التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

التسوية❓❓ وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓: فصل علمي مفصل

مقدمة:

يعد فصل “التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓❓” جزءًا حيويًا من دورة “إتقان تقييم العقارات: الأسس والأطر والجوانب المالية”. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة للوصول إلى تقدير قيمة نهائي وموثوق للعقار، مع الأخذ في الاعتبار جميع المؤشرات والمعلومات ذات الصلة. تعتمد عملية التسوية على مبادئ علمية ومنطقية، وتتطلب حكمًا مهنيًا سليمًا وخبرة واسعة في سوق العقارات.

1. تعريف التسوية (Reconciliation):

التسوية هي العملية التي يتم من خلالها تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة (Value Indicators) التي تم الحصول عليها من خلال طرق التقييم المختلفة، بهدف الوصول إلى رأي واحد نهائي في قيمة العقار. يمكن أن تشمل هذه المؤشرات:

• قيم مقارنة (Comparable Values): القيم المستخلصة من مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا.
• وحدات مقارنة (Units of Comparison): القيم المستخلصة باستخدام وحدات قياس مختلفة، مثل سعر المتر المربع أو مضاعف الإيجار الإجمالي.
• تقنيات تقييم مختلفة (Different Appraisal Techniques): القيم المستخلصة من تطبيق طرق التقييم المختلفة، مثل طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل.

2. أهمية الحكم والخبرة في التسوية:

التسوية ليست عملية حسابية بسيطة، بل تعتمد بشكل كبير على حكم وخبرة المثمن. لا يمكن استخدام المتوسطات الحسابية أو أي صيغ رياضية أخرى بشكل آلي في التسوية. تتطلب العملية تقييمًا دقيقًا لموثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة، مع مراعاة العوامل المختلفة التي قد تؤثر على دقته وملاءمته.

3. خطوات عملية التسوية:

تتكون عملية التسوية من عدة خطوات أساسية، يجب على المثمن اتباعها بعناية لضمان الوصول إلى تقدير قيمة نهائي موثوق:

1. مراجعة البيانات والحسابات (Review of Data and Calculations): يجب على المثمن مراجعة جميع البيانات والحسابات التي تم استخدامها في عملية التقييم، للتأكد من دقتها وسلامتها. يجب تصحيح أي أخطاء أو تناقضات يتم العثور عليها.
2. تطبيق تقنيات التقييم بشكل متسق (Consistent Application of Appraisal Techniques): يجب على المثمن التأكد من أن جميع تقنيات التقييم قد تم تطبيقها بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة. يجب استخدام نفس المعايير والافتراضات في جميع الحالات.
3. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة (Assessing the Reliability of Value Indicators): يجب على المثمن تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة، مع مراعاة العوامل المختلفة التي قد تؤثر على دقته وملاءمته. (سيتم شرح هذا بالتفصيل في الجزء التالي)
4. تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة❓❓ (Inclusion and Analysis of All Pertinent Data): يجب على المثمن التأكد من أن جميع البيانات ذات الصلة قد تم تضمينها وتحليلها في عملية التقييم. يجب عدم استبعاد أي معلومات مهمة قد تؤثر على تقدير القيمة.
5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم (Derivation of Value Indicators in Accordance with Appraisal Assignment Terms): يجب على المثمن التأكد من أن جميع مؤشرات القيمة قد تم اشتقاقها وفقًا للشروط المحددة في مهمة التقييم. يجب مراعاة الغرض من التقييم والجمهور المستهدف من التقرير.

4. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

1. كمية البيانات (Amount of Data): يعتبر مؤشر القيمة أكثر موثوقية عندما يعتمد على كمية كبيرة من البيانات. على سبيل المثال، يعتبر مؤشر القيمة المستند إلى تحليل عدد كبير من العقارات المماثلة أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى تحليل عدد قليل فقط من العقارات. وذلك وفقًا لمبادئ الإحصاء و قانون الأعداد الكبيرة (Law of Large Numbers).
   • يتم اشتقاقه من بيانات أكثر تفصيلاً.
   • يتم دعمه من قبل مصادر مستقلة متعددة.
2. دقة البيانات❓ والتقنية المستخدمة (Accuracy of Data and Technique): تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات التي تم استخدامها في حسابه، وعلى دقة التقنية التي تم استخدامها لاشتقاقه من البيانات.
   • تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
   • تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمتها للمشكلة.
3. مدى صلة مؤشر القيمة بمهمة التقييم (Relevance of Value Indicator to Appraisal Assignment): يجب أن يكون مؤشر القيمة متسقًا مع شروط مهمة التقييم، ويجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاقه مناسبة. على سبيل المثال، قد يكون مؤشر القيمة المستند إلى طريقة الدخل غير مناسب لتقييم منزل سكني مملوك لشخص واحد.

