التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل الحادي عشر: التسوية❓❓❓❓ وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓

مقدمة

تعتبر التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة من المراحل الحاسمة في عملية تقييم العقارات. بعد تطبيق طرق التقييم المختلفة (المقارنة بالمبيعات، التكلفة، الدخل) والحصول على مؤشرات قيمة متعددة، يجب على المثمن إجراء عملية تسوية (Reconciliation) دقيقة ومنطقية للوصول إلى رأي واحد نهائي حول قيمة العقار. هذا الرأي النهائي ليس مجرد متوسط حسابي للمؤشرات المختلفة، بل هو حكم مهني يعتمد على خبرة المثمن وتقييمه لأهمية وموثوقية كل مؤشر.

11.1. تعريف التسوية

التسوية (Reconciliation) هي العملية التي يقوم بها المثمن بتحليل مؤشرين أو أكثر للقيمة، والناتجة عن استخدام طرق تقييم مختلفة أو بيانات مقارنة متنوعة، بهدف الوصول إلى رأي واحد في القيمة. تشمل التسوية مراجعة شاملة للبيانات والحسابات والمنطق المستخدم في كل طريقة تقييم، وتقييم مدى ملاءمتها وموثوقيتها للوصول إلى قيمة نهائية مدعومة بالأدلة.

أ. أهداف التسوية:
1. تحديد أوجه الاتفاق والاختلاف: فهم سبب اختلاف مؤشرات القيمة المختلفة.
2. تقييم الموثوقية: تحديد أي مؤشر قيمة يعكس بدقة قيمة العقار موضوع التقييم.
3. الوصول إلى رأي نهائي❓: إبداء رأي مدعوم ومنطقي حول قيمة العقار.

11.2. أسس التسوية

تعتمد عملية التسوية على الأسس التالية:

أ. الحكم المهني والخبرة:
* تعتبر الخبرة والقدرة على الحكم من أهم العوامل في التسوية. لا يمكن الاعتماد على المتوسطات الحسابية أو المعادلات الرياضية بشكل مطلق.
* يتطلب الوصول إلى رأي نهائي في القيمة فهمًا عميقًا لسوق العقارات المحلية والعوامل المؤثرة في القيمة.

ب. مراجعة البيانات والحسابات:
1. التحقق من الدقة: يجب التأكد من دقة جميع الحسابات والبيانات المستخدمة في كل طريقة تقييم.
2. الاتساق: يجب تطبيق طرق التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3. الشمولية: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها بشكل كامل.
4. الالتزام بشروط المهمة: يجب أن تتوافق مؤشرات القيمة مع شروط مهمة التقييم.

11.3. العوامل المؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على عدة عوامل، أهمها:

أ. كمية البيانات:
1. حجم العينة الإحصائية: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تعتمد على عينة إحصائية أكبر من البيانات.
2. تفصيل البيانات: مؤشرات القيمة المستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً تعتبر أكثر موثوقية.
3. مصادر مستقلة: مؤشرات القيمة المدعومة بمصادر مستقلة متعددة تعتبر أكثر موثوقية.

ب. دقة البيانات والتقنيات:
1. التحقق من البيانات: تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها. يجب التأكد من صحة البيانات المستخدمة من خلال مصادر موثوقة.
2. ملاءمة التقنية: تعتمد دقة طريقة التقييم على مدى ملاءمتها لمشكلة التقييم. يجب اختيار الطريقة الأنسب لنوع العقار والغرض من التقييم.

ج. مدى ملاءمة مؤشر القيمة:
1. الالتزام بشروط المهمة: يجب أن يتوافق مؤشر القيمة مع شروط مهمة التقييم.
2. ملاءمة طريقة التقييم: يجب أن تكون طريقة التقييم المستخدمة مناسبة لنوع العقار والغرض من التقييم. على سبيل المثال، قد لا تكون طريقة تقييم الدخل مناسبة لتقييم منزل عائلي واحد.

