عملية التقييم: تطبيق مناهج التقييم

الفصل: عملية التقييم: تطبيق مناهج التقييم

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم❓ متعمق لكيفية تطبيق مناهج التقييم المختلفة، وهي خطوة حاسمة في عملية التقييم الاحترافي. سنستكشف ثلاث مناهج رئيسية: منهج التكلفة، ومنهج المقارنة البيعية، ومنهج الدخل، مع التركيز على❓ التطبيقات العملية والتحديات المحتملة. هذا الفصل ضروري في سياق دورة “أخلاقيات وممارسات التقييم الاحترافي: USPAP وما بعده”، حيث يؤكد على أهمية إجراء تقييمات دقيقة وموثوقة لدعم قرارات مستنيرة.

1. أهمية التقييم المنفصل للأرض

التقييم المنفصل للأرض ضروري لعدة أسباب، بما في ذلك:

• تطبيق منهج التكلفة: يتطلب منهج التكلفة تقديرًا منفصلاً لقيمة الأرض لتحديد تكلفة استبدال التحسينات الحالية مطروحًا منها أي استهلاك، ثم يضاف إلى قيمة الأرض.
• تطبيق أسلوب الدخل: يتطلب أسلوب الدخل تقييماً منفصلاً للأرض للحصول على معلومات لازمة لاستخدام طريقة “المبنى المتبقي” لتقييم الأصول التي تدر دخلاً.
• الامتثال القانوني: في بعض الحالات، يتطلب القانون تقييمًا منفصلاً للأرض والتحسينات، وخاصة في التقييمات المتعلقة بضريبة الأملاك والاستملاك.
• تحليل أفضل استخدام: يعد تحديد قيمة الأرض بشكل منفصل أمرًا ضروريًا لتقييم أفضل استخدام للأرض، سواء كانت خالية أو محسنة.

2. مناهج التقييم الثلاثة

تُستخدم ثلاثة مناهج رئيسية لتقدير قيمة العقار، وهي:

2.1. منهج التكلفة

النظرية والمبادئ العلمية:

يعتمد منهج التكلفة على مبدأ الاستبدال❓، والذي يفترض أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار مما سيكلفه بناء بديل جديد. يتضمن هذا المنهج تقدير قيمة الأرض، وتكلفة بناء التحسينات الجديدة، ثم خصم أي استهلاك تعرضت له التحسينات.

الصيغة:

Property Value = Site Value + Cost New of Improvements - Depreciation

حيث:

• Property Value = قيمة العقار.
• Site Value = قيمة الأرض.
• Cost New of Improvements = تكلفة بناء التحسينات الجديدة.
• Depreciation = الاستهلاك.

التطبيقات العملية:

• يُستخدم بشكل خاص للعقارات الجديدة أو المتخصصة حيث يصعب العثور على مبيعات مماثلة.
• يتطلب تقدير دقيق لتكلفة الاستبدال وتحديد الاستهلاك.
• يتم تحديد قيمة الموقع بشكل منفصل باستخدام أسلوب المقارنة البيعية (انظر أدناه).

مثال:

لنفترض أن لدينا عقارًا سكنيًا:

• قيمة الموقع: 100,000 دولار أمريكي.
• تكلفة البناء الجديدة: 300,000 دولار أمريكي.
• الاستهلاك (الفيزيائي، الوظيفي، الخارجي): 50,000 دولار أمريكي.

إذًا:

Property Value = 100,000 + 300,000 - 50,000 = 350,000 دولار أمريكي.

التحديات:

• تقدير الاستهلاك: يعتبر تقدير الاستهلاك، خاصة بالنسبة للعقارات القديمة، أمرًا صعبًا ويتطلب خبرة.
• دقة التكلفة: يجب أن تكون تقديرات التكلفة دقيقة لكي يكون التقييم موثوقًا.

2.2. منهج المقارنة البيعية (المعروف أيضًا بمنهج السوق)

النظرية والمبادئ العلمية:

يعتمد هذا المنهج على مبدأ الاستبدال أيضًا، حيث يفترض أن قيمة العقار تتحدد بناءً على أسعار بيع العقارات المماثلة في السوق. يتضمن تحديد العقارات المماثلة (المعروفة باسم “المقارنات”) وإجراء تعديلات على أسعار بيعها لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار محل التقييم.

الصيغة:

Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

حيث:

• Subject Value = قيمة العقار المراد تقييمه.
• Comparable Sales Price = سعر بيع العقار المماثل.
• Adjustments = التعديلات التي تعكس الاختلافات بين العقار المماثل والعقار المراد تقييمه (على سبيل المثال، الموقع، الحجم، الحالة).

التطبيقات العملية:

• يُستخدم على نطاق واسع للعقارات السكنية والتجارية حيث تتوفر بيانات مبيعات مماثلة.
• يعتمد على تحديد مقارنات حقيقية وإجراء تعديلات مناسبة.
• أهم العوامل التي يتم التعديل بناء عليها: تاريخ البيع، الموقع، حالة العقار، المميزات (مثل عدد الحمامات، وجود مرآب).

مثال:

لنفترض أن لدينا عقارًا سكنيًا:

• سعر بيع العقار المماثل: 145,000 دولار أمريكي.
• يحتوي العقار المماثل على حمامين، بينما العقار المراد تقييمه يحتوي على حمام واحد فقط.
• تشير بيانات السوق إلى أن إضافة حمام إضافي تزيد قيمة المنازل المماثلة بمقدار 5,000 دولار أمريكي.

إذًا:

Subject Value = 145,000 - 5,000 = 140,000 دولار أمريكي.

التحديات:

• العثور على مقارنات حقيقية: قد يكون من الصعب العثور على عقارات مماثلة تمامًا.
• التعديلات الذاتية: قد تكون التعديلات ذاتية وتعتمد على تقدير المثمن.

