التسوية وتقدير القيمة النهائية

الفصل الحادي عشر: التسوية وتقدير القيمة النهائية❓❓

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل لعملية التسوية (Reconciliation) في التقييم العقاري السكني، وكيفية الوصول إلى تقدير القيمة النهائية (Final Value Opinion) بناءً على مؤشرات القيمة المختلفة❓❓. سنستكشف المبادئ العلمية التي يقوم عليها هذا الجزء الحاسم من عملية التقييم، مع التركيز على أهمية الحكم المهني للمثمن❓ وخبرته.

أولاً: مفهوم التسوية

1.1 تعريف التسوية

التسوية هي العملية التي يتم من خلالها تحليل مؤشرات القيمة المختلفة (Value Indicators) التي تم الحصول عليها من خلال طرق التقييم المختلفة أو من خلال تحليل الخصائص المماثلة، للوصول إلى رأي واحد بالقيمة. يمكن أن تشير التسوية أيضًا إلى الخطوة الأخيرة في عملية التقييم حيث يصل المثمن إلى رأيه النهائي حول القيمة.

1.2 استخدامات التسوية

تستخدم التسوية لتوحيد القيم التي تشير إليها:

• الخصائص المماثلة المختلفة: عند مقارنة العقار محل التقييم بعقارات مماثلة، قد تختلف أسعارها بعد التعديلات. التسوية تساعد في تحديد أي من❓❓ هذه المؤشرات هو الأكثر موثوقية.
• وحدات المقارنة المختلفة: قد يستخدم المثمن وحدات مقارنة مختلفة، مثل السعر لكل متر مربع أو السعر لكل غرفة. التسوية تساعد في توحيد هذه المؤشرات.
• تقنيات التقييم المختلفة: قد يستخدم المثمن طرق تقييم مختلفة، مثل طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التكلفة وطريقة الدخل. التسوية تساعد في دمج هذه المؤشرات المختلفة.

ثانياً: أساسيات التسوية: الحكم والخبرة

2.1 دور الحكم والخبرة

تعتمد التسوية بشكل كبير على حكم المثمن وخبرته. لا يمكن الاعتماد على الصيغ الرياضية أو التقنيات الإحصائية (مثل المتوسطات) في التسوية.

2.2 خطوات عملية التسوية

تبدأ عملية التسوية بمراجعة شاملة لجميع البيانات والحسابات والاستدلالات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.

1. التحقق من دقة الحسابات: يجب التحقق من جميع الحسابات للتأكد من دقتها وتصحيح أي أخطاء.
2. تطبيق تقنيات التقييم باستمرار: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار محل التقييم وعلى جميع الخصائص المماثلة.
3. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة: يجب على المثمن تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات ودقتها وصلتها بمشكلة التقييم.
4. إدراج وتحليل جميع البيانات ذات الصلة: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها بشكل صحيح.
5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم المحددة.

ثالثاً: موثوقية مؤشرات القيمة

3.1 العوامل المؤثرة في الموثوقية

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على:

1. كمية البيانات:
   • تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
   • تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما يتم اشتقاقها من بيانات أكثر تفصيلاً.
   • تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تكون مدعومة بمصادر مستقلة متعددة.
2. دقة البيانات:
   • تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة. يجب التحقق من صحة البيانات.
3. مدى صلة تقنية التقييم بالمشكلة:
   • تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى صلة التقنية بالمشكلة المطروحة.

3.2 مثال على الموثوقية

لنفترض أن لدينا مؤشري قيمة لعقار سكني:

• المؤشر الأول: قيمة مشتقة من مقارنة المبيعات، تستند إلى 3 مبيعات مماثلة تم التحقق منها.
• المؤشر الثاني: قيمة مشتقة من طريقة التكلفة، تعتمد على تقديرات عامة للتكاليف.

في هذه الحالة، يُعتبر المؤشر الأول أكثر موثوقية بسبب اعتماده على بيانات سوقية مباشرة وموثقة.

