طرق تقييم الأراضي: من المبادئ إلى التطبيق

طرق تقييم الأراضي: من المبادئ إلى التطبيق

مقدمة:

يعد تقييم الأراضي جزءًا حيويًا من عملية التقييم العقاري الشاملة. يتطلب فهمًا متعمقًا للمبادئ والنظريات والتقنيات المستخدمة لتحديد قيمة الأرض. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف طرق تقييم الأراضي المختلفة، بدءًا من المبادئ الأساسية وصولًا إلى التطبيقات العملية، مع التأكيد على أهمية تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use).

أولاً: الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use - HBU)

أ. تعريف الاستخدام الأمثل والأعلى:

الاستخدام الأمثل والأعلى هو الاستخدام الأكثر احتمالية ومعقولية والذي يؤدي إلى أعلى قيمة حالية للأرض في تاريخ التقييم. وهو مفهوم أساسي في تقييم الأراضي ويؤثر بشكل مباشر على قيمة الأرض.

ب. أهمية تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى:

1. تحديد القيمة: يوجه تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى المثمن في تحديد قيمة الأرض الحقيقية.
2. تقييم الأراضي والمباني: يوجه هذا التحليل عملية التقييم المنفصلة للأراضي والمباني.
3. تحديد العقارات المماثلة: يساعد في اختيار العقارات المماثلة المناسبة للمقارنة.

ج. خصائص الاستخدام الأمثل والأعلى:

للتأهل كاستخدام أمثل وأعلى، يجب أن يفي الاستخدام المقترح بأربعة معايير:

1. الاستخدام المسموح به قانونًا (Legally Permitted Use): يجب أن يكون الاستخدام متوافقًا مع القوانين واللوائح الحالية والمقترحة، بما في ذلك قوانين تقسيم المناطق❓❓ ولوائح حماية البيئة.
2. الاستخدام الممكن ماديًا (Physically Possible Use): يجب أن تكون الأرض قادرة ماديًا على استيعاب الاستخدام المقترح، مع مراعاة حجم الأرض وشكلها ونوع التربة والتضاريس وخدمات البنية التحتية المتاحة (المياه والكهرباء والصرف الصحي).
3. الاستخدام المجدي اقتصاديًا (Economically Feasible Use): يجب أن يكون الاستخدام مربحًا بما يكفي لتحقيق عائد إيجابي على الاستثمار. يجب أن يولد الاستخدام المقترح دخلًا كافيًا لتغطية جميع التكاليف وتحقيق ربح معقول.
4. الاستخدام الأكثر إنتاجية (Maximally Productive Use): يجب أن يكون الاستخدام المقترح هو الذي يحقق أعلى قيمة للأرض. بمعنى آخر، يجب أن يكون الاستخدام الذي يولد أعلى صافي دخل تشغيلي (Net Operating Income - NOI).

د. أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):

يشير مبدأ التوقع إلى أن قيمة العقار تتأثر بالفوائد المستقبلية المحتملة لملكيته. يجب على المثمنين دائمًا مراعاة الاستخدامات المستقبلية المحتملة للأرض عند تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى.

هـ. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses):

عندما يُتوقع أن يتغير الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض في المستقبل القريب، يُعرف الاستخدام الحالي باسم الاستخدام المؤقت. وهو استخدام مؤقت للأرض في انتظار تغيير أكثر ربحية في المستقبل.

ثانيًا: الأرض الشاغرة والمحسنة

أ. الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض الشاغرة:

لتحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض الشاغرة، يفترض المثمن أن الأرض خالية من أي تحسينات حالية وأنها جاهزة لأي نوع من التطوير.

ب. الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسن:

يأخذ الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسن في الاعتبار مساهمة التحسينات الحالية وتكلفة إزالتها (إذا لزم الأمر) للسماح باستخدام مختلف.

ج. الاستخدام القانوني غير المطابق (Legal Nonconforming Uses):

عندما تتغير قوانين تقسيم المناطق لتصبح أكثر تقييدًا، قد تصبح الاستخدامات الحالية غير مطابقة. ومع ذلك، تسمح قوانين تقسيم المناطق غالبًا باستمرار الاستخدامات غير المطابقة القائمة، وتُعرف هذه الاستخدامات بالاستخدامات القانونية غير المطابقة.

د. الاستخدام الأمثل والأعلى الحقيقي:

للأغراض التقييمية، لا يمكن أن يكون هناك سوى استخدام أمثل وأعلى واحد. عندما يختلف الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض الشاغرة عن الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسن، يجب على المثمن تحديد أي من الاستخدامين سيخدم كأساس للتقييم.

هـ. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use):

يجب تقييم كل من الأرض والتحسينات للاستخدام نفسه، والذي يجب أن يكون الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار.

و. الأرض الزائدة (Excess Land) والأرض الفائضة (Surplus Land):

• الأرض الزائدة: أرض غير ضرورية للاستخدام الأمثل والأعلى للموقع ويمكن بيعها بشكل منفصل.
• الأرض الفائضة: أرض لا يمكن بيعها بشكل منفصل بسبب قوانين تقسيم المناطق أو أسباب أخرى.

ز. التجميع (Plottage):

يشير التجميع إلى الزيادة في القيمة التي تنتج عن الجمع بين قطعتين أو أكثر من الأراضي للسماح باستخدام أمثل وأعلى أكثر ربحية.

