تقنيات تقييم المواقع لطريقة التكلفة

الفصل [اسم الفصل]: تقنيات تقييم المواقع بطريقة التكلفة

مقدمة

تعتبر طريقة التكلفة أحد الأساليب الثلاثة الرئيسية المستخدمة في تقييم العقارات. تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة العقار عن طريق جمع قيمة الأرض (الموقع) مع تكلفة استبدال التحسينات (المباني والمنشآت) مطروحًا منها أي استهلاك. يمثل تقييم الموقع خطوة حاسمة في طريقة التكلفة، حيث يؤثر بشكل مباشر على دقة التقييم النهائي. هذا الفصل مخصص لاستكشاف تقنيات تقييم المواقع المستخدمة خصيصًا في سياق طريقة التكلفة.

الأهمية العلمية لتقييم الموقع في طريقة التكلفة

• فصل القيمة: تتيح طريقة التكلفة فصل قيمة الأرض عن قيمة التحسينات، مما يوفر نظرة ثاقبة حول المساهمة النسبية لكل مكون في قيمة العقار الإجمالية. هذا الفصل ضروري لاتخاذ القرارات الاستثمارية وإدارة الأصول.
• الامتثال القانوني: تتطلب العديد من القوانين واللوائح، خاصة في مجال الضرائب العقارية والاستملاك، تقييمًا منفصلاً للموقع والتحسينات.
• تحسين الدقة: تساهم عملية تقييم الموقع بشكل منفصل في تحسين دقة طريقة التكلفة، خاصة في الحالات التي تكون فيها التحسينات قديمة أو لا تتوافق مع الاستخدام الأمثل للموقع.

النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة

• نظرية الاستبدال: تفترض هذه النظرية أن المشتري لن يدفع مقابل عقار أكثر مما سيكلفه شراء موقع مماثل وبناء تحسينات جديدة عليه. يعتمد تطبيق هذه النظرية على تقدير دقيق لقيمة الموقع.
• مبدأ أعلى وأفضل استخدام: يجب أن يستند تقييم الموقع إلى أعلى وأفضل استخدام له كما لو كان شاغرًا. هذا يعني تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وجدوى من الناحية الاقتصادية للموقع.
• مبدأ المساهمة: تشير هذه النظرية إلى أن قيمة أي مكون من مكونات العقار (بما في ذلك الموقع) تعتمد على مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار.

تقنيات تقييم المواقع

يوجد عدة تقنيات لتقييم المواقع، ولكل منها نقاط قوة وضعف. تعتمد التقنية المناسبة على توفر البيانات❓ وخصائص الموقع المحدد.

1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach)

تعتبر هذه الطريقة الأكثر شيوعًا وموثوقية لتقييم المواقع. تعتمد على تحليل أسعار بيع مواقع مماثلة في السوق وتعديل هذه الأسعار لتعكس أي اختلافات بين المواقع المبيعة والموقع قيد التقييم.

• الأسس النظرية: تستند هذه الطريقة إلى مبدأ الاستبدال، حيث يفترض أن قيمة الموقع تساوي سعر بيع موقع مماثل.

• الخطوات الرئيسية:

  1. تحديد المبيعات المقارنة: تحديد المواقع التي تم بيعها مؤخرًا والتي تشبه الموقع قيد التقييم من حيث الموقع والحجم والتقسيم والميزات الأخرى.

