العربيّة
التسوية وإعداد تقارير التقييم
الفصل الحادي عشر: التسوية❓❓ وإعداد تقارير التقييم❓❓
مقدمة
التسوية وإعداد تقارير التقييم هما عمليتان حاسمتان في عملية التقييم العقاري. التسوية هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. أما إعداد تقارير التقييم فهو الخطوة الأخيرة في عملية التقييم، حيث يتم توثيق جميع البيانات والتحليلات والاستنتاجات في تقرير مكتوب.
11.1. مفهوم التسوية (Reconciliation)
التسوية هي عملية تحليل وتقييم اثنين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. يمكن أن تشير التسوية أيضًا إلى الخطوة في عملية التقييم حيث يتوصل المُقيِّم إلى رأي حول القيمة. تستخدم التسوية للتوفيق بين القيم المشار إليها من قبل العقارات المماثلة المختلفة، ووحدات المقارنة المختلفة، و/أو تقنيات التقييم المختلفة.
11.1.1. أسس التسوية
تعتمد التسوية على حكم وخبرة المُقيِّم. لا يتم استخدام الصيغ أو التقنيات الرياضية (مثل المتوسطات) في التسوية. تبدأ عملية التسوية بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة. يجب فحص جميع الحسابات للتأكد من دقتها وتصحيح أي أخطاء. يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وجميع العقارات المماثلة. يجب على المُقيِّم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة. يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.
11.1.2. موثوقية مؤشرات القيمة
تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على كمية البيانات ومستوى الدقة والأهمية لمشكلة التقييم.
* كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:
* تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
* مشتقة من بيانات أكثر تفصيلاً.
* مدعومة بالعديد من المصادر المستقلة.
* دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها. تعتمد دقة تقنية التقييم على أهمية التقنية للمشكلة.
* أهمية البيانات: تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المُقيِّم. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.
11.1.3. دعم التسوية بالبراهين
يجب دعم اختيار القيمة التي تمت تسويتها بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المُقيِّم هو العامل المحدد. عملية التوصل إلى رأي حول القيمة هي نفسها بشكل أساسي عملية التسوية. يقوم المُقيِّم بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم بأكمله. يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.
11.2. إعداد تقارير التقييم
بعد عملية التسوية، يجب توثيق جميع البيانات والتحليلات والاستنتاجات في تقرير مكتوب. يجب أن يكون التقرير واضحًا وموجزًا ومفهومًا للقارئ العادي.
11.2.1. عناصر تقرير التقييم
يجب أن يتضمن تقرير التقييم العناصر التالية:
- تعريف المشكلة:
- تحديد العقار موضوع التقييم.
- تحديد حقوق الملكية التي يتم تقييمها.
- تحديد الغرض من التقييم.
- تحديد تاريخ التقييم.
- نطاق العمل:
- تحديد البيانات والإجراءات التي تم استخدامها في عملية التقييم.
- تحديد أي قيود أو افتراضات تم وضعها على عملية التقييم.
- البيانات والتحليلات:
- عرض جميع البيانات التي تم جمعها وتحليلها في عملية التقييم.
- توضيح كيفية استخدام البيانات للتوصل إلى رأي حول القيمة.
- الاستنتاجات:
- عرض رأي المُقيِّم حول القيمة.
- توضيح الأساس المنطقي لرأي المُقيِّم.
- الشهادة:
- توقيع المُقيِّم وتاريخ التقرير.
- بيان بأن المُقيِّم قد أجرى التقييم وفقًا لمعايير uspap❓❓.
11.2.2. أنواع تقارير التقييم
هناك عدة أنواع مختلفة من تقارير التقييم، بما في ذلك:
- التقرير الكامل: يوفر معلومات مفصلة حول جميع جوانب العقار والعملية التقييم.
- التقرير الموجز: يوفر ملخصًا للمعلومات الرئيسية في التقرير الكامل.
- التقرير المقيَّد: يقتصر على أغراض محددة ولا يجوز استخدامه لأغراض أخرى.
11.2.3. معايير USPAP لتقارير التقييم
يجب إعداد تقارير التقييم وفقًا لمعايير USPAP. تحدد USPAP المتطلبات الدنيا للمعلومات التي يجب تضمينها في تقرير التقييم. تضمن معايير USPAP أن تكون تقارير التقييم دقيقة وموثوقة وغير مضللة.
11.3. التسوية وقسم التقييم الموحد للتقرير السكني
يستكمل المُقيِّم قسم التسوية في التقرير السكني الموحد. يشير المُقيِّم إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه كما هو أو يخضع لتغيير العقار. يتم سرد أي عوامل تكييف. يتم سرد أي طرق تقييم مستخدمة. يتم إعادة تأكيد الغرض من التقييم. يتم تحديد رأي حول القيمة السوقية ويوقع المُقيِّم على تقرير التقييم وتاريخه، ويشمل رقم ترخيص التقييم أو الشهادة.
