التسوية والرأي النهائي للقيمة

دورة تدريبية: أخلاقيات وممارسات التقييم الاحترافي: USPAP وما بعده

الفصل: التسوية والرأي النهائي للقيمة

مقدمة:

في هذا الفصل، سنتناول عملية التسوية (Reconciliation) في التقييم العقاري، وهي خطوة حاسمة❓ للوصول إلى رأي نهائي للقيمة (Final Opinion of Value) يرتكز على أسس علمية ومنطقية. سنتعمق في فهم النظريات والمبادئ التي تدعم هذه العملية، مع التركيز على دور المثمن كخبير محترف.

I. تعريف التسوية وأهميتها العلمية:

• التعريف: التسوية هي عملية تحليل منهجي وموضوعي لمؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من خلال تطبيق أساليب التقييم المختلفة (مثل مقارنة المبيعات، والتكلفة، والدخل). تهدف التسوية إلى تحديد وزن (Weighting) كل مؤشر قيمة بناءً على موثوقيته وأهميته، ثم الوصول إلى رقم واحد يمثل القيمة الأكثر احتمالية للعقار.
• الأهمية العلمية:
  • تقليل التحيز: التسوية تقلل من تأثير التحيزات الشخصية للمثمن من خلال تقييم منهجي للمؤشرات المختلفة.
  • تحسين الدقة: من خلال تحليل شامل للعوامل المؤثرة في القيمة، تزيد التسوية من دقة التقييم النهائي.
  • دعم اتخاذ القرار: توفر التسوية أساسًا علميًا لاتخاذ القرارات المتعلقة بالعقار، سواء كانت للتمويل، أو الاستثمار، أو غيرها.
• العلاقة بمبادئ التقييم: تتكامل التسوية مع مبادئ التقييم الأساسية، مثل مبدأ الاستبدال ومبدأ المساهمة، لضمان تقييم عادل وموثوق.

II. عملية التسوية بالتفصيل:

1. مراجعة البيانات والحسابات:
   • يجب على المثمن مراجعة جميع البيانات والحسابات التي تم استخدامها في أساليب التقييم المختلفة للتأكد من❓ دقتها.
   • يجب تصحيح أي أخطاء في الحسابات أو البيانات قبل المضي قدمًا في عملية التسوية.
   • يجب ضمان تطبيق أساليب التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة.
2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:
   • تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على عدة عوامل:
     • كمية البيانات: مؤشرات القيمة التي تعتمد على كمية❓ كبيرة من البيانات تعتبر أكثر موثوقية.
     • دقة البيانات: يجب التأكد من دقة البيانات المستخدمة في حساب مؤشرات القيمة.
     • أهمية البيانات: يجب أن تكون البيانات المستخدمة ذات صلة بمشكلة التقييم المحددة.
   • مثال: مؤشر القيمة المستمد من مقارنة المبيعات يعتمد على عدد الصفقات المماثلة المتاحة، ومدى دقة المعلومات المتعلقة بهذه الصفقات، ومدى تشابه العقارات المماثلة بالعقار موضوع التقييم.
3. تحديد وزن كل مؤشر قيمة:
   • يجب على المثمن تحديد وزن كل مؤشر قيمة بناءً على موثوقيته وأهميته.
   • لا يتم استخدام المتوسط الحسابي (Averaging) في التسوية، بل يعتمد المثمن على خبرته وحكمه المهني.
   • يمكن استخدام التحليل الإحصائي لتقييم موثوقية البيانات وتحديد وزن كل مؤشر قيمة.
   • مثال: إذا كان هناك عدد قليل من الصفقات المماثلة المتاحة، فقد يعطي المثمن وزنًا أكبر لمؤشر القيمة المستمد من طريقة التكلفة.
4. الوصول إلى رأي نهائي للقيمة:
   • يجب على المثمن استخدام حكمه المهني للوصول إلى رأي نهائي للقيمة يعكس أفضل تقدير لقيمة العقار.
   • يجب أن يكون رأي القيمة مدعومًا بالأدلة والتحليلات التي تم إجراؤها في عملية التقييم.
   • يجب أن يكون رأي القيمة متوافقًا مع شروط مهمة التقييم (Appraisal Assignment).

