التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓

مقدمة

في إطار دورة “أساسيات تقييم العقارات: المفاهيم والتطبيقات”، يمثل هذا الفصل جوهر عملية التقييم، حيث يتم تجميع المؤشرات المختلفة للقيمة وتقييمها للوصول إلى رأي نهائي حول قيمة العقار. تتطلب هذه المرحلة مهارة عالية وخبرة واسعة، حيث يعتمد المقيم على حكمه المهني لاتخاذ قرار مستنير مدعوم بالأدلة والتحليلات الدقيقة.

I. مفهوم التسوية (Reconciliation) في تقييم العقارات

• أ. تعريف التسوية: هي العملية التحليلية التي يتم من خلالها دراسة وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة (Value Indicators) الناتجة عن طرق التقييم المختلفة أو من مقارنات مختلفة، بهدف الوصول إلى تقدير واحد للقيمة يمثل الرأي النهائي للمقيم.
• ب. أهداف التسوية:
  1. التوفيق بين القيم الناتجة عن المقارنات المختلفة (Comparable Properties).
  2. التوفيق بين القيم الناتجة عن وحدات المقارنة المختلفة (Units of Comparison) مثل السعر لكل متر مربع أو الإيراد السنوي.
  3. التوفيق بين القيم الناتجة عن طرق التقييم المختلفة (Appraisal Techniques) مثل طريقة التكلفة وطريقة المقارنة البيعية وطريقة الدخل.

II. دور الحكم والخبرة في التسوية

• أ. عدم استخدام المتوسطات الحسابية: التسوية ليست مجرد حساب متوسط القيم المختلفة، بل هي عملية تحليلية❓ تعتمد على الحكم المهني والخبرة الواسعة للمقيم.
• ب. خطوات عملية التسوية:
  1. مراجعة البيانات والتحليلات: مراجعة شاملة لجميع البيانات والحسابات والمنطق الذي أدى إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
  2. التأكد من دقة الحسابات: فحص جميع العمليات الحسابية للتأكد من صحتها وتصحيح أي أخطاء.
  3. تطبيق طرق التقييم بثبات: التأكد من تطبيق طرق التقييم المختلفة بثبات على كل من العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة.
  4. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: تقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة بناءً على كمية البيانات ودقتها وصلتها بمشكلة التقييم.
  5. تحليل البيانات الهامة: التأكد من تضمين وتحليل جميع البيانات الهامة.
  6. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط المهمة: التأكد من اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط المهمة التقييمية.

III. عوامل موثوقية مؤشرات القيمة

• أ. كمية البيانات: مؤشرات القيمة تعتبر أكثر موثوقية عندما:
  1. تعتمد على عينة إحصائية أكبر من البيانات.
  2. تستند إلى بيانات أكثر تفصيلاً.
  3. تدعمها مصادر مستقلة متعددة.
• ب. دقة البيانات والتقنيات المستخدمة:
  1. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
  2. تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمتها لمشكلة التقييم.
• ج. صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم:
  1. يجب أن يكون المؤشر نفسه متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
  2. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

IV. دعم اختيار القيمة المسواة بالأدلة

• أ. الحكم المهني هو العامل الحاسم: يجب أن يستند اختيار القيمة المسواة إلى الحكم المهني للمقيم، المدعوم بالأدلة والتحليلات الواردة في التقرير.

V. عملية الوصول إلى رأي القيمة النهائي

• أ. نفس عملية التسوية: إن عملية الوصول إلى رأي نهائي في القيمة هي في الأساس نفس عملية التسوية.
• ب. خطوات العملية:
  1. مراجعة البيانات والتحليلات: يراجع المقيم جميع البيانات والحسابات والمنطق الواردة في تقرير التقييم بأكمله.
  2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يتم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
  3. جمع بيانات إضافية (إذا لزم الأمر): إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

VI. إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد

• أ. تحديد حالة العقار: يوضح المقيم ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” (As Is) أو “يخضع لتعديل” (Subject To).
• ب. إدراج العوامل المشروطة: يتم إدراج أي عوامل مشروطة.
• ج. إدراج طرق التقييم المستخدمة: يتم إدراج جميع طرق التقييم التي تم استخدامها.
• د. إعادة تأكيد غرض التقييم: يتم إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
• ه. إبداء رأي القيمة: يتم تحديد رأي قيمة السوق (Market Value)، ويقوم المقيم بتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيصه أو شهادته.

VII. أنواع تقديرات القيمة

• أ. تقدير نقطي (Point Estimate): يتم تحديد القيمة بمبلغ محدد بالدولار.
• ب. تقدير نطاقي (Range Value): يتم تحديد نطاق القيمة الذي يرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
• ج. تقريب القيم: يجب تقريب قيم التقييم لتعكس مستوى الدقة المعقول.

VIII. مراجعة العمل لضمان الفهم

• أ. سهولة الفهم لغير المتخصصين: يجب على المقيم مراجعة عمله لضمان سهولة فهمه لقارئ غير متخصص في التقييم.

صيغ رياضية ومعادلات (عند الاقتضاء)

لا توجد صيغ رياضية محددة تستخدم في عملية التسوية نفسها، ولكن يمكن استخدامها في تقييم موثوقية مؤشرات القيمة. على سبيل المثال:

• تحليل الانحدار (Regression Analysis): لتقييم العلاقة بين المتغيرات المختلفة وتأثيرها على القيمة.
  • Y = a + bX + ε
  • حيث:
    • Y: المتغير التابع (القيمة).
    • X: المتغير المستقل (مثل مساحة الأرض أو عدد الغرف).
    • a: نقطة التقاطع مع المحور الصادي.
    • b: معامل الانحدار (تأثير X على Y).
    • ε: الخطأ العشوائي.

خاتمة

يمثل فصل “التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة” ذروة عملية التقييم، حيث يتطلب من المقيم استخدام خبرته وحكمه المهني لاتخاذ قرار مستنير بشأن قيمة العقار. من خلال المراجعة الدقيقة للبيانات والتحليلات، وتقييم موثوقية مؤشرات القيمة، ودعم الاختيار النهائي بالأدلة، يضمن المقيم تقديم تقييم دقيق وموثوق يمكن الاعتماد عليه في اتخاذ القرارات الاستثمارية.