طرق التقييم: تقييم الموقع وتحليل المبنى

الفصل: طرق التقييم❓: تقييم الموقع وتحليل المبنى

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى توفير فهم علمي شامل لطرق التقييم العقاري، مع التركيز بشكل خاص على تقييم الموقع وتحليل المبنى. هذا الفصل ذو أهمية خاصة ضمن دورة “إتقان أسواق الرهن العقاري واللوائح المالية” لأن تقييم الموقع وتحليل المبنى هما عنصران أساسيان في تحديد القيمة العادلة للعقار، وبالتالي ضمان حماية المصالح المالية الفيدرالية في المعاملات العقارية، كما يهدف قانون FIRREA وغيره من اللوائح المالية إلى تحقيقه. سنقوم بتحليل النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، وتقديم أمثلة تطبيقية، واستخدام الصيغ والمعادلات الرياضية لتوضيح المفاهيم.

أولاً: أهمية التقييم المنفصل للموقع

1.1. ضرورة التقييم المنفصل

السبب الرئيسي لإجراء تقييم❓ منفصل للموقع هو الحصول على بيانات ضرورية لتطبيق بعض تقنيات التقييم. على وجه الخصوص، يتطلب كل من طريقة التكلفة❓❓ (Cost Approach) و تقنية الدخل المتبقي للمبنى (Building Residual Technique) تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع. إذا تم استخدام أي من هاتين التقنيتين في التقييم، يصبح التقييم المنفصل للموقع ضروريًا.
* طريقة التكلفة: تعتمد على تقدير تكلفة استبدال أو إعادة إنتاج المبنى، ثم خصم الاستهلاك المتراكم، وإضافة قيمة الأرض.
* تقنية الدخل المتبقي للمبنى: تستخدم لتحديد قيمة المبنى عن طريق تخصيص جزء من صافي الدخل التشغيلي (NOI) للأرض، ثم تخصيص المتبقي للمبنى، ثم رسملة الدخل المتبقي للمبنى.

1.2. المتطلبات القانونية والتنظيمية

في بعض الحالات، قد يكون التقييم المنفصل للموقع والتحسينات (المبنى) مطلوبًا بموجب القانون، خاصة في التقييمات لأغراض تقييم ضريبة الأملاك (Property Tax Assessment) وأغراض المصادرة (Condemnation Purposes). في هذه الحالات، يكون التقييم المنفصل للموقع مطلوبًا من خلال نطاق مهمة التقييم نفسها. وهذا يتماشى مع معايير موحدة في صناعة التقييم التي تحمي المصالح المالية الفيدرالية في المعاملات المتعلقة بالعقارات.

ثانياً: طرق التقييم الرئيسية

بعد جمع البيانات وتحليل الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use) وتقييم الموقع، يصبح المُثَمِّن على استعداد لتطبيق طرق التقييم الثلاثة.

2.1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

تُعرف أيضًا باسم طريقة السوق (Market Approach) أو طريقة بيانات السوق (Market Data Approach).

• المبدأ: تعتمد هذه الطريقة على أن قيمة العقار الخاضع للتقييم تتحدد من خلال أسعار بيع العقارات المماثلة (Comparables) في السوق.
• الخطوات الرئيسية:
  1. تحديد العقارات المماثلة (Comparables): يجب أن تكون العقارات المختارة قابلة للمقارنة من حيث الموقع والحجم والاستخدام والخصائص الأخرى ذات الصلة.
  2. إجراء التعديلات (Adjustments): يتم تعديل أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار الخاضع للتقييم. يمكن أن تكون هذه التعديلات إيجابية (إذا كان العقار الخاضع للتقييم يمتلك ميزات أفضل) أو سلبية (إذا كان العقار المماثل يمتلك ميزات أفضل).

• الصيغة:

  قيمة العقار الخاضع للتقييم = سعر بيع العقار المماثل +/- التعديلات

  Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

• مثال تطبيقي:

  • عقار مماثل (Comparable) بيع بسعر 145,000 دولار.
  • العقار الخاضع للتقييم يحتوي على حمام واحد، بينما يحتوي العقار المماثل على حمامين.
  • تشير بيانات السوق إلى أن إضافة حمام إضافي تزيد من قيمة المنازل المماثلة بمبلغ 5,000 دولار.
  • إذن، قيمة العقار الخاضع للتقييم المقدرة هي: 145,000 دولار - 5,000 دولار = 140,000 دولار.

2.2. طريقة التكلفة (Cost Approach)

• المبدأ: تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار المحسَّن (المبني) تتحدد من خلال قيمة الموقع (الأرض)، بالإضافة إلى تكلفة بناء التحسينات الجديدة، مطروحًا منها أي استهلاك (Depreciation) تعاني منه التحسينات.
• الاستهلاك (Depreciation): هو الفرق في القيمة بين التكلفة الجديدة للتحسينات وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الفرق.

