التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل الحادي عشر: التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓

مقدمة

يُعدّ الوصول إلى رأي نهائي في القيمة (Final Value Opinion) تتويجًا لعملية التقييم العقاري بأكملها. ويتطلب هذا الفصل من المُقيّم مراجعة شاملة وتحليلًا دقيقًا لجميع المؤشرات القيمية التي تم الحصول عليها، ومن ثمّ التوفيق بينها بشكل منطقي وعلمي للوصول إلى رقم واحد يمثل أفضل تقدير لقيمة العقار. هذه العملية ليست مجرد حساب متوسط، بل تتطلب خبرة وحكمة مهنية عميقة، وفهمًا متكاملًا لظروف السوق، وخصائص العقار، وأهداف التقييم.

I. مفهوم التسوية (Reconciliation)

التسوية هي العملية التي يتم من خلالها تحليل مؤشرين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد في القيمة. يمكن أن تشير التسوية أيضًا إلى الخطوة في عملية التقييم❓❓ حيث يصل المُقيّم إلى رأي في القيمة.
تُستخدم التسوية للتوفيق بين القيم التي تشير إليها الخصائص المماثلة المختلفة، ووحدات المقارنة المختلفة، و/أو تقنيات التقييم المختلفة.

II. أسس التسوية ومبادئها العلمية

تعتمد التسوية بشكل كبير على حكم المُقيّم وخبرته. لا تُستخدم الصيغ أو التقنيات الرياضية (مثل المتوسط) في التسوية. تبدأ عملية التسوية بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستدلالات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.

A. مراجعة البيانات والحسابات

• التدقيق الحسابي: يجب فحص جميع الحسابات للتأكد من دقتها، وتصحيح أي أخطاء.
• التطبيق المتسق للتقنيات: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
• تقييم الموثوقية: يجب على المُقيّم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
• البيانات ذات الصلة: يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة.
• الاشتقاق وفقًا للشروط: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

B. موثوقية مؤشرات القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على كمية البيانات، ومستوى الدقة، والأهمية بالنسبة لمشكلة التقييم.

1. كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:

   • تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
   • مستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً.
   • مدعومة بالعديد من المصادر المستقلة.

2. دقة البيانات والتقنية: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة، ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات.

   • تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
   • تعتمد دقة تقنية التقييم على أهمية التقنية للمشكلة.

3. أهمية مؤشر القيمة: تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المُقيّم.

   • يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
   • يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

C. نظرية الاحتمالات والإحصاء في التسوية

يمكن النظر إلى عملية التسوية من منظور إحصائي، حيث يمثل كل مؤشر قيمة تقديرًا محتملًا للقيمة الحقيقية للعقار. ويمكن استخدام مفاهيم مثل التباين (Variance) والانحراف المعياري (Standard Deviation) لتقييم مدى تشتت المؤشرات القيمية، و بالتالي تقدير مستوى الثقة في كل مؤشر. فمثلا، إذا كان لدينا ثلاثة مؤشرات قيمية:
* V1 = 1,000,000
* V2 = 1,050,000
* V3 = 950,000

فإن متوسط هذه القيم هو 1,000,000. ولكن، لتقييم مدى الثقة في هذا المتوسط، يمكن حساب الانحراف المعياري:

1. حساب المتوسط: Mean (μ) = (V1 + V2 + V3) / 3 = (1,000,000 + 1,050,000 + 950,000) / 3 = 1,000,000

2. حساب التباين:

   • (V1 - μ)^2 = (1,000,000 - 1,000,000)^2 = 0
   • (V2 - μ)^2 = (1,050,000 - 1,000,000)^2 = 2,500,000,000

   • (V3 - μ)^2 = (950,000 - 1,000,000)^2 = 2,500,000,000

   • Variance (σ^2) = Σ(Vi - μ)^2 / (n - 1) = (0 + 2,500,000,000 + 2,500,000,000) / (3 - 1) = 2,500,000,000
     3. حساب الانحراف المعياري:

   • Standard Deviation (σ) = √(σ^2) = √(2,500,000,000) = 50,000

يشير الانحراف المعياري البالغ 50,000 إلى أن المؤشرات القيمية متقاربة نسبيًا، مما يزيد من الثقة في المتوسط.