رابعاً: أهمية الصلة بمشكلة التقييم

4.1 تأثير الصلة على الحكم المهني

تؤثر صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن. يجب أن يكون المؤشر نفسه متوافقًا مع شروط مهمة التقييم، ويجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة مناسبة.

4.2 مثال على الصلة

في تقييم عقار سكني، قد تكون طريقة مقارنة المبيعات هي الأكثر صلة، بينما في تقييم مبنى تجاري، قد تكون طريقة الدخل هي الأكثر صلة.

خامساً: الوصول إلى رأي بالقيمة

5.1 الدعم بالأدلة

يجب أن يدعم الأدلة في التقييم اختيار القيمة التي تم التوصل إليها من خلال عملية التسوية. يجب أن يكون الحكم المهني للمثمن هو العامل الحاسم.

5.2 عملية الوصول إلى رأي بالقيمة

تشبه عملية الوصول إلى رأي بالقيمة عملية التسوية نفسها. يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستدلالات الواردة في التقييم بأكمله، وتقييم موثوقية كل مؤشر قيمة، وجمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية إذا لزم الأمر.

سادساً: إكمال قسم التسوية في التقرير

6.1 عناصر قسم التسوية

في قسم التسوية من التقرير الموحد للتقييم السكني (Uniform Residential Appraisal Report)، يجب على المثمن أن يشير إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه “كما هو” (as is) أو “مع مراعاة إجراء تغييرات” (subject to). يجب إدراج أي عوامل تكييف، وأي طرق تقييم مستخدمة، وتأكيد الغرض من التقييم، وتحديد رأي القيمة السوقية. ثم يقوم المثمن بتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيص التقييم أو شهادة الاعتماد الخاصة به.

6.2 التقدير النقطي مقابل نطاق القيمة

يتم تحديد رأي قيمة العقار الذي تم تقييمه كمبلغ واحد بالدولار، ويعرف باسم “التقدير النقطي” (Point Estimate). البديل للتقدير النقطي هو “نطاق القيمة” (Range Value)، وهو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.

سابعاً: مراجعة العمل

7.1 وضوح التقرير

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المثمن. يجب أن يكون التقرير واضحًا ومنطقيًا ومدعومًا بالأدلة.

ثامناً: الخلاصة

التسوية هي عملية معقدة تتطلب حكمًا مهنيًا وخبرة. من خلال فهم المبادئ العلمية التي تقوم عليها هذه العملية واتباع الخطوات الموصوفة في هذا الفصل، يمكن للمثمنين الوصول إلى تقديرات قيمة نهائية موثوقة ومدعومة بالأدلة.

تاسعاً: المعادلات والصيغ

لا توجد معادلات رياضية محددة تستخدم في عملية التسوية❓❓ نفسها. ومع ذلك، يمكن استخدام الصيغ التالية لتقييم موثوقية البيانات المستخدمة:

• Mean (المتوسط):
  • Mean (x̄) = Σx / n
  • حيث:
    • Σx هو مجموع القيم.
    • n هو عدد القيم.
• Standard Deviation (الانحراف المعياري):
  • σ = √[Σ(xᵢ - x̄)² / (n - 1)]
  • حيث:
    • xᵢ هي قيمة كل ملاحظة.
    • x̄ هو المتوسط.
    • n هو عدد الملاحظات.
  • يستخدم الانحراف المعياري لتقييم مدى تشتت البيانات حول المتوسط، حيث يشير الانحراف المعياري الأقل إلى أن البيانات أكثر تجانسًا وموثوقية.

عاشراً: المراجع

قد تكون هناك دراسات علمية حديثة حول فعالية طرق التسوية المختلفة في سياقات تقييمية محددة، ولكنها قد لا تكون شائعة أو مباشرة. عادة ما تتضمن المراجع الأساسية:

• The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute
• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)

حادي عشر: الأسئلة والتمارين

1. ما هي أهم العوامل التي تؤثر في موثوقية مؤشر القيمة؟
2. كيف يؤثر الحكم المهني للمثمن على عملية التسوية؟
3. اشرح أهمية الصلة بين تقنية التقييم ومشك