تقييم المواقع: تعظيم إمكانيات استخدام الأراضي

الفصل السادس: تقييم المواقع❓: تعظيم إمكانيات استخدام الأراضي

مقدمة

يعد تقييم المواقع جزءًا حيويًا من عملية تقييم العقارات، حيث يركز على تحديد قيمة الأرض الخالية أو القيمة المتبقية للأرض بعد إزالة قيمة التحسينات. تتطلب هذه العملية فهمًا عميقًا لمفهوم “أعلى وأفضل استخدام” (Highest and Best Use - HBU)، والذي يمثل الأساس المنطقي لجميع قرارات التقييم. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المثمن الإلمام بالأساليب المختلفة لتقييم المواقع، وتقييم مدى ملاءمتها لظروف معينة، واستخدامها بشكل صحيح لتقديم تقدير دقيق لقيمة الأرض.

I. أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use - HBU)

أ. تعريف أعلى وأفضل استخدام

يمثل أعلى وأفضل استخدام لموقع عقاري الاستخدام المعقول والمحتمل الذي يولد أعلى قيمة حالية، مع الأخذ في الاعتبار جميع الاستخدامات الممكنة قانونًا وفيزيائيًا واقتصاديًا. بمعنى آخر، هو الاستخدام الذي يحقق أقصى ربحية للمالك مع الالتزام بالقيود القانونية والفيزيائية والاقتصادية.

المعادلة الأساسية:

HBU = max(PV(U_i)) for all i

حيث:

• HBU: أعلى وأفضل استخدام.
• PV(U_i): القيمة الحالية للاستخدام المحتمل U_i.
• i: فهرس يمثل كل استخدام محتمل.

أهمية المفهوم:

• توجيه قرارات التقييم: يساعد المثمن على تحديد الخصائص الأكثر أهمية للممتلكات والمقارنات المناسبة.
• تحديد القيمة العادلة: يضمن أن القيمة المقدرة تعكس الإمكانات الحقيقية للموقع.
• دعم قرارات الاستثمار: يساعد المستثمرين والمطورين على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن استخدام الأراضي.

ب. الغرض من تحليل❓ أعلى وأفضل استخدام

يهدف تحليل أعلى وأفضل استخدام إلى تحقيق ثلاثة أهداف رئيسية:

1. تحديد الخصائص الهامة: يساعد على تحديد الخصائص التي تؤثر بشكل كبير على قيمة الموقع.
2. توجيه تقييم الأراضي والتحسينات: يساعد على تحديد القيمة النسبية للأرض والتحسينات، وضمان تقييمها بشكل متسق.
3. تحديد الممتلكات القابلة للمقارنة❓❓: يساعد على تحديد الممتلكات القابلة للمقارنة (comparables) التي تتشارك في نفس أعلى وأفضل استخدام.

ج. خصائص أعلى وأفضل استخدام

يجب أن يفي أعلى وأفضل استخدام بأربعة معايير أساسية:

1. المسموح به قانونًا (Legally Permitted): يجب أن يتوافق الاستخدام مع جميع القوانين واللوائح الحالية، بما في ذلك قوانين تقسيم المناطق واللوائح البيئية وقيود الملكية.
2. الممكن فيزيائيًا (Physically Possible): يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا من الناحية الفيزيائية، مع الأخذ في الاعتبار حجم وشكل الموقع ونوعية التربة والتضاريس وإمكانية الوصول إلى المرافق.
3. المجدي اقتصاديًا (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام مجديًا من الناحية الاقتصادية، أي أن يولد عائدًا كافيًا لتغطية تكاليف التشغيل والاستثمار وتحقيق ربح معقول.
4. الأكثر إنتاجية (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة قانونًا وفيزيائيًا واقتصاديًا، يجب أن يكون أعلى وأفضل استخدام هو الاستخدام الذي يولد أعلى صافي عائد للمالك.

د. أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation)

ينص مبدأ التوقع على أن قيمة العقار تتأثر بالفوائد المستقبلية المتوقعة لملكيته. في سياق تحليل أعلى وأفضل استخدام، يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار الاحتمالات المستقبلية التي قد تؤثر على استخدام العقار، مثل التغيرات في قوانين تقسيم المناطق أو الظروف الاقتصادية أو الخصائص الفيزيائية للموقع.

