أساليب تقييم المواقع: مقارنة التكلفة والمبيعات

الفصل: أساليب تقييم المواقع❓❓: مقارنة التكلفة والمبيعات

مقدمة

في إطار دورة “إتقان تقييم العقارات: الأنظمة والمعايير”، يشكل هذا الفصل جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري. يهدف إلى تزويد المشاركين بالمعرفة والمهارات اللازمة لتقييم المواقع العقارية بشكل دقيق وموثوق، مع التركيز على منهجي مقارنة التكلفة والمبيعات. يتماشى هذا الفصل مع متطلبات قانون FIRREA وإرشادات Fannie Mae/Freddie Mac، مما يضمن تقييمات أخلاقية وسليمة من الناحية القانونية.

I. أهمية تقييم المواقع

تقييم الموقع هو عملية تقدير قيمة قطعة أرض محددة، سواء كانت خالية أو جزءًا من عقار مُحسَّن. تبرز أهمية هذا التقييم في الحالات التالية:

1. أساليب التقييم: تعتمد بعض أساليب التقييم العقاري، مثل طريقة التكلفة❓ (Cost Approach) و طريقة الدخل المتبقي للمبنى (Building Residual Technique)، على تقدير منفصل لقيمة الموقع.
2. الالتزام القانوني: يتطلب القانون في بعض الحالات تقييمًا منفصلاً للموقع، خاصة في تقييمات الضرائب العقارية وحالات المصادرة.
3. تحليل الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use Analysis): يساعد في تحديد أفضل استخدام ممكن للموقع، سواء كان خاليًا أو جزءًا من عقار مُحسَّن.

II. الأساليب الرئيسية لتقييم المواقع

سنتناول بالتفصيل طريقتي التكلفة والمبيعات لتقييم المواقع، مع التركيز على التطبيقات العملية والتحديات المرتبطة بكل طريقة.

A. طريقة التكلفة (Cost Approach)

1. النظرية والمبادئ العلمية: تعتمد هذه الطريقة على مبدأ الاستبدال، الذي ينص على أن قيمة العقار❓❓❓ لا تتجاوز تكلفة الحصول على عقار بديل مماثل له. في سياق تقييم الموقع، تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار تساوي قيمة الموقع، بالإضافة إلى تكلفة إنشاء التحسينات (المباني) الجديدة، مطروحًا منها أي استهلاك.

   الصيغة الأساسية:

   • Property Value = Site Value + Cost (New) of Improvements - Depreciation

2. التطبيق العملي والتجارب:

   • تقدير قيمة الموقع: يتم تقدير قيمة الموقع باستخدام طرق أخرى، مثل طريقة مقارنة المبيعات❓❓❓ (سيتم شرحها لاحقًا).
   • تقدير تكلفة الاستبدال: يتم تقدير تكلفة استبدال التحسينات الحالية بهيكل جديد. يمكن استخدام مصادر مختلفة لتقدير التكلفة، مثل:
     • خدمات تقدير التكلفة (Cost Estimating Services): تقدم هذه الخدمات بيانات محدثة حول تكاليف البناء المختلفة.
     • المقاولون: يمكن الحصول على عروض أسعار من المقاولين المحليين.

   • تقدير الاستهلاك❓ (Depreciation): الاستهلاك هو الفرق بين تكلفة الاستبدال الجديدة للتحسينات وقيمتها الحالية. يشمل الاستهلاك ثلاثة أنواع رئيسية:

     • الاستهلاك المادي (Physical Deterioration): تدهور مادي في الهيكل.
     • الاستهلاك الوظيفي (Functional Obsolescence): فقدان القيمة بسبب التصميم القديم أو الميزات غير المرغوب فيها.
     • الاستهلاك الخارجي (External Obsolescence): فقدان القيمة بسبب عوامل خارجية مثل التغيرات في المنطقة المحيطة.

     تقدير الاستهلاك هو الجزء الأكثر صعوبة في طريقة التكلفة، خاصة بالنسبة للمباني القديمة.

