التسوية ورأي القيمة النهائي

التسوية ورأي القيمة النهائي: محتوى علمي للدورة التدريبية FIRREA و USPAP

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم عميق لعملية التسوية ورأي القيمة النهائي في❓ سياق تقييم العقارات، مع التركيز على لوائح FIRREA و USPAP. تُعد التسوية خطوة حاسمة في عملية التقييم، حيث يقوم المثمن بدمج وتقييم المؤشرات المختلفة للقيمة للوصول إلى رأي واحد وموثوق به حول قيمة العقار. يربط هذا الفصل النظريات والمفاهيم العلمية ذات الصلة بالتطبيقات العملية، مع دمج المصطلحات والمفاهيم الدقيقة المرتبطة بوصف الدورة التدريبية ومحتوى الكتاب.

1. التسوية: تكامل مؤشرات القيمة

• 1.1 تعريف التسوية: التسوية هي عملية تحليل ودمج اثنين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. كما أنها تمثل الخطوة الأخيرة في عملية التقييم، حيث يبلور المثمن رأيه حول قيمة العقار.

• 1.2 أهمية التسوية: تساعد التسوية في ضمان دقة وموثوقية رأي القيمة النهائي. من خلال النظر في مؤشرات متعددة وتقييم نقاط القوة والضعف لكل منها، يمكن للمثمن تقليل التحيز وزيادة الثقة في تقييمه.

• 1.3 نطاق التسوية: تشمل التسوية قيمًا مشتقة من:

  • خصائص مماثلة مختلفة.
  • وحدات مقارنة مختلفة (على سبيل المثال، السعر لكل قدم مربع مقابل السعر لكل وحدة).
  • تقنيات تقييم مختلفة (على سبيل المثال، مقارنة المبيعات، التكلفة، والدخل).

2. أسس التسوية: الحكم والخبرة

• 2.1 دور الحكم والخبرة: تعتمد التسوية بشكل كبير على حكم المثمن وخبرته. لا يمكن تطبيق الصيغ أو التقنيات الرياضية البسيطة (مثل المتوسط الحسابي) بشكل مباشر.

• 2.2 عملية التسوية: تبدأ عملية التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.

  1. التحقق من الحسابات: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
  2. الاتساق في التقنيات: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وجميع العقارات المماثلة.
  3. تقييم الموثوقية: يجب على المثمن تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة❓ بناءً على كمية البيانات❓ ودقتها وأهميتها.
  4. إدراج البيانات: يجب إدراج جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها.
  5. الالتزام❓ بشروط التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

3. موثوقية مؤشر القيمة: تحليل علمي

• 3.1 العوامل المؤثرة في الموثوقية: تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

  • كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:

    1. تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
    2. تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
    3. تدعمها مصادر مستقلة متعددة.

  • دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاستخلاص المؤشر من البيانات.

    1. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
    2. تعتمد دقة تقنية التقييم على ملاءمة التقنية للمشكلة.

  • أهمية مؤشر القيمة: تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن.

    1. يجب أن يكون المؤشر نفسه متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
    2. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاستخلاص المؤشر مناسبة.

4. دعم التسوية بالأدلة

• 4.1 دور الأدلة: يجب دعم اختيار القيمة المسواة بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم.

5. عملية الوصول إلى رأي القيمة

• 5.1 التشابه مع عملية التسوية: عملية الوصول إلى رأي القيمة هي في الأساس نفس عملية التسوية.

  1. يراجع المثمن جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم بأكمله.
  2. يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
  3. إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

6. إكمال قسم التسوية في تقرير URAR

• 6.1 متطلبات التقرير: عند إكمال قسم التسوية في نموذج تقرير التقييم السكني الموحد (URAR)، يجب على المثمن:

  1. تحديد ما إذا كان التقييم تم إجراؤه كما هو أو يخضع لتعديل العقار.
  2. إدراج أي عوامل مشروطة.
  3. إدراج أي مناهج تقييم مستخدمة.
  4. إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
  5. تحديد رأي القيمة السوقية، وتوقيع المثمن على تقرير التقييم وتأريخه، وإدراج رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاص به.

7. رأي القيمة النهائي

• 7.1 التعبير عن القيمة: يتم التعبير عن رأي قيمة العقار الذي تم تقييمه كمبلغ بالدولار واحد، يُعرف باسم “تقدير النقطة”. بديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق”، وهو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.

• 7.2 التقريب: يجب تقريب آراء القيمة.

8. وضوح التقرير

• 8.1 سهولة الفهم: يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير مُقَيِّم.

أمثلة وتطبيقات عملية:

• مثال 1: عند تقييم منزل سكني، قد يستخدم المثمن مقارنة المبيعات والتكلفة. إذا كانت هناك اختلافات كبيرة بين القيمتين اللتين تم الحصول عليهما من خلال كلتا الطريقتين، فيجب على المثمن تحليل أسباب هذه الاختلافات وتحديد أي من الطريقتين أكثر موثوقية في هذه الحالة المحددة.

• مثال 2: عند تقييم عقار تجاري، قد يستخدم المثمن طرق مقارنة المبيعات والدخل. إذا كانت هناك بيانات مبيعات قليلة متاحة، فقد يعطي المثمن وزنًا أكبر لطريقة الدخل.

الصيغ والمعادلات:

في حين أن التسوية لا تعتمد على المتوسطات الحسابية البسيطة، إلا أن بعض الصيغ يمكن أن تكون مفيدة في تحليل البيانات الداعمة. على سبيل المثال:

• Gross Rent Multiplier (GRM) = Sale Price / Gross Rental Income

يتم استخدام هذه الصيغة لحساب مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) للعقارات المماثلة، والذي يمكن استخدامه بعد ذلك لتقدير قيمة العقار موضوع التقييم.

الإشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة:

في حين أن عملية التسوية تعتمد بشكل كبير على الحكم والخبرة، يمكن للأبحاث والدراسات الحديثة أن توفر رؤى قيمة حول العوامل التي تؤثر على قيم العقارات. على سبيل المثال، يمكن للدراسات التي تبحث في تأثير العوامل البيئية أو الاتجاهات الديموغرافية على قيم العقارات أن تساعد المثمنين على اتخاذ قرارات أكثر استنارة.

خلاصة:

التسوية هي عملية معقدة تتطلب من المثمنين الجمع بين المعرفة التقنية والحكم والخبرة. من خلال اتباع الخطوات الموضحة في هذا الفصل، يمكن للمثمنين الوصول إلى آراء قيمة دقيقة وموثوقة مدعومة بالأدلة. يجب على المثمنين دائمًا الالتزام بلوائح FIRREA و USPAP لضمان سلامة عملية التقييم.