إتقان التسوية والرأي النهائي للتقييم

الفصل الحادي عشر: إتقان التسوية والرأي النهائي للتقييم

مقدمة

في نهاية عملية التقييم العقاري، يتوجب على المثمن أن يجمع كل الأدلة والمعلومات التي جمعها ويقوم بتحليلها بشكل شامل للوصول إلى تقدير نهائي لقيمة العقار. هذه المرحلة الحاسمة تتضمن “التسوية” بين مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال تطبيق مناهج التقييم المتعددة، ثم صياغة “الرأي النهائي للتقييم” الذي يعكس أفضل تقدير لقيمة العقار. هذا الفصل يهدف إلى شرح هذه العملية بعمق علمي، مع التركيز على الأسس النظرية والتطبيقات العملية.

1. التسوية: عملية تحليل مؤشرات القيمة المتعددة

التسوية (Reconciliation) هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال تطبيق مناهج التقييم المختلفة (مقارنة المبيعات، التكلفة، الدخل) بهدف الوصول إلى رأي واحد ونهائي لقيمة العقار. يمكن تعريف التسوية أيضًا بأنها الخطوة التي يصل فيها المثمن إلى رأي نهائي حول القيمة.

• أهمية التسوية:

  • تضمن أن الرأي النهائي للقيمة❓❓ يعتمد على تحليل شامل لجميع الأدلة المتاحة.
  • تساعد في تحديد نقاط القوة والضعف❓❓ في كل منهج تقييم تم استخدامه.
  • تتيح للمثمن تطبيق حكمه وخبرته المهنية للوصول إلى تقدير دقيق وموثوق للقيمة.

• المبادئ الأساسية للتسوية:

  1. التحليل الشامل: يجب أن تبدأ عملية التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والتحليلات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
  2. التحقق من الدقة: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
  3. التطبيق المتسق: يجب تطبيق مناهج التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
  4. تقييم الموثوقية: يجب تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات ودقتها وصلتها بمشكلة التقييم.
  5. إدراج جميع البيانات ذات الصلة: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها.
  6. الاشتقاق وفقًا لشروط المهمة: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

2. عوامل تحديد موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على عدة عوامل رئيسية:

• أ. كمية البيانات: مؤشرات القيمة تعتبر أكثر موثوقية عندما:

  1. تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
  2. تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
  3. تؤيدها مصادر مستقلة متعددة.

• ب. دقة البيانات والأساليب المستخدمة: تعتمد دقة مؤشر القيمة على:

  1. دقة البيانات الداعمة: مدى التحقق من صحة البيانات.
  2. دقة أسلوب التقييم: مدى ملاءمة الأسلوب لمشكلة التقييم.

• ج. صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم: يجب أن يكون مؤشر القيمة:

  1. متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
  2. مناسبًا لنوع العقار والغرض من التقييم.
  3. متوافقًا مع السوق السائد.

مثال: عند تقييم منزل سكني، قد يكون مؤشر القيمة المستمد من منهج مقارنة المبيعات أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستمد من منهج الدخل، لأن المنازل السكنية غالبًا ما لا تولد دخلًا.

3. أهمية حكم المثمن وخبرته

التسوية ليست عملية ميكانيكية أو حسابية بسيطة. لا يمكن استخدام المتوسطات أو الصيغ الرياضية للوصول إلى الرأي النهائي للقيمة. بل تعتمد بشكل كبير على حكم المثمن وخبرته المهنية. يجب على المثمن أن يمتلك فهمًا عميقًا للسوق العقاري، وأن يكون قادرًا على تقييم جودة البيانات المتاحة، وأن يكون لديه القدرة على تطبيق مناهج التقييم المختلفة بشكل صحيح.

مثال: إذا كان المثمن يعتقد أن بعض العقارات المماثلة المستخدمة في منهج مقارنة المبيعات غير قابلة للمقارنة بشكل حقيقي بسبب ظروف بيع غير عادية، فقد يقرر إعطاء وزن أقل لمؤشر القيمة المستمد من هذا المنهج.

4. الرأي النهائي للقيمة: صياغة تقدير دقيق وموثوق

بعد إكمال عملية التسوية، يجب على المثمن أن يصوغ رأيًا نهائيًا حول قيمة العقار. يجب أن يكون هذا الرأي مدعومًا بالأدلة الواردة في التقييم❓، وأن يعكس أفضل تقدير لقيمة العقار في السوق.

• أ. اختيار القيمة المسواة:

  • يجب أن يكون اختيار القيمة المسواة مدعومًا بالأدلة في التقييم.
  • يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم.

• ب. عملية الوصول إلى الرأي النهائي للقيمة:

  • تشبه أساسًا عملية التسوية.
  • يراجع المثمن جميع البيانات والحسابات والاستدلالات الواردة في التقييم بأكمله.
  • يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
  • إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

5. تنسيق الرأي النهائي للقيمة

يمكن التعبير عن الرأي النهائي للقيمة بإحدى طريقتين:

• أ. تقدير النقطة (Point Estimate): هو مبلغ واحد بالدولار يمثل أفضل تقدير لقيمة العقار.

• ب. نطاق القيمة (Range Value): هو نطاق من القيم يعتقد المثمن أن قيمة العقار من المرجح أن تقع ضمنه.

  • مثال: قد يقدر المثمن قيمة العقار بمبلغ 500,000 دولار (تقدير نقطة) أو بنطاق يتراوح بين 490,000 دولار و 510,000 دولار (نطاق قيمة).

6. الاعتبارات النهائية

• التقريب: يجب تقريب آراء القيمة إلى أقرب رقم معقول.
• مراجعة العمل: يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه مفهوم بسهولة لقارئ غير مثمن.
• القسم الخاص بالتسوية في نموذج التقييم الموحد (Uniform Residential Appraisal Report): يجب على المثمن إكمال القسم الخاص بالتسوية في النموذج.
  • يشير المثمن إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه كما هو أو يخضع لتغيير العقار.
  • يتم سرد أي عوامل تكييف.
  • يتم سرد أي مناهج تقييم مستخدمة.
  • يتم إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
  • يتم تحديد رأي القيمة السوقية ويقوم المثمن بتوقيع وبتاريخ تقرير التقييم وإدراج رقم ترخيص التقييم أو الشهادة.

خاتمة

تعتبر التسوية وصياغة الرأي النهائي للتقييم من أهم خطوات عملية التقييم العقاري. تتطلب هذه المرحلة من المثمن أن يكون لديه معرفة واسعة وخبرة كبيرة، وأن يكون قادرًا على تطبيق حكمه المهني بشكل مستقل وموضوعي. من خلال اتباع المبادئ والإجراءات الموضحة في هذا الفصل، يمكن للمثمنين الوصول إلى تقديرات دقيقة وموثوقة لقيمة العقارات، مما يساعد في اتخاذ قرارات مستنيرة في السوق العقاري.