2.3. منهج الدخل

النظرية والمبادئ العلمية:

يعتمد هذا المنهج على مبدأ التوقع، والذي يفترض أن قيمة العقار تتحدد بناءً على مقدار الدخل الذي يمكن أن يولده. يتضمن تقدير الدخل المستقبلي المتوقع للعقار وتحويله إلى قيمة حالية باستخدام معدل رسملة مناسب.

الصيغة (باستخدام مضاعف إجمالي الإيجار - Gross Rent Multiplier GRM):

Property Value = Gross Monthly Income x GRM

حيث:

• Property Value = قيمة العقار.
• Gross Monthly Income = إجمالي الدخل الشهري للعقار.
• GRM = مضاعف إجمالي الإيجار.

التطبيقات العملية:

• يُستخدم بشكل خاص للعقارات التي تدر دخلًا، مثل المباني السكنية المؤجرة والمكاتب والمتاجر.
• يتطلب تقديرًا دقيقًا للدخل والمصروفات وتحديد معدل رسملة مناسب.
• يعتمد على تحليل مبيعات الإيجارات المقارنة لتحديد GRM.

مثال:

لنفترض أن لدينا عقارًا سكنيًا مؤجرًا:

• إجمالي الإيجار الشهري: 1,525 دولار أمريكي.
• النطاق multiplier: 132, 133, 135, 135, 135, 140

GRM=135
إذًا:

Property Value = 1,525 x 135 = 206,000 دولار أمريكي.

التحديات:

• تقدير الدخل: قد يكون تقدير الدخل المستقبلي غير مؤكد.
• اختيار معدل الرسملة: قد يكون اختيار معدل رسملة مناسب أمرًا صعبًا.

3. المصطلحات الأساسية

• USPAP (المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني): مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي تنظم ممارسة التقييم.
• AMC (شركات إدارة التقييم): شركات تعمل كوسطاء بين المقرضين والمثمنين.
• معدل الاستهلاك: انخفاض قيمة الأصل بمرور الوقت بسبب التآكل أو التقادم الوظيفي أو التقادم الخارجي.
• العقارات المماثلة: عقارات مماثلة للعقار محل التقييم من حيث الموقع والحجم والحالة والميزات الأخرى.
• GRM (مضاعف إجمالي الإيجار): نسبة سعر بيع العقار إلى دخله الإجمالي الشهري.
• الاستثناءات القضائية: الإعفاءات أو الاستثناءات من القواعد أو اللوائح التي قد تؤثر على التقييم.

4. عملية المطابقة

بعد تطبيق مناهج التقييم الثلاثة، غالبًا ما ينتج عن ذلك مؤشرات قيمة مختلفة. يجب على المثمن إجراء عملية مطابقة لدمج هذه المؤشرات في تقدير واحد للقيمة. المطابقة ليست مجرد متوسط بسيط للقيم الثلاث، ولكنها تتطلب من المثمن تحليل نقاط القوة والضعف في كل منهج، وتقييم موثوقية البيانات المستخدمة، وتطبيق حكمه المهني للوصول إلى التقدير الأكثر دقة للقيمة.

العوامل التي تؤثر على المطابقة:

• موثوقية البيانات: يجب أن تكون البيانات المستخدمة في كل منهج دقيقة وموثوقة.
• ملاءمة المنهج: بعض المناهج قد تكون أكثر ملاءمة لأنواع معينة من العقارات أو ظروف السوق.
• خبرة المثمن: تلعب خبرة المثمن وحكمه المهني دورًا حاسمًا في عملية المطابقة.

مثال:

لنفترض أن المثمن حصل على مؤشرات القيمة❓ التالية:

• منهج التكلفة: 150,000 دولار أمريكي.
• منهج المقارنة البيعية: 145,200 دولار أمريكي.
• منهج الدخل: 144,500 دولار أمريكي.

في هذه الحالة، نظرًا لأن مؤشرات القيمة متشابهة إلى حد معقول، فقد يقرر المثمن أن القيمة تقع في مكان ما بين 144,500 دولار أمريكي و 150,000 دولار أمريكي. ومع ذلك، إذا كان المثمن يعتقد أن منهج المقارنة البيعية هو الأكثر موثوقية في هذه الحالة، فقد يعطي وزناً أكبر لمؤشر القيمة الناتج عنه.

5. التقارير المضللة والاعتبارات الأخلاقية

من الضروري أن يكون المثمنون على دراية جيدة بالاعتبارات الأخلاقية والمبادئ التوجيهية التي وضعتها جمعيات التقييم المهنية. يجب على المثمنين تجنب التقارير المضللة والحفاظ على السلوك المهني والتأكد من أن تقييماتهم دقيقة وشفافة. إن أي انحراف عن هذه المبادئ يمكن أن يقوض سلامة عملية التقييم ويضر بسمعة المهنة.

تجنب التقارير المضللة:

• الإفصاح عن جميع الحقائق ذات الصلة❓: يجب على المثمنين الإفصاح عن جميع الحقائق ذات الصلة التي قد تؤثر على قيمة العقار.
• تجنب التحيزات: يجب على المثمنين تجنب أي تحيزات قد تؤثر على تقييمهم.
• الالتزام بـ USPAP: يجب على المثمنين الالتزام بجميع معايير USPAP ذات الصلة.

خاتمة

يعد تطبيق مناهج التقييم المختلفة مهارة حاسمة للمثمنين المحترفين. من خلال فهم النظريات والمبادئ العلمية التي تقوم عليها هذه المناهج، والتعرف على التحديات المحتملة، والالتزام بالاعتبارات الأخلاقية، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تدعم قرارات مستنيرة.