3. مثال توضيحي:

   • لنفترض أننا نقوم بتقييم عقار سكني. بعد استخدام طريقة مقارنة المبيعات، تم تقدير قيمة الموقع بمبلغ 150,000 دولار. تم تقدير تكلفة استبدال المنزل الجديد بمبلغ 250,000 دولار. بعد تحليل دقيق، تم تقدير الاستهلاك المتراكم بمبلغ 50,000 دولار. إذن:

   • Property Value = $150,000 + $250,000 - $50,000 = $350,000

4. الإيجابيات والسلبيات:

   • الإيجابيات: مفيدة في تقييم العقارات❓❓ الجديدة أو الفريدة التي لا تتوفر لها مبيعات مماثلة.
   • السلبيات: صعوبة تقدير الاستهلاك بدقة، وقد لا تكون مناسبة للعقارات القديمة أو تلك التي لا تمثل أفضل استخدام للأرض.

B. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach)

1. النظرية والمبادئ العلمية: تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار المراد تقييمه (Subject Property) بعقارات مماثلة (Comparables) تم بيعها مؤخرًا في السوق. ينص المبدأ الأساسي على أن قيمة العقار تتحدد من خلال أسعار العقارات المماثلة المتاحة في السوق.

   الصيغة الأساسية:

   • Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

2. التطبيق العملي والتجارب:

   • تحديد العقارات المماثلة: الخطوة الأولى هي العثور على عقارات مماثلة للعقار المراد تقييمه. يجب أن تكون هذه العقارات:
     • مماثلة من الناحية الفيزيائية: من حيث الحجم والشكل والموقع.
     • مباعة حديثًا: عادةً خلال الأشهر الستة الماضية.
     • تقع في نفس السوق العقاري: في نفس المنطقة أو الأحياء المجاورة.
   • إجراء التعديلات (Adjustments): بعد تحديد العقارات المماثلة، يتم إجراء تعديلات على أسعار بيعها لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه. تشمل التعديلات الشائعة:
     • شروط التمويل (Financing Terms): إذا كان لدى أحد العقارات المماثلة شروط تمويل غير عادية، فيجب تعديل سعر البيع ليعكس القيمة النقدية.
     • ظروف البيع (Conditions of Sale): إذا تم بيع أحد العقارات المماثلة تحت ضغط، فيجب تعديل سعر البيع ليعكس سعر السوق العادل.
     • الموقع (Location): إذا كان أحد العقارات المماثلة يقع في موقع أفضل من العقار المراد تقييمه، فيجب تعديل سعر البيع ليعكس هذا الاختلاف.
     • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): إذا كان أحد العقارات المماثلة لديه ميزات إضافية، مثل حمام سباحة أو مرآب أكبر، فيجب تعديل سعر البيع ليعكس هذه الاختلافات.

3. مثال توضيحي:

   • لنفترض أننا نقوم بتقييم قطعة أرض سكنية. تم بيع قطعة أرض مماثلة مؤخرًا بمبلغ 100,000 دولار. ومع ذلك، فإن قطعة الأرض المماثلة تقع في موقع أفضل، ونقدر أن هذا الموقع الإضافي يستحق 5,000 دولار. إذن:

   • Subject Value = $100,000 - $5,000 = $95,000

4. الإيجابيات والسلبيات:

   • الإيجابيات: تعتبر هذه الطريقة الأكثر دقة وموثوقية لتقييم العقارات، خاصة إذا توفرت بيانات سوقية كافية.
   • السلبيات: قد يكون من الصعب العثور على عقارات مماثلة حقيقية، وقد يكون إجراء التعديلات أمرًا ذاتيًا.

III. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة

1. تقييم الأراضي الخالية: تعتبر طريقة مقارنة المبيعات الطريقة الأساسية لتقييم الأراضي الخالية.
2. تقييم المواقع كجزء من عقارات محسنة: تستخدم طريقة التكلفة بشكل شائع لتقييم المواقع كجزء من تقييم العقارات المحسنة، خاصة في الحالات التي تكون فيها التحسينات جديدة نسبيًا.
3. تقييم العقارات التاريخية: في تقييم العقارات التاريخية، يمكن استخدام كلتا الطريقتين مع التركيز على التفاصيل التاريخية والأثرية للموقع.

IV. الخلاصة

يمثل تقييم المواقع جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري الشاملة. يتطلب إتقان طرق التقييم المختلفة، وفهم المبادئ الاقتصادية والعقارية الأساسية، والقدرة على تطبيق الأحكام المهنية السليمة. من خلال فهم هذه الأساليب وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة للمواقع العقارية، مما يدعم اتخاذ القرارات الاستثمارية والتجارية السليمة.