التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓❓

مقدمة

في دورة “إتقان تقييم العقارات: الأنظمة والمعايير”، يمثل هذا الفصل مرحلة حاسمة في عملية التقييم، حيث ننتقل من جمع وتحليل البيانات إلى بلورة رأي نهائي حول قيمة العقار. تتطلب هذه المرحلة مهارات متقدمة في التحليل النقدي، والخبرة المهنية، والقدرة على اتخاذ الأحكام المستندة إلى الأدلة المتاحة. هدفنا هو تزويدكم بالأدوات والمعرفة اللازمة للتغلب على تعقيدات التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة بثقة ومهنية، مع الالتزام التام بالأنظمة والمعايير المعمول بها، بما في ذلك❓❓ قانون FIRREA وإرشادات Fannie Mae/Freddie Mac.

I. تعريف التسوية (Reconciliation)

أ. التسوية كعملية تحليل: هي عملية فحص وتقييم مؤشرات القيمة المتعددة التي تم التوصل إليها من خلال طرق التقييم المختلفة (مثل طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل) أو من خلال تحليل بيانات مختلفة ضمن نفس الطريقة (مثل مقارنة خصائص متعددة). تهدف هذه العملية إلى التوفيق بين هذه المؤشرات والوصول إلى رأي واحد حول قيمة العقار.
ب. التسوية كخطوة في عملية التقييم: هي المرحلة التي يقوم فيها المثمن بإصدار حكمه النهائي حول القيمة، بعد دراسة متأنية لجميع البيانات والتحليلات التي قام بها.

II. أهمية الحكم والخبرة في التسوية

أ. عدم الاعتماد على المتوسطات الحسابية: لا يتم استخدام المعادلات الرياضية البسيطة، مثل حساب المتوسط الحسابي لمؤشرات القيمة المختلفة، في عملية التسوية. هذا النهج يفتقر إلى العمق التحليلي والمهنية المطلوبة في التقييم.
ب. الاعتماد على الخبرة المهنية: تتطلب التسوية الفعالة فهم❓ًا عميقًا للأسواق العقارية، والقدرة على تقييم جودة البيانات، والخبرة في تطبيق طرق التقييم المختلفة. هذه الخبرة تمكن المثمن من اتخاذ أحكام مستنيرة حول المؤشرات التي يجب أن تحظى بأكبر قدر من الثقة.

III. خطوات عملية التسوية

أ. مراجعة شاملة للبيانات والتحليلات: تبدأ التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات، والحسابات، والتحليلات التي تم إجراؤها خلال عملية التقييم. يتضمن ذلك:

1.  **التحقق من دقة الحسابات:** التأكد من صحة جميع الحسابات الرياضية المستخدمة في طرق التقييم المختلفة.
2.  **التطبيق المتسق لتقنيات التقييم:** ضمان تطبيق طرق التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3.  **تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة:** تحديد مدى جودة البيانات المستخدمة في حساب كل مؤشر، ومدى ملاءمة طريقة التقييم المستخدمة.
4.  **تحليل جميع البيانات ذات الصلة:** التأكد من تضمين جميع البيانات الهامة وتحليلها بشكل كامل.
5.  **الالتزام بشروط مهمة التقييم:** التأكد من أن جميع مؤشرات القيمة تم التوصل إليها وفقًا للشروط المحددة في مهمة التقييم.

ب. تقييم موثوقية مؤشر القيمة

1.  **كمية البيانات:** يعتبر مؤشر القيمة أكثر موثوقية عندما:

    *   يعتمد على عينة إحصائية كبيرة من البيانات.
    *   يتم استخلاصه من بيانات أكثر تفصيلاً.
    *   يتم دعمه من قبل مصادر مستقلة متعددة.

2.  **دقة البيانات والتقنيات:** تعتمد دقة مؤشر القيمة على:

    *   مدى التحقق من صحة البيانات المستخدمة.
    *   مدى ملاءمة تقنية التقييم المستخدمة للمشكلة المطروحة.
    *   على سبيل المثال، في طريقة مقارنة المبيعات، تعتمد الموثوقية على:
         *  العدد والكمية المناسبة للتعديلات التي تم إجراؤها على أسعار البيع للعقارات المماثلة.
         *  الطريقة التي تم بها التحقق من بيانات المبيعات المماثلة.

3.  **أهمية مؤشر القيمة:** تؤثر أهمية مؤشر القيمة على حكم المثمن، حيث يجب أن يكون المؤشر:

    *   متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
    *   تعتمد الأهمية أيضًا على نوع العقار. على سبيل المثال، قد لا تكون طريقة الدخل مناسبة لتقييم منزل عائلي واحد.

