وصف العقار وحسابات التقييم الرياضية

الفصل: وصف العقار وحسابات التقييم الرياضية❓❓

مقدمة

في إطار دورة “احتراف مهنة التقييم: الشهادات، التنظيم، والاتجاهات المستقبلية”، يعتبر فهم “وصف العقار وحسابات التقييم الرياضية” ركيزة أساسية للمقيّمين العقاريين. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة العلمية والتطبيقية اللازمة لوصف العقارات بدقة، وإجراء حسابات التقييم الرياضية بكفاءة. سنستعرض النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، مع أمثلة تطبيقية، وصيغ رياضية، وإشارات إلى الأبحاث الحديثة، مما يساعد على ترسيخ فهم شامل لهذه الجوانب الهامة في مهنة التقييم.

1. أهمية وصف العقار في عملية التقييم

يعتبر وصف العقار المفصل والدقيق جوهر عملية التقييم. إنه الأساس الذي تُبنى عليه جميع التحليلات اللاحقة، سواء كانت متعلقة بتقييم الموقع، أو تطبيق أساليب التقييم المختلفة، أو مقارنة العقار محل التقييم بعقارات مماثلة.

• تحديد الخصائص المؤثرة في القيمة: يساعد الوصف الدقيق على تحديد الخصائص الفيزيائية والاقتصادية والقانونية التي تؤثر بشكل مباشر في قيمة العقار.
• المقارنة الفعالة: يمكن للمقيّمين إجراء مقارنة صحيحة بين العقار قيد التقييم والعقارات المماثلة في السوق، مع الأخذ في الاعتبار الفروق الدقيقة بينها.
• تطبيق أساليب التقييم المناسبة: يوجه الوصف الدقيق للمقيّمين نحو اختيار أساليب التقييم الأكثر ملاءمة للعقار، سواء كانت طريقة التكلفة، أو طريقة المقارنة البيعية، أو طريقة الدخل.

2. أساليب وصف العقار

هناك ثلاثة أساليب رئيسية لوصف العقارات، ولكل منها استخداماته ومميزاته:

• أ. نظام الحدود والأبعاد❓❓ (Metes and Bounds System): وهو أقدم أنظمة الوصف، ويعتمد على تحديد حدود العقار باستخدام نقاط مرجعية، وزوايا، ومسافات. يعتبر هذا النظام معقداً ولكنه فعال في وصف العقارات ذات الأشكال غير المنتظمة.
  • النقاط المرجعية (Reference Points): هي نقاط ثابتة تستخدم لتحديد بداية ونهاية حدود العقار. قد تكون هذه النقاط علامات طبيعية (مثل صخور أو أشجار) أو علامات اصطناعية (مثل أعمدة أو علامات مساحة).
  • المسارات (Courses): هي اتجاهات تتحرك من نقطة مرجعية إلى أخرى، ويتم قياسها بالدرجات والدقائق والثواني من الشمال أو الجنوب.
  • المسافات (Distances): هي الأطوال بين النقاط المرجعية، وتُقاس بوحدات مثل القدم أو المتر.
• ب. نظام المسح المستطيل (Rectangular Survey System): يُعرف أيضًا بنظام المسح الحكومي الأمريكي (U.S. Government Survey System)، ويعتمد على تقسيم الأراضي إلى شبكات مستطيلة باستخدام خطوط الطول والعرض.
  • خط الأساس (Base Line): هو خط وهمي يمتد من الشرق إلى الغرب، ويستخدم كنقطة مرجعية لقياس المسافات الشمالية والجنوبية.
  • خط الزوال الرئيسي (Principal Meridian): هو خط وهمي يمتد من الشمال إلى الجنوب، ويستخدم كنقطة مرجعية لقياس المسافات الشرقية والغربية.
  • البلدات (Townships): هي مربعات من الأرض قياسها 6 أميال × 6 أميال، وتقع عند تقاطع خطوط النطاق (Range Lines) وخطوط الصفوف (Tier Lines).
  • الأقسام (Sections): هي مربعات من الأرض قياسها ميل واحد × ميل واحد داخل البلدة، وتحتوي على 640 فدانًا.
• ج. نظام القطعة والمربع والمخطط (Lot, Block, and Tract System): يستخدم هذا النظام خرائط رسمية تُظهر حدود كل قطعة أرض داخل منطقة مُقسَّمة. يتم تحديد كل قطعة برقم أو حرف، ويتم الرجوع إلى الخريطة الرسمية للحصول على الوصف الكامل.