• الصيغة:

  قيمة العقار = قيمة الموقع + تكلفة الاستبدال (الجديدة) - الاستهلاك

  Property Value = Value of Site + Replacement Cost (New) - Depreciation

• الخطوات الرئيسية:

  1. تقييم الموقع: يتم تقييم الموقع بشكل منفصل باستخدام طريقة المقارنة البيعية أو أي طريقة أخرى مناسبة.
  2. تقدير تكلفة الاستبدال: يتم تقدير تكلفة استبدال التحسينات الحالية بهياكل جديدة مماثلة.
  3. تقدير الاستهلاك: يتم تقدير الاستهلاك المتراكم❓❓ للتحسينات. يمكن أن يشمل ذلك التدهور المادي (Physical Deterioration)، والتقادم الوظيفي (Functional Obsolescence)، والتقادم الخارجي (External Obsolescence).
• مثال تطبيقي:
  • قيمة الموقع: 50,000 دولار.
  • تكلفة الاستبدال الجديدة: 200,000 دولار.
  • الاستهلاك المتراكم: 30,000 دولار.
  • إذن، قيمة العقار المقدرة هي: 50,000 دولار + 200,000 دولار - 30,000 دولار = 220,000 دولار.

2.3. طريقة الدخل (Income Approach)

• المبدأ: تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار تتحدد من خلال مقدار الدخل الذي يمكن أن يولده العقار. كلما زاد الدخل، زادت القيمة.
• الطرق: يمكن استخدام صافي الدخل (Net Income) أو إجمالي الدخل (Gross Income). بالنسبة للتقييمات السكنية، غالبًا ما يستخدم المُثَمِّنون مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM) لتحديد القيمة.
• الخطوات الرئيسية (باستخدام مضاعف الإيجار الإجمالي):
  1. تحديد العقارات المماثلة: يتم تحديد العقارات المماثلة التي تم بيعها كعقارات إيجارية.
  2. حساب مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM): يتم حساب GRM لكل عقار مماثل عن طريق قسمة سعر البيع على الدخل الشهري الإجمالي.
  3. اختيار مضاعف مناسب: يتم اختيار مضاعف من النطاق الذي تم تحديده في الخطوة السابقة.
  4. تقدير القيمة: يتم ضرب مضاعف الإيجار الإجمالي المختار في الدخل الشهري الإجمالي للعقار الخاضع للتقييم.

• الصيغة:

  قيمة العقار = الدخل الشهري الإجمالي x مضاعف الإيجار الإجمالي

  Property Value = Gross Monthly Income x Gross Rent Multiplier

• مثال تطبيقي:

  • الدخل الشهري الإجمالي للعقار الخاضع للتقييم: 1,525 دولار.
  • نطاق مضاعفات الإيجار الإجمالي للعقارات المماثلة: 132, 133, 135, 135, 135, 140.
  • مضاعف الإيجار الإجمالي المختار: 135 (الأكثر تكرارًا).
  • إذن، قيمة العقار المقدرة هي: 1,525 دولار x 135 = 206,000 دولار.

ثالثاً: المطابقة (Reconciliation)

كل طريقة من طرق التقييم الثلاثة تؤدي إلى مؤشر منفصل للقيمة. من النادر أن تكون جميع مؤشرات القيمة الثلاثة متطابقة. عندما لا تكون متطابقة، يجب على المُثَمِّن بطريقة ما دمج مؤشرات القيمة في تقدير واحد للقيمة. تسمى هذه العملية المطابقة (Reconciliation). المطابقة هي عملية تحليل مشكلة التقييم، واختيار الطريقة الأكثر ملاءمة من بين الثلاثة، وإعطائها أكبر وزن في تحديد التقدير النهائي للقيمة. ليست عملية حسابية بسيطة، بل تعتمد على حكم وخبرة المُثَمِّن. تستند المطابقة إلى تقييم الموثوقية النسبية لمؤشرات القيمة الثلاثة، مع إعطاء الأولوية للطريقة الأكثر ملاءمة لغرض التقييم المحدد.

رابعاً: أهمية هذا الفصل في سياق الدورة التدريبية

فهم طرق التقييم المختلفة، وخاصة تلك المتعلقة بتقييم الموقع وتحليل المبنى، أمر بالغ الأهمية للمشاركين في دورة “إتقان أسواق الرهن العقاري واللوائح المالية”. هذا الفهم يمكنهم من:

• التنقل في تعقيدات التمويل العقاري بثقة: من خلال فهم كيفية تحديد قيمة العقارات، يمكن للمشاركين اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن❓❓ الرهون العقارية والاستثمارات العقارية.
• حماية المصالح المالية الفيدرالية: من خلال تطبيق معايير موحدة في صناعة التقييم، يمكن للمشاركين المساعدة في ضمان أن المعاملات العقارية عادلة وشفافة، وبالتالي حماية المصالح المالية الفيدرالية.
• فهم تأثير قانون FIRREA واللوائح الأخرى: من خلال فهم كيف تؤثر هذه اللوائح على ممارسات التقييم العقاري، يمكن للمشاركين ضمان الامتثال وتجنب المخاطر القانونية والمالية.

خلاصة

هذا الفصل يوفر أساساً قوياً في طرق التقييم العقاري، مع التركيز على تقييم الموقع وتحليل المبنى. من خلال فهم النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، وتطبيق الصيغ والمعادلات الرياضية، يمكن للمشاركين في دورة “إتقان أسواق الرهن العقاري واللوائح المالية” تطوير المهارات والمعرفة اللازمة للنجاح في صناعة التمويل العقاري.