيمة تعكس الاستخدام الأكثر إنتاجية للممتلكات كوحدة واحدة.
     ه. **الأراضي الزائدة أو الفائضة (Excess or Surplus Land)**

         * **الأراضي الزائدة:** هي الأراضي التي ليست ضرورية للاستخدام الأفضل والأمثل للموقع.
         * **الأراضي الفائضة:** هي الأراضي الزائدة التي لا يمكن تقسيمها أو استخدامها بشكل منفصل.
         * **الاعتبارات:**
             * قد يكون للأراضي الزائدة قيمة إضافية إذا كان من الممكن استخدامها لأغراض أخرى.
             * يجب تقييم الأراضي الزائدة بشكل منفصل.
     و. **الضم (Plottage)**

         * **التعريف:** الضم يشير إلى الزيادة في القيمة الناتجة عن الجمع بين قطعتين أو أكثر من الأراضي لإنشاء قطعة أكبر وأكثر قيمة.
         * **قيمة الضم:** هي القيمة الإضافية التي يتم الحصول عليها عن طريق دمج القطع.
     ز. **معادلة رياضية:**
         * قيمة الضم = (قيمة الأرض المدمجة) – (قيمة الأرض قبل الدمج)
         * Plottage Value = (Value of Combined Land) – (Value of Individual Parcels)
     ح. **أمثلة تطبيقية:**
         * **إعادة تطوير الأراضي:** تحديد ما إذا كان الاستخدام الأمثل للعقار يتطلب هدم المباني الحالية وبناء شيء جديد.
         * **تقييم الأراضي الزائدة:** تقييم الأراضي الزائدة التي يمكن تقسيمها وبيعها بشكل منفصل.

     **ثالثًا: طرق تقييم المواقع (Methods of Site Valuation)**

     أ. **طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)**

         * **الأكثر موثوقية:** تعتبر هذه الطريقة الأكثر موثوقية لتقييم المواقع.
         * **الأساس:** تقوم هذه الطريقة على مقارنة الموقع قيد الدراسة ببيع مماثل حديث.
         * **الخطوات:**
             1. تحديد المبيعات المماثلة: البحث عن المبيعات الحديثة للمواقع المشابهة من حيث الموقع والحجم والاستخدام المحتمل.
             2. تعديل الأسعار: إجراء تعديلات على أسعار البيع لتلك المواقع المماثلة لتعكس الاختلافات في الخصائص.
         * **عناصر المقارنة (Elements of Comparison):**
             * **حقوق الملكية العقارية المحولة (Real Property Rights Conveyed):**
                 * تحديد حقوق الملكية التي تم نقلها في كل معاملة مماثلة.
                 * تتضمن هذه الحقوق: الملكية المطلقة، حقوق الارتفاق، القيود المفروضة على الملكية.
             * **شروط التمويل (Financing Terms):**
                 * تحليل شروط التمويل في المعاملات المماثلة.
                 * قد تؤثر شروط التمويل غير العادية على سعر البيع.
             * **شروط البيع (Conditions of Sale):**
                 * فحص الظروف المحيطة بالبيع، مثل العلاقات بين البائع والمشتري، والضغوط على أي منهما.
                 * يجب أن تعكس الظروف السوق المفتوح والحر.
             * **النفقات بعد البيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale):**
                 * النظر في النفقات التي يجب على المشتري تحملها بعد البيع، مثل تكاليف الهدم أو الإصلاحات.
                 * هذه النفقات تؤثر على السعر الذي يكون المشتري على استعداد لدفعه.
             * **تعديل ظروف السوق (Market Conditions Adjustment):**
                 * تعديل أسعار البيع لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع.
                 * يشمل هذا التغيرات في العرض والطلب ومعدلات الفائدة.
             * **تعديلات الموقع (Location Adjustments):**
                 * تعديل الأسعار لتعكس الاختلافات في الموقع، مثل القرب من المرافق أو التعرض للضوضاء.
             * **الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics):**
                 * تعديل الأسعار لتعكس الاختلافات في الحجم والشكل والتضاريس وقدرة التربة.
             * **الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics):**
                 * تعديل الأسعار بناءً على الخصائص الاقتصادية مثل الدخل وتكاليف التشغيل.
         * **معادلات رياضية:**
             * السعر المعدل = سعر البيع ± التعديلات
             * Adjusted Price = Sale Price ± Adjustments
         * **أمثلة تطبيقية:**
             * **تقييم قطعة أرض سكنية:** استخدام أسعار بيع الأراضي السكنية المماثلة في نفس المنطقة لإيجاد قيمة قطعة الأرض قيد الدراسة.
             * **تقييم قطعة أرض تجارية:** استخدام أسعار بيع الأراضي التجارية المماثلة القريبة من المرافق الرئيسية أو في مواقع ذات حركة مرور عالية.
     ب. **طريقة التخصيص (Allocation Method)**