IV. دعم اختيار القيمة المسواة بالأدلة

أ. أهمية الحكم المهني: يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم في اختيار القيمة المسواة. يجب أن يستند هذا الحكم إلى الأدلة المقدمة في التقييم.

V. عملية الوصول إلى رأي القيمة النهائي

أ. مراجعة شاملة: يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقرير.
ب. تقييم الموثوقية: يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
ج. جمع البيانات الإضافية والتحليل: إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية.

VI. إكمال قسم التسوية في تقرير تقييم المساكن الموحد (URAR)

أ. تحديد حالة التقييم: يشير المثمن إلى ما إذا كان التقييم تم إجراؤه “كما هو” أو “مع مراعاة” إجراء تعديلات على العقار.
ب. إدراج العوامل المشروطة: يتم سرد أي عوامل مشروطة.
ج. إدراج طرق التقييم المستخدمة: يتم إدراج أي طرق تقييم تم استخدامها.
د. تأكيد الغرض من التقييم: يتم إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
ه. تحديد رأي القيمة السوقية: يتم تحديد رأي القيمة السوقية، ويقوم المثمن بتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيص التقييم أو الشهادة.

VII. الرأي النهائي حول القيمة

أ. تقدير نقطة (Point Estimate): يتم تحديد قيمة العقار كمبلغ واحد محدد بالدولار.
ب. نطاق القيمة (Range Value): بدلاً من تقدير النقطة، يمكن تحديد نطاق القيمة الذي يرى المثمن أن القيمة الحقيقية للعقار من المرجح أن تقع ضمنه.
ج. تقريب القيم: يجب تقريب القيم المسواة لتجنب إعطاء انطباع بالدقة المفرطة.

VIII. سهولة الفهم

أ. مراجعة التقرير: يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه مفهوم بسهولة لشخص غير متخصص في التقييم.

IX. التطبيقات العملية

• مثال على التسوية:
  • بعد تطبيق طرق التقييم الثلاثة، توصل المثمن إلى المؤشرات التالية:
    • طريقة مقارنة المبيعات: 350,000 دولار
    • طريقة التكلفة: 360,000 دولار
    • طريقة الدخل: 340,000 دولار
  • بعد مراجعة دقة البيانات والتحليلات المستخدمة في كل طريقة، قرر المثمن أن طريقة مقارنة المبيعات هي الأكثر موثوقية، نظرًا لوجود عدد كبير من المبيعات المماثلة الحديثة في المنطقة.
  • بالإضافة إلى ذلك، وجد المثمن أن طريقة التكلفة قد تكون مبالغة فيها، نظرًا لأنها لم تأخذ في الاعتبار بشكل كامل التدهور الوظيفي للعقار.
  • أخيرًا، وجد المثمن أن طريقة الدخل أقل موثوقية، نظرًا لأن العقار لا يتم استخدامه كعقار استثماري.
  • وبناءً على ذلك، قرر المثمن إعطاء وزنًا أكبر لطريقة مقارنة المبيعات، وتحديد القيمة المسواة للعقار بمبلغ 350,000 دولار.

X. الصيغ والمعادلات

على الرغم من أن التسوية لا تعتمد على المتوسطات الحسابية البسيطة، إلا أن فهم المعادلات المستخدمة في طرق التقييم المختلفة أمر ضروري لاتخاذ أحكام مستنيرة. على سبيل المثال، في طريقة الدخل، يتم استخدام معادلة الرسملة المباشرة:

Value = NOI / Cap Rate

حيث:

• Value = القيمة السوقية المقدرة
• NOI = صافي الدخل التشغيلي
• Cap Rate = معدل الرسملة

XI. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

(إذا أمكن) يمكن الإشارة إلى دراسات حديثة حول تأثير العوامل النفسية والاجتماعية على قرارات المثمنين، أو حول استخدام النماذج الإحصائية المتقدمة لتحسين دقة التقييم.

XII. الخاتمة

التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة هي مرحلة معقدة وحساسة في عملية التقييم. تتطلب هذه المرحلة مهارات تحليلية متقدمة، وخبرة مهنية واسعة، وقدرة على اتخاذ الأحكام المستنيرة. من خلال فهم النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، وتطبيقها بشكل متسق ومسؤول، يمكنكم أن تكونوا مثمنين عقاريين ناجحين وموثوقين.