D. دور الخبرة المهنية (Professional Judgment)

على الرغم من أهمية التحليل الإحصائي، إلا أن الخبرة المهنية للمُقيّم تظل حجر الزاوية في عملية التسوية. فالمُقيّم الخبير يمتلك القدرة على:

• تحديد العوامل المؤثرة: تحديد العوامل الرئيسية التي تؤثر على قيمة العقار، وتقدير مدى أهمية كل عامل.
• تقييم جودة البيانات: تقييم جودة البيانات المستخدمة في كل تقنية تقييم، وتحديد مدى موثوقيتها.
• تفسير النتائج: تفسير النتائج التي تم الحصول عليها من خلال التقنيات المختلفة، وفهم الأسباب المحتملة للاختلافات بينها.
• إصدار الحكم النهائي: إصدار الحكم النهائي بشأن قيمة العقار، مع الأخذ في الاعتبار جميع العوامل ذات الصلة.

III. إبداء الرأي النهائي في القيمة

تتشابه عملية الوصول إلى رأي في القيمة بشكل أساسي مع عملية التسوية. يراجع المُقيّم جميع البيانات والحسابات والاستدلالات الواردة في التقييم بأكمله. يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

A. صياغة الرأي النهائي

تتطلب صياغة الرأي النهائي في القيمة مراعاة عدة جوانب:

• تحديد حالة العقار: يجب تحديد ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” (As Is)، أو “مع مراعاة” (Subject To) إجراء تعديلات أو إصلاحات على العقار.
• ذكر الشروط: يجب ذكر أي شروط أو افتراضات غير عادية (Extraordinary Assumptions) تم الاستناد إليها في التقييم.
• تأكيد الغرض: يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم.

B. تقدير القيمة كنقطة أو نطاق

يتم التعبير عن رأي قيمة❓ العقار المقيم بمبلغ دولار واحد يُعرف باسم “تقدير النقطة” (Point Estimate). البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق” (Range Value)، وهو رأي المُقيّم في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.

C. تقريب القيم

يجب تقريب آراء القيمة. لا ينبغي عرض رقم التقييم النهائي بدقة عالية (مثل 1,000,000.00 دولار)، بل يجب تقريبه إلى أقرب 1,000 أو 5,000 أو 10,000 دولار، حسب قيمة العقار.

IV. ضمان الوضوح وسهولة الفهم

يجب أن يراجع المُقيّم عمله للتأكد من أنه مفهوم بسهولة لقارئ غير مقيم. يجب تجنب المصطلحات الفنية المعقدة، واستخدام لغة واضحة ومباشرة. كما يجب تقديم الأدلة الداعمة للرأي النهائي بشكل منطقي ومنظم، بحيث يسهل على القارئ تتبع الاستدلالات وفهم الأسس التي تم الاستناد إليها في التقييم.

V. مثال توضيحي للتسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

لنفترض أن مُقيّمًا قام بتقييم عقار سكني باستخدام ثلاث طرق مختلفة، وحصل على النتائج التالية:

• طريقة مقارنة المبيعات: 980,000 دولار
• طريقة التكلفة: 1,020,000 دولار
• طريقة الدخل: غير قابلة للتطبيق (العقار ليس مؤجرًا)

في هذه الحالة، يجب على المُقيّم تحليل الأسباب المحتملة للاختلاف بين النتائج التي تم الحصول عليها من طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التكلفة.

• مقارنة المبيعات: يتم استنادها على بيانات السوق الحالية، وتعكس بدقة وجهة نظر المشترين والبائعين في السوق.
• طريقة التكلفة: تعتمد على تقدير تكلفة استبدال العقار، وقد لا تعكس بدقة ظروف السوق الحالية.

بناءً على هذا التحليل، قد يقرر المُقيّم إعطاء وزن أكبر لطريقة مقارنة المبيعات، واعتبارها المؤشر الأكثر موثوقية لقيمة العقار. ومع ذلك، لا ينبغي تجاهل طريقة التكلفة تمامًا، بل يجب استخدامها كمرجع للتأكد من أن القيمة المقدرة معقولة.

في النهاية، قد يصل المُقيّم إلى رأي نهائي في القيمة يبلغ 995,000 دولار، مع توضيح الأسباب التي أدت إلى هذا التقدير، والأهمية النسبية التي تم إعطاؤها لكل طريقة تقييم.

الخلاصة

تُعدّ التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة من أهم خطوات عملية التقييم العقاري. وتتطلب هذه العملية مراجعة شاملة وتحليلًا دقيقًا لجميع المؤشرات القيمية، والتوفيق بينها بشكل منطقي وعلمي للوصول إلى رقم واحد يمثل أفضل تقدير لقيمة العقار. تتطلب هذه العملية مهارات تحليلية، وخبرة مهنية، وحكمة في إصدار الأحكام، وفهمًا عميقًا لظروف السوق وخصائص العقار.