11.4. قيمة النقطة مقابل نطاق القيمة
يتم ذكر رأي حول قيمة عقار تم تقييمه كمبلغ بالدولار واحد يُعرف باسم “تقدير النقطة”. البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق”، وهو رأي المُقيِّم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.
11.5. مراجعة العمل
يجب على المُقيِّم مراجعة عمله للتأكد من أنه مفهوم بسهولة لقارئ ليس مُقيِّمًا.
خلاصة
التسوية وإعداد تقارير التقييم هما عمليتان مهمتان في عملية التقييم العقاري. تتطلب التسوية تحليلاً دقيقًا وتقييمًا لمؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. يتطلب إعداد تقارير التقييم توثيقًا واضحًا وموجزًا لجميع البيانات والتحليلات والاستنتاجات. من خلال اتباع هذه الإرشادات، يمكن للمُقيِّمين ضمان أن تكون تقاريرهم دقيقة وموثوقة وغير مضللة.
ملحوظات إضافية:
- يمكن إضافة رسومات بيانية وجداول لتوضيح المفاهيم المختلفة. على سبيل المثال، يمكن إنشاء جدول يقارن بين أنواع مختلفة من تقارير التقييم.
- يمكن الإشارة إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة لدعم المفاهيم والنظريات المختلفة. على سبيل المثال، يمكن الإشارة إلى دراسات حول تأثير العوامل البيئية على قيمة العقارات.
- يمكن تضمين أمثلة إضافية على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة لتعزيز فهم القارئ.
آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل مفيدًا!
ملخص الفصل
ملخص علمي للفصل: التسوية❓ وإعداد تقارير التقييم
يعتبر فصل “التسوية وإعداد تقارير التقييم” جزءًا أساسيًا من دورة “إتقان التصميم السكني: من التخطيط إلى التنفيذ”، حيث يركز على❓ العمليات والاعتبارات الحاسمة لتقدير القيمة❓ العقارية بشكل دقيق وموثوق، بالإضافة إلى توثيق هذه التقديرات في تقارير واضحة ومفهومة.
النقاط العلمية الرئيسية:
-
التسوية (Reconciliation): هي عملية تحليل مؤشرات القيمة المختلفة (من خلال مقارنة المبيعات، التكلفة، الدخل) للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. لا تعتمد التسوية على المتوسطات الحسابية بل على تقدير الخبير معتمداً على الخبرة والحكم الشخصي.
-
معايير التسوية: تتضمن مراجعة جميع البيانات والحسابات للتأكد من❓ دقتها، وتطبيق طرق التقييم المختلفة بشكل متسق، وتقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات❓ ودقتها وصلتها بمشكلة التقييم المطروحة.
-
موثوقية مؤشر القيمة: تعتمد على كمية البيانات الداعمة، ومستوى دقة هذه البيانات، وأهمية هذه المؤشرات بالنسبة لمشكلة التقييم المحددة. المؤشرات المدعومة ببيانات أكثر تفصيلاً، ومصادر مستقلة متعددة، تُعتبر أكثر موثوقية.
-
الحكم المهني: هو العامل المحدد في اختيار القيمة المسوّاة النهائية، ويجب أن يكون مدعومًا بالأدلة المقدمة في التقييم.
-
تقرير التقييم الموحد للمساكن (URAR): هو نموذج قياسي يستخدم لتوثيق عملية التقييم، ويتضمن تفاصيل حول العقار موضوع التقييم، والحي الذي يقع فيه، والمقارنات المستخدمة، وطرق التقييم المطبقة، ورأي الخبير في القيمة السوقية.
-
نقطة التقدير (Point Estimate): هي التعبير عن قيمة العقار بمبلغ محدد. البديل هو “نطاق القيمة” (Range Value)، والذي يعبر عن تقدير الخبير للنطاق المحتمل لقيمة العقار.
-
قابلية الفهم: يجب أن يكون تقرير التقييم واضحًا وسهل الفهم لغير المتخصصين في التقييم.
الاستنتاجات:
- التسوية ليست عملية حسابية، بل تعتمد على الخبرة والحكم المهني للخبير.
- موثوقية مؤشرات القيمة تتأثر بشكل كبير بكمية ونوعية البيانات المستخدمة.
- الحكم المهني المدعوم بالأدلة هو الأساس في تحديد القيمة النهائية.
- التقرير❓ المكتوب هو وسيلة التواصل الأساسية لنتائج التقييم، ويجب أن يكون واضحًا ومفهومًا.
الآثار المترتبة على الموضوع:
- على الخبراء: التأكيد على أهمية الخبرة والحكم المهني، والحاجة إلى جمع بيانات دقيقة وكافية، والالتزام بمعايير التقييم الموحدة.
- على المستخدمين: توفير فهم أفضل لعملية التقييم وكيفية تفسير التقارير، والتأكد من أن التقييمات تستند إلى أسس علمية ومنهجية سليمة.
- على صناعة العقارات: تعزيز الشفافية والموثوقية في معاملات العقارات، ودعم اتخاذ قرارات مستنيرة من قبل المشترين والبائعين والمستثمرين.