  2. تعديل أسعار البيع: إجراء تعديلات على أسعار البيع للمواقع المقارنة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع قيد التقييم. قد تشمل التعديلات اختلافات في:

     • حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): إذا كانت حقوق الملكية مختلفة، على سبيل المثال، إذا كان أحد المواقع لديه قيود على الاستخدام.
     • شروط التمويل (Financing Terms): إذا كان أحد المواقع قد تم بيعه بشروط تمويل غير عادية.
     • ظروف البيع (Conditions of Sale): إذا كان أحد المواقع قد تم بيعه تحت الإكراه أو بين أطراف ذوي علاقة.
     • ظروف السوق❓ (Market Conditions): تعديل الأسعار لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع. يمكن استخدام المؤشرات الزمنية للمبيعات لتحديد التغيرات في الأسعار.
     • الموقع (Location): تعديل الأسعار لتعكس الاختلافات في عوامل الموقع، مثل القرب من المرافق أو المدارس أو وسائل النقل.
     • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تعديل الأسعار لتعكس الاختلافات في حجم وشكل وتضاريس الموقع.
     • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): إذا كانت الخصائص التي لها تأثير اقتصادي مختلفة، على سبيل المثال، تصاريح البناء المتاحة أو قيود تقسيم المناطق.
       3. التوفيق بين القيم المؤشرة: التوفيق بين القيم المؤشرة الناتجة عن المبيعات المقارنة المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي لقيمة الموقع.

• الصيغة الرياضية:

  قيمة الموقع = سعر بيع الموقع المماثل ± تعديلات

• مثال عملي: لنفترض أنك تقوم بتقييم قطعة أرض سكنية شاغرة. وجدت ثلاث مبيعات مماثلة في المنطقة:

  • الموقع أ: بيع بمبلغ 100,000 دولار قبل 6 أشهر. تم تعديل السعر بزيادة 5000 دولار نظرًا لموقعها المتميز.
  • الموقع ب: بيع بمبلغ 95,000 دولار قبل شهرين. تم تعديل السعر بزيادة 2000 دولار بسبب صغر حجمه.
  • الموقع ج: بيع بمبلغ 105,000 دولار قبل سنة. تم تعديل السعر بإنقاص 5000 دولار نظرًا لظروف السوق وقت البيع.

  بعد إجراء التعديلات المناسبة، يمكنك التوفيق بين القيم المؤشرة من كل عملية بيع للوصول إلى تقدير نهائي لقيمة الموقع.

• التجارب ذات الصلة: يمكن الرجوع إلى دراسات حالة لتقييمات مماثلة في المنطقة لتحديد مدى ملاءمة التعديلات المستخدمة.

2. طريقة التخصيص (Allocation Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم المواقع المطورة. وتعتمد على تخصيص نسبة معينة من القيمة الإجمالية للعقار إلى الأرض.

• الأسس النظرية: تستند هذه الطريقة إلى فكرة وجود علاقة ثابتة بين قيمة الأرض وقيمة التحسينات في أنواع معينة من العقارات.

• الخطوات الرئيسية:

  1. تقدير القيمة الإجمالية للعقار: استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقدير القيمة الإجمالية للعقار المطور.
  2. تحديد نسبة التخصيص: تحديد النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار الإجمالية للعقارات المماثلة في المنطقة. يمكن الحصول على هذه النسبة من خلال تحليل مبيعات العقارات المماثلة حيث تم تقييم الأرض بشكل منفصل.
  3. حساب قيمة الأرض: ضرب القيمة الإجمالية للعقار في نسبة التخصيص لتحديد قيمة الأرض.

• الصيغة الرياضية:

  قيمة الموقع = القيمة الإجمالية للعقار × نسبة التخصيص

• مثال عملي: لنفترض أنك تقوم بتقييم منزل سكني. باستخدام طريقة مقارنة المبيعات، قدرت القيمة الإجمالية للمنزل بمبلغ 250,000 دولار. تحليل البيانات المحلية يشير إلى أن متوسط نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الإجمالية للمنازل المماثلة هو 20٪.

  قيمة الموقع = 250,000 دولار × 0.20 = 50,000 دولار

• التجارب ذات الصلة: تحليل نسب تخصيص الأراضي في مشاريع التطوير العقاري المماثلة في المنطقة.

3. طريقة الاستخراج (Extraction Method)

تشبه هذه الطريقة طريقة التخصيص، ولكنها تعتمد على استخراج قيمة التحسينات من القيمة الإجمالية للعقار لتحديد قيمة الأرض.

