تقنيات تقييم الأراضي

الفصل [رقم الفصل]: تقنيات تقييم الأراضي

مقدمة:

في❓❓ إطار دورة “إتقان تقييم الأراضي: تقنيات متقدمة”، يهدف هذا الفصل إلى تقديم نظرة شاملة ومعمقة حول تقنيات تقييم الأراضي. إن تقييم الأراضي عملية❓ معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للنظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، بالإضافة إلى القدرة على تطبيق هذه المعرفة بشكل عملي. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لإجراء تقييمات دقيقة وموثوقة للأراضي.

I. أهمية التقييم❓ المنفصل للأراضي:

في سياق التقييم العقاري، غالبًا ما يكون من الضروري إجراء تقييم منفصل للأرض بصفتها كيانًا مستقلاً. تكمن أهمية هذا التقييم في عدة جوانب:

• متطلبات تقنيات التقييم: تعتمد بعض تقنيات التقييم الأساسية على التقييم المنفصل للأرض. على سبيل المثال:

  • طريقة التكلفة (Cost Approach): تتطلب هذه الطريقة تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل، ثم إضافة تكلفة استبدال التحسينات (المباني) مطروحًا منها أي استهلاك.

    • القيمة العقارية = قيمة الأرض + (تكلفة الاستبدال - الاستهلاك)
      • أسلوب الدخل المتبقي للمبنى (Building Residual Technique): في هذه الطريقة، يتم تقدير قيمة الأرض بشكل مستقل لتحديد الدخل المتبقي الذي يعزى إلى المبنى.
    • الالتزام القانوني: في بعض الحالات، يفرض القانون إجراء تقييم منفصل للأرض والتحسينات، خاصة في التقييمات لأغراض الضريبة العقارية أو الاستملاك.

II. الأساليب الثلاثة للتقييم وتطبيقاتها:

بعد جمع البيانات وتحليل أفضل استخدام ممكن للأرض وتقييم الموقع، يكون المثمن مستعدًا لتطبيق الأساليب الثلاثة الرئيسية للتقييم:

أ. أسلوب التكلفة (Cost Approach):

• النظرية والمبادئ: يعتمد هذا الأسلوب على فكرة أن قيمة العقار المحسن تعادل قيمة الأرض بالإضافة إلى تكلفة إنشاء التحسينات الجديدة، مطروحًا منها أي استهلاك تعرضت له التحسينات.
• الاستهلاك (Depreciation): هو الفرق في القيمة بين تكلفة إنشاء التحسينات الجديدة وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الفرق.

• الصيغة الرياضية:

  قيمة العقار (بأسلوب التكلفة) = قيمة الأرض + تكلفة الإنشاء الجديدة - الاستهلاك
  * التطبيقات العملية:
  * يتطلب هذا الأسلوب تقييمًا منفصلاً للأرض.
  * يتم تقدير تكلفة استبدال أو إعادة إنشاء التحسينات الحالية.
  * يتم خصم الاستهلاك ليعكس الفرق بين التحسينات الحالية وتكلفة الاستبدال.
  * تقدير الاستهلاك المتراكم❓ هو الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق هذا الأسلوب، خاصة بالنسبة للتحسينات القديمة أو تلك التي لا تتوافق مع أفضل استخدام ممكن للأرض كأنها أرض خالية.
  * مثال: إذا كانت قيمة قطعة أرض 100,000 دولار، وتكلفة بناء منزل جديد عليها 200,000 دولار، وتم تقدير الاستهلاك للمنزل القائم بمبلغ 20,000 دولار، فإن قيمة العقار باستخدام أسلوب التكلفة ستكون:

  القيمة = 100,000 + 200,000 - 20,000 = 280,000 دولار

ب. أسلوب مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach):

• النظرية والمبادئ: تعتمد على فكرة أن قيمة العقار تتحدد من خلال أسعار بيع العقارات المماثلة (المقارنة) في السوق.
• العقارات المقارنة (Comparables): هي العقارات المشابهة للعقار محل التقييم.
• مفاتيح الاستخدام الفعال:
  1. تحديد العقارات المماثلة التي تعتبر “مقارنة” حقيقية للعقار محل التقييم.
  2. إجراء التعديلات المناسبة على أسعار بيع العقارات المقارنة لمراعاة أي اختلافات بين العقار محل التقييم والعقارات المقارنة.
• عملية التعديل (Adjustment Process): يتم تعديل سعر بيع العقار المقارن (بالزيادة أو النقص) ليعكس الجوانب الأقل قيمة أو الأكثر قيمة مقارنة بالعقار محل التقييم.