هـ. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses)

الاستخدام المؤقت هو الاستخدام الحالي للأرض الذي من المتوقع أن يتغير في المستقبل القريب إلى استخدام أكثر ربحية. مثال على ذلك، استخدام قطعة أرض زراعية كمرآب مؤقت للسيارات قبل تطويرها إلى مبنى تجاري.

II. الأراضي الخالية والمحسنة

أ. الاستخدامات القانونية غير المطابقة (Legal Nonconforming Uses)

يحدث الاستخدام القانوني غير المطابق عندما تتغير قوانين تقسيم المناطق وتجعل الاستخدام الحالي للممتلكات غير قانوني، ولكن يُسمح باستمرار هذا الاستخدام لأنه كان قانونيًا قبل التغيير. يجب على المثمن أن يدرس تأثير هذا الاستخدام على قيمة العقار، خاصةً عند تقييم إمكانية تطوير الموقع.

ب. أعلى وأفضل استخدام حقيقي (True Highest and Best Use)

عندما يختلف أعلى وأفضل استخدام للأرض الخالية عن أعلى وأفضل استخدام للممتلكات المحسنة، يجب على المثمن تحديد أعلى وأفضل استخدام حقيقي من خلال مقارنة القيمة التي يولدها كل استخدام، مع الأخذ في الاعتبار تكلفة إزالة التحسينات الحالية.

ج. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use)

عند استخدام أساليب التقييم التي تتطلب فصل قيمة الأرض عن قيمة التحسينات، يجب على المثمن أن يضمن أن كلا القيمتين تستند إلى نفس الاستخدام. بمعنى آخر، يجب تقييم الأرض والتحسينات على أساس أعلى وأفضل استخدام حقيقي للممتلكات.

د. الأراضي الفائضة والزائدة (Excess and Surplus Land)

• الأراضي الفائضة (Excess Land): هي الأراضي التي لا يمكن تقسيمها وبيعها بشكل منفصل، ولا يتم استخدامها في أعلى وأفضل استخدام الحالي للممتلكات.
• الأراضي الزائدة (Surplus Land): هي الأراضي التي يمكن تقسيمها وبيعها بشكل منفصل، وقد يكون لها استخدام آخر مختلف عن أعلى وأفضل استخدام الحالي للممتلكات.

هـ. قيمة الاندماج (Plottage Value)

قيمة الاندماج هي الزيادة في القيمة التي تنتج عن الجمع بين قطعتين أو أكثر من الأراضي المتجاورة لإنشاء موقع أكبر يمكن استخدامه بشكل أكثر ربحية.

و. أعلى وأفضل استخدام في تقييم المساكن

في تقييم المساكن، يمكن للمثمن أن يفترض أن الاستخدام الحالي للممتلكات هو أعلى وأفضل استخدام إذا:

1. كانت قيمة الممتلكات المحسنة أعلى من قيمة الأرض الخالية.
2. كانت التحسينات الحالية نموذجية للممتلكات الموجودة في السوق المحلي.

III. أساليب تقييم المواقع

هناك ستة أساليب شائعة لتقييم المواقع:

أ. طريقة مقارنة المبيعات❓❓ (Sales Comparison Method)

تعتبر هذه الطريقة الأكثر موثوقية واستخدامًا، وتقوم على مقارنة الموقع قيد التقييم بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا. يجب إجراء تعديلات لتعويض أي اختلافات بين المواقع، مثل:

• حقوق الملكية: تعديل قيمة حقوق الملكية المنقولة في عملية البيع المشابهة.
• شروط التمويل: تعديل قيمة أي شروط تمويل غير قياسية.
• ظروف البيع: تعديل قيمة أي ظروف بيع غير عادية.
• المصروفات بعد البيع: تعديل قيمة أي مصروفات يتم صرفها بعد عملية البيع مباشرة.
• ظروف السوق: تعديل قيمة التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع المشابهة.
• الموقع: تعديل قيمة اختلافات الموقع.
• الخصائص الفيزيائية والاقتصادية: تعديل قيمة أي اختلافات في الخصائص الفيزيائية والاقتصادية.

المعادلة:

Site Value = SP_comp ± Adjustments

حيث:

• Site Value: قيمة الموقع قيد التقييم.
• SP_comp: سعر البيع للمقارن.
• Adjustments: تعديلات على سعر البيع للمقارن لتعويض الاختلافات بينه وبين الموقع قيد التقييم.