• الأسس النظرية: تستند هذه الطريقة إلى فكرة أن قيمة الأرض تساوي القيمة الإجمالية للعقار مطروحًا منها قيمة التحسينات.

• الخطوات الرئيسية:

  1. تقدير القيمة الإجمالية للعقار: استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقدير القيمة الإجمالية للعقار المطور.
  2. تقدير قيمة التحسينات: تقدير قيمة التحسينات عن طريق حساب تكلفة الاستبدال الجديدة مطروحًا منها الاستهلاك.
  3. حساب قيمة الأرض: طرح قيمة التحسينات من القيمة الإجمالية للعقار لتحديد قيمة الأرض.

• الصيغة الرياضية:

  قيمة الموقع = القيمة الإجمالية للعقار - قيمة التحسينات

• مثال عملي: لنفترض أنك تقوم بتقييم عقار تجاري. باستخدام طريقة مقارنة المبيعات، قدرت القيمة الإجمالية للعقار بمبلغ 1,000,000 دولار. قدرت قيمة التحسينات (المبنى) بمبلغ 600,000 دولار عن طريق حساب تكلفة الاستبدال الجديدة مطروحًا منها الاستهلاك.

  قيمة الموقع = 1,000,000 دولار - 600,000 دولار = 400,000 دولار

• التجارب ذات الصلة: تحليل ميزانيات البناء لمشاريع مماثلة لتحديد دقة تقدير قيمة التحسينات.

4. طريقة التطوير (Development Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقييم المواقع التي لديها إمكانية تطوير. تعتمد على تقدير قيمة الموقع بناءً على قيمة العقار المطور مطروحًا منها تكاليف التطوير.

• الأسس النظرية: تستند هذه الطريقة إلى فكرة أن قيمة الموقع تساوي قيمة العقار المطور المستقبلي مطروحًا منها التكاليف المرتبطة بتحقيق هذا التطوير.

• الخطوات الرئيسية:

  1. تحديد أعلى وأفضل استخدام: تحديد أعلى وأفضل استخدام للموقع كما لو كان مطورًا.
  2. تقدير قيمة العقار المطور: تقدير قيمة العقار المطور عند الانتهاء من التطوير.
  3. تقدير تكاليف التطوير: تقدير جميع التكاليف المرتبطة بتطوير الموقع، بما في ذلك تكاليف البناء والتمويل والتسويق والإدارة.
  4. حساب قيمة الموقع: طرح تكاليف التطوير من قيمة العقار المطور لتحديد قيمة الموقع.

• الصيغة الرياضية:

  قيمة الموقع = قيمة العقار المطور - تكاليف التطوير

• مثال عملي: لنفترض أنك تقوم بتقييم قطعة أرض سكنية لديها إمكانية تطوير مجمع سكني. قدرت قيمة المجمع السكني المطور بمبلغ 5,000,000 دولار. قدرت تكاليف التطوير بمبلغ 3,000,000 دولار.

  قيمة الموقع = 5,000,000 دولار - 3,000,000 دولار = 2,000,000 دولار

• التجارب ذات الصلة: مراجعة دراسات الجدوى لمشاريع تطوير مماثلة لتحديد دقة تقدير التكاليف والإيرادات.

5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقييم المواقع التي لديها إمكانية توليد دخل. تعتمد على تقدير الدخل المتبقي للأرض بعد خصم الدخل المطلوب لتغطية تكاليف التحسينات.

• الأسس النظرية: تستند هذه الطريقة إلى فكرة أن قيمة الموقع تساوي القيمة الحالية لتدفق الدخل الذي يمكن أن تولده الأرض بعد خصم الدخل اللازم لتغطية تكاليف التحسينات.