III. العوامل المؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة:

1. كمية البيانات:
   • يعتبر مؤشر القيمة أكثر موثوقية عندما يعتمد على:
     • حجم عينة إحصائية أكبر من البيانات.
     • بيانات أكثر تفصيلاً.
     • مصادر مستقلة متعددة.
2. دقة البيانات:
   • تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
     • دقة البيانات الداعمة.
     • دقة الأسلوب المستخدم لاستخلاص المؤشر من البيانات.
     • مدى التحقق من البيانات.
3. أهمية مؤشر القيمة:
   • تعتمد أهمية مؤشر القيمة على:
     • اتساق المؤشر مع شروط مهمة التقييم.
     • مدى ملاءمة أسلوب التقييم المستخدم.
     • نوع العقار (Type of Property)
       • العقارات المدرة للدخل (Income-Producing Properties).
       • الأراضي الفضاء (Vacant Land).
       • المساكن العائلية الواحدة (Single-Family Residences).
       • المراكز التجارية❓ (Shopping Centers).

IV. التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة:

• تقييم العقارات السكنية:
  • عند تقييم العقارات السكنية، يمكن استخدام مقارنة المبيعات كأسلوب رئيسي، مع دعم النتيجة بطريقة التكلفة.
  • يمكن استخدام طريقة الدخل لتقييم العقارات المؤجرة.
• تقييم العقارات التجارية:
  • عند تقييم العقارات التجارية، يمكن استخدام طريقة الدخل كأسلوب رئيسي، مع دعم النتيجة بطريقة مقارنة المبيعات.
  • يمكن استخدام طريقة التكلفة لتقييم العقارات الجديدة أو المتخصصة.
• تقييم الأراضي الفضاء:
  • عند تقييم الأراضي الفضاء، يجب تحديد الاستخدام الأمثل للأرض وتقييمها بناءً على هذا الاستخدام.
  • يمكن استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقييم الأراضي المماثلة.
  • يمكن استخدام طريقة التكلفة لتقييم تكلفة تطوير الأرض.

V. الرأي النهائي للقيمة:

• الرأي النهائي للقيمة هو تقدير المثمن للقيمة الأكثر احتمالية للعقار بناءً على جميع البيانات والتحليلات التي تم إجراؤها.
• يجب أن يكون الرأي النهائي للقيمة مدعومًا بالأدلة والتحليلات التي تم إجراؤها في عملية التقييم.
• يجب أن يكون الرأي النهائي للقيمة متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
• يمكن التعبير عن الرأي النهائي للقيمة كرقم واحد (Point Estimate) أو كنطاق (Range Value).
• يجب تقريب القيم إلى أقرب وحدة نقدية معقولة.

VI. الصيغ والمعادلات الرياضية:

• الصافي التشغيلي (Net Operating Income):
  • NOI = الإيرادات المحتملة (Potential Gross Income) - معدل الشواغر والتحصيل (Vacancy & Collection Loss) - النفقات التشغيلية (Operating Expenses)
• القيمة (Value) :
  • القيمة = صافي الدخل التشغيلي (NOI) / معدل الرسملة (Capitalization Rate)
• معدل الرسملة (Capitalization Rate):
  • R = NOI / Value
• إجمالي مضاعف الإيجار (Gross Rent Multiplier):
  • GRM = سعر البيع (Sale Price) / إجمالي الدخل السنوي (Annual Gross Income)

VII. تجنب التقارير المضللة:

• يجب على المثمن تجنب تقديم أي تقارير مضللة أو غير دقيقة.
• يجب على المثمن الإفصاح عن أي تضارب في المصالح.
• يجب على المثمن الالتزام❓❓ بأخلاقيات المهنة.

VIII. دعم السلوك المهني:

• يجب على المثمن دعم السلوك المهني في جميع جوانب ممارسته.
• يجب على المثمن الإبلاغ عن أي سلوك غير مهني من قبل مثمنين آخرين.
• يجب على المثمن المشاركة في التطوير المهني المستمر.

IX. ضمان دقة وشفافية التقييمات:

• يجب على المثمن بذل العناية الواجبة لضمان دقة وشفافية التقييمات.
• يجب على المثمن توثيق جميع البيانات والتحليلات التي تم إجراؤها في عملية التقييم.
• يجب على المثمن تقديم تقرير تقييم واضح ومفهوم.

خاتمة:

تعتبر التسوية خطوة أساسية في عملية التقييم العقاري، وتتطلب من المثمن خبرة وحكمًا مهنيًا. من خلال الالتزام بالمبادئ العلمية والأخلاقية، يمكن للمثمن تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تدعم اتخاذ القرارات المتعلقة بالعقار.