5. اختيار القيمة النهائية المدعومة بالأدلة:

يجب أن يعتمد اختيار القيمة النهائية على الأدلة الموجودة في التقييم، ويجب أن يكون مدعومًا بحكم المثمن. يجب أن يكون المثمن قادرًا على شرح الأسباب التي أدت إلى اختيار قيمة معينة، وكيف تم تقييم موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة.

6. عملية الوصول إلى رأي في القيمة:

تعتبر عملية الوصول إلى رأي في القيمة مماثلة لعملية التسوية، حيث يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والمنطق الموجود في التقييم، وتقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة، وجمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية إذا لزم الأمر.

7. إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد للوحدات السكنية (Uniform Residential Appraisal Report’s Reconciliation Section):

يجب على المثمن إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد للوحدات السكنية (URAR)، وتحديد ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه كما هو أم أنه يخضع لتعديل العقار. يجب أيضًا إدراج أي عوامل مشروطة، وأي طرق تقييم تم استخدامها، والغرض من التقييم. أخيرًا، يجب تحديد رأي قيمة السوق وتوقيع المثمن وتاريخ تقرير التقييم، وتضمين رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاصة به.

8. التعبير عن رأي القيمة النهائي:

يتم التعبير عن رأي القيمة النهائي للعقار الذي تم تقييمه كمبلغ بالدولار واحد (Point Estimate). البديل لذلك هو “نطاق القيمة” (Range Value)، وهو رأي المثمن في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة إلى أقرب رقم معقول.

9. مراجعة العمل لضمان سهولة الفهم:

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المثمن. يجب تجنب المصطلحات الفنية المعقدة، ويجب تقديم المعلومات بطريقة واضحة ومنظمة.

10. أمثلة على التطبيقات العملية:

• مثال 1: تقييم منزل سكني:

  • قام المثمن بتحليل ثلاث عقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا، وقام بتطبيق طريقة التكلفة وطريقة الدخل.
  • أشارت طريقة مقارنة المبيعات إلى قيمة قدرها 500,000 دولار، وأشارت طريقة التكلفة إلى قيمة قدرها 480,000 دولار، وأشارت طريقة الدخل إلى قيمة قدرها 520,000 دولار.
  • بعد تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة، قرر المثمن أن طريقة مقارنة المبيعات هي الأكثر موثوقية، لأنها تعتمد على عدد كبير من العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا.
  • بناءً على ذلك، قام المثمن بتحديد قيمة العقار بمبلغ 500,000 دولار.

  • مثال 2: تقييم مبنى تجاري:

  • قام المثمن بتحليل إيرادات ونفقات المبنى، وقام بتطبيق طريقة الدخل.

  • أشارت طريقة الدخل إلى قيمة قدرها 1,000,000 دولار.
  • نظرًا لأن المبنى يقع في منطقة ذات نمو اقتصادي مرتفع، فقد قرر المثمن زيادة القيمة المقدرة بنسبة 5٪، لتعكس الزيادة المتوقعة في الإيرادات.
  • بناءً على ذلك، قام المثمن بتحديد قيمة العقار بمبلغ 1,050,000 دولار.

11. المعادلات والصيغ:

• حساب القيمة باستخدام طريقة الدخل (Direct Capitalization):

  • القيمة = صافي الدخل التشغيلي (NOI) / معدل الرسملة (Capitalization Rate)
  • Value = NOI / Cap Rate

• حساب القيمة باستخدام طريقة الخصم النقدي (Discounted Cash Flow):

  • القيمة = مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية
  • Value = Σ (CFt / (1 + r)^t)
    • CFt = التدفق النقدي في الفترة t
    • r = معدل الخصم
    • t = الفترة الزمنية

12. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة:

يتم تطوير أساليب التقييم باستمرار، ويمكن الاطلاع على أحدث الأبحاث والدراسات العلمية في هذا المجال من خلال المجلات العلمية والمؤتمرات المتخصصة في مجال التقييم العقاري.

13. الخاتمة:

تعتبر التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة من أهم جوانب تقييم العقارات. يتطلب الوصول إلى تقدير قيمة نهائي موثوق حكمًا مهنيًا سليمًا وخبرة واسعة في سوق العقارات، بالإضافة إلى فهم عميق للمبادئ العلمية والمنطقية التي تحكم عملية التقييم. من خلال إتقان هذه المهارات، يمكن للمثمنين تقديم خدمات تقييم عالية الجودة تلبي احتياجات العملاء وتساهم في اتخاذ قرارات مستنيرة.