ح. الاستخدام الأمثل والأعلى في التقييمات السكنية:

في معظم التقييمات السكنية، يمكن للمثمن أن يفترض أن الاستخدام الحالي للعقار المحسن هو الاستخدام الأمثل والأعلى له إذا:

1. كانت قيمة العقار المحسن أعلى من قيمة الموقع كما لو كان شاغرًا.
2. توجد بيانات مبيعات كافية قابلة للمقارنة لإثبات أن التحسينات الحالية نموذجية للعقارات التي يوجد عليها طلب في السوق المحلية.

ثالثًا: طرق تقييم الأراضي

توجد ست طرق معترف بها لتقييم قيمة الأرض:

1. طريقة المقارنة البيعية❓❓ (Sales Comparison Approach): تعتبر الطريقة الأكثر موثوقية والأكثر استخدامًا لتقييم الأراضي.
2. طريقة التخصيص (Allocation Method): تستخدم لتقدير قيمة الأرض للعقارات المحسنة من خلال افتراض نسبة معينة من قيمة العقار تعزى إلى الأرض.
3. طريقة الاستخراج (Extraction Method): تتضمن طرح التكلفة المستهلكة للتحسينات من القيمة الإجمالية للعقار لتحديد قيمة الأرض.
4. طريقة التطوير (Development Method): تستخدم في تقييم الأراضي الكبيرة غير المطورة لإجراء تقسيم وتطوير.
5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method): نسخة من طريقة رسملة الدخل، تستخدم لتقدير قيمة الأرض عن طريق رسملة الدخل المتبقي بعد خصم الدخل المنسوب إلى التحسينات.
6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method): تستخدم لتقدير قيمة الأراضي المؤجرة عن طريق رسملة إيجار الأرض.

أ. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

تعتمد هذه الطريقة على تحليل مبيعات قطع الأراضي المماثلة في السوق لتحديد قيمة الأرض قيد التقييم.

• مصادر البيانات:
  • سجلات المبيعات العقارية
  • وكلاء العقارات
  • سماسرة الأراضي
  • سجلات الضرائب
  • خدمات البيانات عبر الإنترنت
• تحليل مبيعات العقارات المحسنة: في بعض الحالات، يمكن استخدام مبيعات العقارات المحسنة كمبيعات قابلة للمقارنة، خاصةً إذا كان الغرض من الشراء هو هدم المباني الحالية وبناء أخرى جديدة.

• عناصر المقارنة:

  • الحقوق العقارية المنقولة: يجب أن يكون لدى المثمن فهم واضح للحقوق العقارية المنقولة في كل عملية بيع مماثلة.
  • شروط التمويل: يجب أن تكون شروط التمويل مماثلة لشروط السوق. إذا كانت هناك أي تنازلات تمويلية غير نموذجية، فيجب تعديل سعر البيع للعقار المماثل.
  • شروط البيع: يجب أن تكون شروط البيع طبيعية وأن تعكس قيمة السوق.
  • النفقات فور البيع: يجب على المثمن مراعاة أي نفقات فورية يتحملها المشتري بعد البيع، مثل تكاليف الإصلاح أو إعادة التأهيل.
  • ظروف السوق: يمكن أن تؤثر ظروف السوق المتغيرة (التغيرات في العرض والطلب وأسعار الفائدة) على أسعار العقارات بمرور الوقت.
  • موقع الأرض: يجب على المثمن إجراء تعديلات لتعكس الاختلافات في الموقع، مثل القرب من المرافق أو المدارس أو أماكن العمل.
  • الخصائص الفيزيائية: تشمل حجم قطعة الأرض وشكلها والتضاريس وجودة التربة.
  • الخصائص الاقتصادية: تشمل تقسيم المناطق وقيود الاستخدام والضرائب.
  • تعديلات أسعار البيع المقارنة: يجب على المثمن إجراء تعديلات على أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بين الخصائص المماثلة والأرض قيد التقييم.

ب. طريقة التخصيص (Allocation Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض للعقارات المحسنة من خلال افتراض نسبة معينة من قيمة العقار تعزى إلى الأرض.
القيمة تعتمد على النسب التي تأتي من الأسواق المحلية حيث توجد أرقام مبيعات ذات صلة.

ج. طريقة الاستخراج (Extraction Method):

تتضمن هذه الطريقة طرح التكلفة المستهلكة للتحسينات من القيمة الإجمالية للعقار لتحديد قيمة الأرض.
عادة ما تستخدم طريقة الاستخراج عندما لا تتوفر بيانات بيع أراضٍ قابلة للمقارنة.

د. طريقة التطوير (Development Method):

تستخدم هذه الطريقة في تقييم الأراضي الكبيرة غير المطورة لإجراء تقسيم وتطوير.
تستخدم هذه الطريقة عادةً لتقييم الأراضي التي يُتوقع تطويرها في المستقبل القريب.

هـ. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

تعتبر طريقة الدخل المتبقي للأرض نسخة من طريقة رسملة الدخل وتستخدم لتقدير قيمة الأرض عن طريق رسملة الدخل المتبقي بعد خصم الدخل المنسوب إلى التحسينات.

و. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأراضي المؤجرة عن طريق رسملة إيجار الأرض.
تستخدم هذه الطريقة عادةً لتقييم الأراضي المؤجرة لفترات طويلة.

ز. جداول العمق (Depth Tables):

هي عبارة عن جداول توضح كيفية توزيع القيمة عبر عمق قطعة أرض.

ملخص

يتطلب تقييم الأراضي فهمًا شاملاً لمبادئ الاستخدام الأمثل والأعلى والطرق المختلفة المستخدمة لتقدير قيمة الأراضي. تعد طريقة المقارنة البيعية هي الطريقة الأكثر موثوقية، ولكن يجب على المثمنين أن يكونوا على دراية بالطرق الأخرى وأن يكونوا قادرين على استخدامها عند الضرورة.