         * **الأساس:** تفترض هذه الطريقة أن نسبة معينة من قيمة العقار تعزى إلى الأرض.
         * **الخطوات:**
             1. تحديد النسبة النموذجية: تحديد النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة التحسينات في المنطقة.
             2. تطبيق النسبة: تطبيق هذه النسبة على القيمة الإجمالية للعقار لتقدير قيمة الأرض.
         * **المعادلة الرياضية:**
             * قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار × نسبة تخصيص الأراضي
             * Land Value = Total Property Value × Land Allocation Ratio
         * **أمثلة تطبيقية:**
             * **تقييم الأراضي السكنية:** إذا كانت النسبة النموذجية للأراضي إلى التحسينات هي 20%، وقيمة العقار 500,000 دولار، فإن قيمة الأرض تقدر بـ 100,000 دولار.
     ج. **طريقة الاستخراج (Extraction Method)**

         * **الأساس:** تقوم هذه الطريقة على استخراج قيمة الأرض عن طريق طرح القيمة المستهلكة للتحسينات من القيمة الإجمالية للعقار.
         * **الخطوات:**
             1. تقدير القيمة الإجمالية: تقدير القيمة السوقية للعقار المحسن.
             2. تقدير القيمة المستهلكة للتحسينات: تقدير القيمة المستهلكة أو المهلكة للتحسينات.
             3. استخراج قيمة الأرض: طرح القيمة المستهلكة للتحسينات من القيمة الإجمالية للعقار.
         * **المعادلة الرياضية:**
             * قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار – القيمة المستهلكة للتحسينات
             * Land Value = Total Property Value – Depreciated Value of Improvements
         * **أمثلة تطبيقية:**
             * **تقييم الأراضي الحضرية:** إذا كانت قيمة العقار 800,000 دولار، والقيمة المستهلكة للتحسينات 300,000 دولار، فإن قيمة الأرض تقدر بـ 500,000 دولار.
     د. **طريقة التطوير (Development Method)**

         * **الأساس:** تُستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي الكبيرة غير المطورة والتي يُتوقع تقسيمها وتطويرها.
         * **الخطوات:**
             1. وضع خطة تطوير: وضع خطة تفصيلية لتقسيم وتطوير الأرض.
             2. تقدير الإيرادات: تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع القطع المطورة.
             3. تقدير التكاليف: تقدير جميع التكاليف المرتبطة بالتطوير، بما في ذلك تكاليف البناء والتسويق والإدارة.
             4. حساب التدفق النقدي: حساب التدفق النقدي المتوقع.
             5. حساب القيمة الحالية: خصم التدفقات النقدية المستقبلية لتقدير القيمة الحالية للأرض.
         * **المعادلة الرياضية:**
             * القيمة الحالية للأرض = مجموع (التدفقات النقدية المستقبلية / (1 + معدل الخصم)^عدد السنوات)
             * PV = Σ (CFt / (1 + r)^t)
         * **أمثلة تطبيقية:**
             * **تقييم الأراضي الكبيرة:** إذا كان من المتوقع أن يحقق مشروع تطوير سكني إيرادات بقيمة 5 ملايين دولار، وتكاليف بقيمة 3 ملايين دولار، ومعدل خصم 10%، فإن القيمة الحالية للأرض تُحسب عن طريق خصم التدفقات النقدية المستقبلية.
     ه. **طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)**