11.4. اختيار القيمة المسوَّاة

يجب أن يكون اختيار القيمة المسوَّاة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم في هذه العملية. يجب أن يكون المثمن قادرًا على شرح الأسباب التي أدت إلى اختيار هذه القيمة بالذات، وكيف تم التوصل إليها من خلال تحليل البيانات وتقييم موثوقية المؤشرات المختلفة.

11.5. عملية الوصول إلى رأي نهائي في القيمة

تعتبر عملية الوصول إلى رأي نهائي في القيمة مماثلة لعملية التسوية. يجب على المثمن مراجعة جميع البيانات والحسابات والمنطق المستخدم في التقييم بأكمله. يجب تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. إذا لزم الأمر، يجب جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية.

11.6. إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد السكني (URAR)

يجب على المثمن إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد السكني (Uniform Residential Appraisal Report - URAR). يجب على المثمن تحديد ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” (as is) أو “رهنًا بتعديل العقار” (subject to the property being altered). يجب إدراج أي عوامل مشروطة (conditioning factors). يجب إدراج أي طرق تقييم مستخدمة. يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم. يجب تحديد رأي قيمة السوق وتوقيع المثمن وتاريخ تقرير التقييم، وتضمين رقم ترخيص التقييم أو الشهادة.

11.7. الرأي النهائي في القيمة

يتم ذكر رأي قيمة العقار الذي تم تقييمه كمبلغ دولار واحد يُعرف باسم “تقدير النقطة” (Point Estimate). البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق” (Range Value)، وهو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.

11.8. مراجعة عمل المثمن

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير مُثمن. يجب أن يكون التقرير واضحًا ومنطقيًا ومدعومًا بالأدلة.

11.9. ترميز رياضي و معادلات

في عملية التسوية، قد يتم استخدام بعض الترميزات الرياضية والمعادلات لتوضيح العلاقات بين المتغيرات المختلفة، ولكن يجب التأكيد على أن الحكم المهني هو الأهم. على سبيل المثال:

• القيمة المسوَّاة (Adjusted Value):
  • AV = IV + Σ Adjustments
  • حيث:
    • AV = القيمة المسوَّاة
    • IV = القيمة الأولية (Indicator Value)
    • Σ Adjustments = مجموع التعديلات التي تم إجراؤها على القيمة الأولية بناءً على الاختلافات بين العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة.

مثال توضيحي

لنفترض أن المثمن قام بتقييم عقار سكني باستخدام ثلاث طرق مختلفة:

1. طريقة المقارنة بالمبيعات: أشارت إلى قيمة قدرها 550,000 دولار.
2. طريقة التكلفة: أشارت إلى قيمة قدرها 530,000 دولار.
3. طريقة الدخل: أشارت إلى قيمة قدرها 570,000 دولار.

بعد المراجعة والتحليل، وجد المثمن أن طريقة المقارنة بالمبيعات هي الأكثر موثوقية، حيث اعتمدت على عدد كبير من المبيعات الحديثة لعقارات مماثلة في نفس المنطقة. كما وجد أن طريقة التكلفة قد تكون أقل دقة بسبب صعوبة تقدير الاستهلاك بدقة. أما طريقة الدخل، فقد تكون غير مناسبة لعقار سكني لا يُستخدم بشكل أساسي لتحقيق الدخل.

بناءً على ذلك، قرر المثمن إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة الناتج عن طريقة المقارنة بالمبيعات، وإجراء تعديلات طفيفة بناءً على مؤشرات القيمة الأخرى. وصل المثمن إلى رأي نهائي في القيمة قدره 555,000 دولار.

الخلاصة

تعتبر التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة من أهم مسؤوليات المثمن. تتطلب هذه العملية حكمًا مهنيًا وخبرة واسعة ومعرفة عميقة بسوق العقارات المحلية. يجب أن يكون الرأي النهائي في القيمة مدعومًا بالأدلة ومنطقيًا وقابلاً للتفسير.