• الخطوات الرئيسية:

  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI): تقدير صافي الدخل التشغيلي للعقار المطور.
  2. تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate) للتحسينات: تحديد معدل الرسملة المناسب للتحسينات.
  3. تقدير قيمة التحسينات: تقدير قيمة التحسينات عن طريق قسمة الدخل المطلوب لتغطية تكاليف التحسينات على معدل الرسملة.
  4. حساب الدخل المتبقي للأرض: طرح الدخل المطلوب لتغطية تكاليف التحسينات من صافي الدخل التشغيلي.
  5. تحديد معدل الرسملة للأرض: تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
  6. حساب قيمة الأرض: قسمة الدخل المتبقي للأرض على معدل الرسملة لتحديد قيمة الأرض.

• الصيغة الرياضية:

  1. قيمة التحسينات = الدخل المطلوب للتحسينات / معدل الرسملة للتحسينات
  2. الدخل المتبقي للأرض = صافي الدخل التشغيلي - الدخل المطلوب للتحسينات
  3. قيمة الأرض = الدخل المتبقي للأرض / معدل الرسملة للأرض

• مثال عملي: لنفترض أنك تقوم بتقييم قطعة أرض تجارية لديها إمكانية تطوير مبنى مكاتب. قدرت صافي الدخل التشغيلي للمبنى بمبلغ 500,000 دولار. حددت معدل الرسملة للتحسينات بنسبة 10٪ ومعدل الرسملة للأرض بنسبة 8٪.

  1. قيمة التحسينات = (500,000 دولار * 0.10) / 0.10 = 500,000 دولار
  2. الدخل المتبقي للأرض = 500,000 دولار - (500,000 دولار * 0.10) = 450,000 دولار
  3. قيمة الأرض = 450,000 دولار / 0.08 = 5,625,000 دولار

• التجارب ذات الصلة: تحليل أسعار الإيجارات ومعدلات الإشغال لمبانٍ مكتبية مماثلة لتحديد دقة تقدير صافي الدخل التشغيلي.

6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقييم المواقع التي تخضع لعقود إيجار طويلة الأجل. تعتمد على رسملة إيجار الأرض لتحديد قيمة الموقع.

• الأسس النظرية: تستند هذه الطريقة إلى فكرة أن قيمة الموقع تساوي القيمة الحالية لتدفق إيجار الأرض المستقبلي.

• الخطوات الرئيسية:

  1. تحديد إيجار الأرض السنوي: تحديد مبلغ إيجار الأرض السنوي.
  2. تحديد معدل الرسملة للأرض: تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
  3. حساب قيمة الأرض: قسمة إيجار الأرض السنوي على معدل الرسملة لتحديد قيمة الأرض.

• الصيغة الرياضية:

  قيمة الموقع = إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة للأرض

• مثال عملي: لنفترض أنك تقوم بتقييم قطعة أرض تخضع لعقد إيجار لمدة 99 عامًا. يبلغ إيجار الأرض السنوي 20,000 دولار. حددت معدل الرسملة للأرض بنسبة 7٪.

  قيمة الموقع = 20,000 دولار / 0.07 = 285,714 دولار

• التجارب ذات الصلة: تحليل أسعار إيجار الأراضي ومعدلات الرسملة لعقارات مماثلة لتحديد دقة تقدير قيمة الأرض.

اختيار التقنية المناسبة

يعتمد اختيار التقنية المناسبة لتقييم الموقع على عدة عوامل، بما في ذلك:

• توفر البيانات: يجب أن تكون البيانات اللازمة لتطبيق التقنية متاحة وموثوقة.
• خصائص الموقع: يجب أن تكون التقنية مناسبة لخصائص الموقع المحدد، مثل إمكانية التطوير وتدفق الدخل.
• الغرض من التقييم: يجب أن تكون التقنية مناسبة للغرض من التقييم، مثل الضرائب العقارية أو الاستثمار.

الخلاصة

يمثل تقييم الموقع خطوة حاسمة في طريقة التكلفة. من خلال فهم النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة وتقنيات التقييم المختلفة، يمكن للمثمنين تقدير قيمة المواقع بدقة وموثوقية. يساهم هذا بدوره في تحسين دقة تقييم العقارات واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.