أسس ممارسات التقييم الأخلاقية

أسس ممارسات التقييم الأخلاقية: USPAP وما بعدها

مقدمة:

يمثل التقييم العقاري ركيزة أساسية في❓ القطاع المالي والاقتصادي، حيث يعتمد عليه الأفراد والمؤسسات في اتخاذ قرارات استثمارية وتمويلية حاسمة. تتطلب هذه الأهمية الالتزام الصارم❓ بمعايير أخلاقية ومهنية تضمن دقة وموثوقية التقييمات. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف الأسس العلمية لممارسات التقييم الأخلاقية، مع التركيز على❓ المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP) وكيفية تطبيقها في سياق ممارسة التقييم الاحترافي.

1. الإطار النظري للأخلاقيات في التقييم:

• 1.1. نظرية الواجب (Deontology): تركز هذه النظرية على الالتزام بالقواعد والواجبات الأخلاقية بغض النظر عن النتائج. في سياق التقييم، يعني ذلك الالتزام الصارم بـ USPAP وغيرها من المعايير المهنية، حتى لو كانت النتائج لا تخدم مصلحة العميل بشكل مباشر.
• 1.2. نظرية العواقب (Consequentialism): تركز هذه النظرية على تحقيق أفضل النتائج لأكبر عدد من الناس. في سياق التقييم، يجب على المثمن أن يضع في الاعتبار تأثير تقييمه على جميع الأطراف المعنية، بما في ذلك البائع والمشتري والمقرضين.
• 1.3. نظرية الفضيلة (Virtue Ethics): تركز هذه النظرية على تطوير الصفات الأخلاقية الحميدة، مثل النزاهة والموضوعية والكفاءة المهنية. يجب على المثمن أن يسعى جاهداً ليكون شخصًا أخلاقيًا في جميع جوانب حياته، مما سينعكس إيجابًا على جودة تقييماته.

2. دور المثمن وأخلاقياته المهنية:

• 2.1. المسؤولية تجاه العملاء: يجب على المثمن أن يضع مصالح العميل في المقام الأول، مع الحفاظ على الاستقلالية والموضوعية. يجب عليه أن يوضح نطاق العمل بوضوح وأن يقدم تقييمًا دقيقًا وموثوقًا.
• 2.2. المسؤولية تجاه الجمهور: يجب على المثمن أن يلتزم بالمعايير المهنية وأن يقدم تقييمات شفافة ومفهومة. يجب عليه أن يتجنب أي سلوك قد يضر بسمعة المهنة.
• 2.3. المسؤولية تجاه المهنة: يجب على المثمن أن يساهم في تطوير المهنة من خلال المشاركة في التعليم المستمر وتبادل المعرفة والخبرات مع زملائه.

3. المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP):

• 3.1. نطاق التطبيق: تحدد USPAP الحد الأدنى من المعايير الأخلاقية والمهنية التي يجب على جميع المثمنين الالتزام بها في الولايات المتحدة.
• 3.2. القواعد الأخلاقية: تشمل قواعد USPAP الأخلاقية مبادئ أساسية مثل النزاهة والموضوعية والاستقلالية والسرية والكفاءة المهنية.
• 3.3. معايير التقييم: تحدد USPAP معايير محددة لإجراء أنواع مختلفة من التقييمات، بما في ذلك تقييمات العقارات السكنية والتجارية والصناعية.
• 3.4. سجلات وحفظ البيانات: تحدد USPAP متطلبات حفظ السجلات والبيانات المتعلقة بالتقييمات.

4. تحديد نطاق العمل (Scope of Work):

• 4.1. تعريف نطاق العمل: يشير نطاق العمل إلى طبيعة ومدى التقييم، بما في ذلك العقار المراد تقييمه، والغرض من التقييم، وتاريخ التقييم، والمصادر المستخدمة، والقيود المفروضة.
• 4.2. أهمية تحديد نطاق العمل: يساعد تحديد نطاق العمل بوضوح على ضمان❓ أن التقييم يلبي احتياجات العميل ويتوافق مع المعايير المهنية.
• 4.3. أمثلة على تحديد نطاق العمل:
  • مثال 1: تقييم عقار سكني لغرض الحصول على قرض سكني. يتضمن نطاق العمل فحص العقار وتحليل بيانات المبيعات المقارنة وتقييم السوق المحلية.
  • مثال 2: تقييم عقار تجاري لغرض تحديد القيمة الإيجارية. يتضمن نطاق العمل تحليل الإيرادات والمصروفات وتقييم معدلات الإيجار السائدة في المنطقة.