ب. طريقة التخصيص (Allocation Method)

تعتمد هذه الطريقة على فكرة أن الأرض تشكل نسبة مئوية محددة من القيمة الإجمالية للممتلكات المحسنة. يمكن تقدير قيمة الأرض عن طريق ضرب القيمة الإجمالية المقدرة للعقار في هذه النسبة المئوية.

المعادلة:

Site Value = Property Value × Land Ratio

حيث:

• Site Value: قيمة الموقع.
• Property Value: قيمة العقار بأكمله (الأرض والتحسينات).
• Land Ratio: النسبة المئوية التي تمثل قيمة الأرض في العقارات المماثلة.

ج. طريقة الاستخراج (Extraction Method)

تعتمد هذه الطريقة على طرح القيمة المستهلكة للتحسينات من القيمة الإجمالية للممتلكات المحسنة للحصول على قيمة الأرض.

المعادلة:

Site Value = Property Value - Depreciated Improvement Value

حيث:

• Site Value: قيمة الموقع.
• Property Value: قيمة العقار بأكمله.
• Depreciated Improvement Value: قيمة التحسينات الحالية بعد خصم الاستهلاك.

د. طريقة التطوير (Development Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي يُحتمل تطويرها. تتضمن تقدير إيرادات المبيعات المتوقعة من المشروع المطوّر، وخصم جميع التكاليف المرتبطة بالتطوير (تكاليف البناء والتسويق والتمويل)، ثم خصم هذه التدفقات النقدية المستقبلية للوصول إلى القيمة الحالية للأرض.

المعادلة:

Site Value = PV(Projected Revenues - Development Costs)

حيث:

• Site Value: قيمة الموقع.
• PV: القيمة الحالية.
• Projected Revenues: الإيرادات المتوقعة من المشروع المطوّر.
• Development Costs: تكاليف التطوير المرتبطة بالمشروع.

هـ. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي تُستخدم لتوليد الدخل. تتضمن تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) من العقار، ثم تخصيص جزء من هذا الدخل للتحسينات. أما الدخل المتبقي فيُعزى إلى الأرض، ويتم رسملة هذا الدخل المتبقي للحصول على قيمة الأرض.

المعادلة:

Land Value = (NOI - Improvement Income) / Land Capitalization Rate

حيث:

• Land Value: قيمة الموقع.
• NOI: صافي الدخل التشغيلي.
• Improvement Income: الدخل المنسوب إلى التحسينات.
• Land Capitalization Rate: معدل الرسملة للأرض.

و. طريقة رسملة الإيجار الأرضي (Ground Rent Capitalization Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي الخاضعة لعقود إيجار طويلة الأجل. تتضمن رسملة الدخل الإيجاري السنوي (Ground Rent) باستخدام معدل الرسملة المناسب للحصول على قيمة الأرض.

المعادلة:

Land Value = Ground Rent / Capitalization Rate

حيث:

• Land Value: قيمة الموقع.
• Ground Rent: الإيجار السنوي للأرض.
• Capitalization Rate: معدل الرسملة المناسب.

ز. جداول العمق (Depth Tables)

تستخدم جداول العمق لتقدير تأثير عمق قطعة الأرض على قيمتها. تفترض هذه الجداول أن الجزء الأمامي من قطعة الأرض أكثر قيمة من الجزء الخلفي.

مثال: طريقة “4-3-2-1”

• 25% الأولى من العمق: 40% من القيمة
• 25% الثانية من العمق: 30% من القيمة
• 25% الثالثة من العمق: 20% من القيمة
• 25% الرابعة من العمق: 10% من القيمة

ملاحظات:

• تعتبر هذه الطريقة تقريبية وغير دقيقة بشكل عام.
• يجب ألا تعتمد عليها كطريقة أساسية للتقييم.

IV. ملخص

يعد تقييم المواقع جزءًا أساسيًا من عملية تقييم العقارات. يجب على المثمن فهم مفهوم أعلى وأفضل استخدام، وخصائصه، وكيفية تأثيره على قيمة الأرض. يجب على المثمن أيضًا أن يكون على دراية بالأساليب المختلفة لتقييم المواقع، وقدرته على اختيار الأسلوب الأنسب لظروف معينة، واستخدامه بشكل صحيح لتقديم تقدير دقيق لقيمة الأرض. من خلال إتقان هذه المهارات، يمكن للمثمن تقديم تقييمات عقارية دقيقة وموثوقة، ودعم قرارات الاستثمار والتطوير العقاري.