• الصيغة الرياضية:

  قيمة العقار محل التقييم = سعر بيع العقار المقارن +/- التعديلات
  * التطبيقات العملية:
  * يتطلب تحديد عقارات مشابهة للعقار محل التقييم.
  * تحديد أوجه التشابه والاختلاف بين العقار محل التقييم والعقارات المقارنة.
  * تحديد قيمة التعديلات المناسبة لكل اختلاف.
  * تطبيق التعديلات على أسعار بيع العقارات المقارنة.
  * مثال: إذا تم بيع عقار مقارن بـ 145,000 دولار وكان للعقار محل التقييم حمام واحد فقط بينما للعقار المقارن حمامين، وتشير بيانات السوق إلى أن الحمام الإضافي يضيف 5,000 دولار إلى قيمة العقار، فسيتم خصم قيمة الميزة الأكثر جاذبية (الحمام الإضافي) من سعر العقار المقارن:

  القيمة = 145,000 - 5,000 = 140,000 دولار

ج. أسلوب الدخل (Income Approach):

• النظرية والمبادئ: يعتمد على فكرة أن قيمة العقار تتحدد من خلال مقدار الدخل الذي يمكن أن يولده العقار. كلما زاد الدخل، زادت القيمة.
• الدخل الصافي (Net Income) أو الدخل الإجمالي (Gross Income): يمكن استخدام أي منهما في أسلوب الدخل.
• مضاعف الإيجار الإجمالي❓ (Gross Rent Multiplier - GRM): يستخدم عادةً لتقييم العقارات السكنية. يتم حساب مضاعف الإيجار الإجمالي عن طريق تقسيم سعر بيع العقار المؤجر المقارن على دخله الشهري. ثم يتم ضرب مضاعف الإيجار الإجمالي الناتج في الدخل الشهري الإجمالي للعقار محل التقييم لتقدير قيمته.
• التطبيقات العملية:
  • يتطلب تحديد عقارات مؤجرة مماثلة للعقار محل التقييم.
  • حساب مضاعف الإيجار الإجمالي لكل عقار مقارن.
  • تحديد نطاق المضاعفات الناتجة.
  • اختيار مضاعف من هذا النطاق.
  • ضرب المضاعف المختار في الدخل الشهري الإجمالي للعقار محل التقييم.

• مثال: إذا كانت إيجارات شهرية متوقعة للعقار محل التقييم 1525 دولار ومجموعة من مضاعفات الإيجار الإجمالية من العقارات المؤجرة المماثلة هي: 132, 133, 135, 135, 135, 140. المضاعف الأكثر احتمالية هو 135. وبالتالي:

  القيمة = 1525 دولار × 135 = 206,000 دولار

III. المصطلحات الهامة:

• قيمة الموقع (Site Value): القيمة المقدرة للأرض إذا كانت فارغة ومتاحة لأفضل استخدام ممكن.
• التحسينات (Improvements): أي بناء أو إضافة دائمة للأرض، مثل المباني والأسوار والأرصفة.
• أفضل استخدام ممكن (Highest and Best Use): الاستخدام الأكثر ربحية ومعقولية للأرض، والذي يكون ماديًا ممكنًا وقانونيًا مسموحًا به واقتصاديًا مجديًا.
• الاستهلاك المتراكم (Accrued Depreciation): مجموع الخسائر في قيمة العقار من جميع المصادر (المادية والوظيفية والاقتصادية) حتى تاريخ التقييم.

IV. دراسات وأبحاث علمية حديثة (إذا أمكن):

(يجب إدراج إشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة ذات الصلة بتقنيات تقييم الأراضي، إذا كانت متاحة. يمكن البحث في قواعد البيانات العلمية مثل Scopus، Web of Science، أو Google Scholar.)

V. الخلاصة:

إن فهم تقنيات تقييم الأراضي أمر بالغ الأهمية لنجاح المثمن العقاري. هذا الفصل قدم نظرة عامة على الأساليب الثلاثة الرئيسية للتقييم وأهمية التقييم المنفصل للأراضي. من خلال تطبيق هذه المعرفة والمهارات، يمكن للمثمنين إجراء تقييمات دقيقة وموثوقة للأراضي، مما يساعد في اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.