5. الاستثناءات القضائية ووظيفة شركات إدارة التقييم (AMCs):

• 5.1. الاستثناءات القضائية: في بعض الحالات، قد تسمح المحاكم باستثناءات من معايير USPAP، ولكن يجب أن تكون هذه الاستثناءات محدودة ومبررة.
• 5.2. دور شركات إدارة التقييم (AMCs): تعمل AMCs كوسطاء بين المقرضين والمثمنين. يجب على المثمنين التأكد من أن علاقتهم بـ AMCs لا تؤثر على استقلاليتهم وموضوعيتهم.

6. تجنب التقارير المضللة ودعم السلوك المهني:

• 6.1. التقارير المضللة: يجب على المثمنين تجنب أي سلوك قد يؤدي إلى تقارير مضللة، مثل تضخيم القيمة أو إخفاء المعلومات الهامة.
• 6.2. دعم السلوك المهني: يجب على المثمنين دعم زملائهم في المهنة والإبلاغ عن أي سلوك غير أخلاقي أو غير مهني.

7. دقة وشفافية التقييمات:

• 7.1. مصادر البيانات: يجب على المثمنين استخدام مصادر بيانات موثوقة والتحقق من صحتها.
• 7.2. المنهجيات: يجب على المثمنين استخدام المنهجيات المناسبة للتقييم وشرحها بوضوح في التقرير.
• 7.3. الشفافية: يجب على المثمنين الكشف عن أي تضارب في المصالح أو قيود قد تؤثر على التقييم.

8. المبادئ التوجيهية الأخلاقية لجمعيات التقييم المهنية:

• 8.1. جمعية المثمنين الأمريكيين (ASA): ASA لديها مدونة أخلاقية تحدد المبادئ الأخلاقية التي يجب على أعضائها الالتزام بها.
• 8.2. معهد التقييم (AI): AI لديها مدونة أخلاقية تحدد المبادئ الأخلاقية التي يجب على أعضائها الالتزام بها.
• 8.3. المنظمة الوطنية للمثمنين (NAA): NAA لديها مدونة أخلاقية تحدد المبادئ الأخلاقية التي يجب على أعضائها الالتزام بها.

9. أمثلة على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة:

• 9.1. دراسة حالة: قام مثمن بتقييم عقار سكني بناءً على طلب من أحد البنوك. بعد الفحص، اكتشف المثمن وجود أضرار جسيمة في الأساس لم يتم الكشف عنها في تقرير التفتيش. قام المثمن بتضمين هذه المعلومات في تقريره، مما أدى إلى رفض البنك للقرض.
• 9.2. تجربة عملية: حضر مثمن مؤتمرًا حول USPAP وتعلم عن التغييرات الأخيرة في المعايير. قام المثمن بتحديث ممارساته لضمان الامتثال للمعايير الجديدة.

10. الصيغ والمعادلات:

• 10.1. القيمة السوقية = الدخل الصافي / معدل الرسملة (Value = NOI / Cap Rate) تستخدم هذه المعادلة في تقييم العقارات التجارية.
• 10.2. معامل التصحيح = سعر البيع للعقار المماثل / سعر البيع للعقار موضوع التقييم (Adjustment Factor = Sales Price of Comparable / Sales Price of Subject Property) تستخدم هذه المعادلة لتعديل أسعار البيع للعقارات المماثلة.

11. البحث والدراسات الحديثة:

• تتزايد الأبحاث حول تأثير الذكاء الاصطناعي (AI) على مهنة التقييم. بعض الدراسات تبحث في إمكانية استخدام الذكاء الاصطناعي لتحسين دقة وكفاءة التقييمات، بينما تركز دراسات أخرى على المخاطر الأخلاقية المحتملة لاستخدام الذكاء الاصطناعي في التقييم. (يجب الرجوع إلى قواعد البيانات العلمية مثل Scopus أو Web of Science للعثور على أحدث الدراسات).

12. الخلاصة:

تعتبر ممارسات التقييم الأخلاقية أساسًا لضمان دقة وموثوقية التقييمات. من خلال الالتزام بمعايير USPAP وغيرها من المعايير المهنية، يمكن للمثمنين حماية مصالح عملائهم والجمهور والمهنة. يجب على المثمنين السعي دائمًا لتطوير مهاراتهم ومعرفتهم والبقاء على اطلاع دائم بالتغييرات في المعايير المهنية.

ملحق:

(يمكن إضافة جداول ورسوم بيانية لتوضيح المفاهيم أو عرض بيانات إحصائية ذات صلة). على سبيل المثال، جدول يوضح مقارنة بين مدونات الأخلاق لجمعيات التقييم المختلفة، أو رسم بياني يوضح خطوات عملية التقييم.