         * **الأساس:** تحدد هذه الطريقة قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد خصم عائد الاستثمار على التحسينات.
         * **الخطوات:**
             1. تقدير صافي الدخل التشغيلي: تقدير صافي الدخل التشغيلي للعقار المحسن.
             2. تقدير قيمة التحسينات: تقدير قيمة التحسينات أو التكاليف البديلة.
             3. حساب دخل التحسينات: ضرب قيمة التحسينات في معدل الرسملة المناسب للتحسينات.
             4. حساب دخل الأراضي: طرح دخل التحسينات من صافي الدخل التشغيلي.
             5. رسملة دخل الأراضي: قسمة دخل الأراضي على معدل رسملة الأراضي لتقدير قيمة الأرض.
         * **المعادلة الرياضية:**
             1. دخل التحسينات = قيمة التحسينات * معدل رسملة التحسينات
             2. دخل الأراضي = صافي الدخل التشغيلي – دخل التحسينات
             3. قيمة الأرض = دخل الأراضي / معدل رسملة الأراضي

         * **أمثلة تطبيقية:**
             * **تقييم الأراضي التجارية:** إذا كان صافي الدخل التشغيلي لمبنى تجاري 200,000 دولار، وقيمة التحسينات 1 مليون دولار، ومعدل رسملة التحسينات 10%، ومعدل رسملة الأراضي 8%، فإن قيمة الأرض تُحسب على النحو التالي:
                 * دخل التحسينات = 1,000,000 * 0.10 = 100,000 دولار
                 * دخل الأراضي = 200,000 – 100,000 = 100,000 دولار
                 * قيمة الأرض = 100,000 / 0.08 = 1,250,000 دولار
     و. **طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)**

         * **الأساس:** تحدد هذه الطريقة قيمة الأرض عن طريق رسملة إيجار الأرض السنوي.
         * **الخطوات:**
             1. تحديد إيجار الأرض السنوي: تحديد الإيجار السنوي المدفوع مقابل الأرض.
             2. تحديد معدل الرسملة: تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
             3. رسملة إيجار الأرض: قسمة إيجار الأرض السنوي على معدل الرسملة.
         * **المعادلة الرياضية:**
             * قيمة الأرض = إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة
             * Land Value = Annual Ground Rent / Capitalization Rate
         * **أمثلة تطبيقية:**
             * **تقييم الأراضي المؤجرة:** إذا كان إيجار الأرض السنوي 50,000 دولار ومعدل الرسملة 8%، فإن قيمة الأرض تقدر بـ 625,000 دولار.
     ز. **جداول العمق (Depth Tables)**

         * **الأساس:** تستخدم جداول العمق لتقدير قيمة أجزاء مختلفة من قطعة الأرض بناءً على العمق.
         * **مثال قاعدة 4-3-2-1:**
             * الربع الأمامي: 40% من القيمة
             * الربع الثاني: 30% من القيمة
             * الربع الثالث: 20% من القيمة
             * الربع الخلفي: 10% من القيمة
         * **الاعتبارات:**
             * يمكن أن تساعد هذه الطريقة في تقدير تأثير فقدان جزء من عمق الأرض على القيمة.
     ح. **أمثلة تطبيقية:**
         * **تطبيق جداول العمق**
             * يتم تطبيقها لتحديد قيمة قطعة الأرض بناءً على عمقها.

     **ملخص:**

     يعد تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً لمبادئ التقييم والأساليب المختلفة. الاستخدام الأمثل والأمثل، وتحديد نوع الأرض (شاغرة أو محسنة)، وفهم طرق التقييم المختلفة (المقارنة البيعية، والتخصيص، والاستخراج، والتطوير، والباقي، والرسملة) هي عناصر أساسية لتقييم دقيق وموثوق. إن القدرة على تطبيق هذه المفاهيم وتفسيرها بشكل صحيح أمر ضروري للمثمنين العقاريين لاتخاذ قرارات مستنيرة بشأن قيمة العقارات.