3. حسابات التقييم الرياضية

تعتبر الحسابات الرياضية جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري. إليك بعض الحسابات الرئيسية التي يجب على المقيّمين فهمها واستخدامها بفاعلية:

• أ. حساب المساحات والأحجام:
  • مساحة المستطيل: $A = L \times W$ حيث $L$ هي الطول و $W$ هي العرض.
  • مساحة المثلث: $A = \frac{1}{2} \times B \times H$ حيث $B$ هي القاعدة و $H$ هو الارتفاع.
  • حجم المكعب: $V = L \times W \times H$ حيث $L$ هي الطول و $W$ هي العرض و $H$ هو الارتفاع.
  • التحويلات: يجب على المقيّمين أن يكونوا على دراية بالتحويلات بين الوحدات المختلفة (مثل القدم المربع إلى الياردة المربعة، والفدان إلى القدم المربع).
• ب. النسب المئوية: تُستخدم النسب المئوية في العديد من الحسابات، مثل حساب معدلات الرسملة، وتعديل أسعار المبيعات المقارنة.
  • حساب الجزء من الكل: $Part = Percentage \times Whole$
  • تحويل النسبة المئوية إلى عدد عشري: قسمة النسبة المئوية على 100.
• ج. الرسملة المباشرة (Direct Capitalization): تستخدم هذه الطريقة لتحويل الدخل المتوقع من العقار إلى قيمة تقديرية.
  • الصيغة الأساسية: $Value = \frac{Income}{Capitalization\:Rate}$ أو $V = \frac{I}{R}$
  • مضاعف الدخل الإجمالي (Gross Income Multiplier): تُستخدم هذه النسبة لتحديد القيمة بناءً على إجمالي دخل العقار.
• د. الفائدة (Interest): تستخدم حسابات الفائدة لتقدير قيمة الاستثمارات العقارية.
  • الفائدة البسيطة: $Interest = Principal \times Rate \times Time$ أو $I = P \times R \times T$
  • الفائدة المركبة: تستخدم هذه الحسابات لتقدير القيمة المستقبلية للاستثمارات التي تنمو بمرور الوقت.

4. أساليب تقييم المواقع

تهدف أساليب تقييم المواقع إلى تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل عن التحسينات القائمة عليها. هذه القيمة ضرورية لتطبيق طريقة التكلفة في التقييم، ولتحليل الاستخدام الأمثل للأرض. إليك بعض الأساليب الرئيسية:

• أ. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Method): هي الطريقة الأكثر استخدامًا وموثوقية، وتعتمد على مقارنة الموقع قيد التقييم بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق. يجب إجراء تعديلات على أسعار المبيعات المقارنة لتعكس الاختلافات في الخصائص (مثل الموقع، والحجم، وشروط البيع).
  • عناصر المقارنة (Elements of Comparison): تشمل هذه العناصر الحقوق العقارية المنقولة، وشروط التمويل، وظروف البيع، والنفقات اللاحقة للبيع، وظروف السوق، والموقع، والخصائص الفيزيائية، والخصائص الاقتصادية.
• ب. طريقة التخصيص (Allocation Method): تفترض هذه الطريقة أن نسبة معينة من قيمة العقار الإجمالية تعود إلى الأرض، وأن النسبة المتبقية تعود إلى التحسينات. يمكن تحديد هذه النسبة من خلال تحليل مبيعات العقارات المماثلة في السوق.
• ج. طريقة الاستخراج (Extraction Method): يتم في هذه الطريقة استخراج قيمة الأرض عن طريق طرح القيمة الحالية للتحسينات (بعد احتساب الإهلاك) من القيمة الإجمالية للعقار.
• د. طريقة التطوير❓❓ (Development Method): تُستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي يُحتمل تطويرها. يتم تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع الوحدات المطورة، ثم يتم خصم تكاليف التطوير والأرباح المعقولة للمطور للوصول إلى قيمة الأرض.
• هـ. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method): يتم تقدير قيمة الأرض عن طريق تحديد الدخل المتبقي للأرض بعد خصم الدخل اللازم لتغطية تكاليف التحسينات.
• و. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method): تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي المؤجرة، حيث يتم رسملة دخل الإيجار السنوي لتقدير قيمة الأرض.

5. مفاهيم إضافية

• الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use): هو الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وقابلية للتطبيق من الناحية الفيزيائية والاقتصادية للأرض. يجب أن يكون الاستخدام الأمثل هو الأساس لجميع عمليات التقييم.
• الاستخدام المؤقت (Interim Use): هو استخدام مؤقت للأرض قبل أن يتم تطويرها إلى استخدامها الأمثل.
• الاستخدام القانوني غير المطابق (Legal Nonconforming Use): هو استخدام قانوني في السابق ولكنه لم يعد مسموحًا به بموجب قوانين تقسيم المناطق الحالية.
• تجميع الأراضي (Plottage): هو الزيادة في القيمة التي تحدث عند دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي.
• الأرض الزائدة (Excess Land): هي أرض لا تساهم في الاستخدام الأمثل للعقار ويمكن بيعها بشكل منفصل.

6. أمثلة تطبيقية

• مثال 1: حساب مساحة قطعة أرض غير منتظمة:
  • لنفترض أن لديك قطعة أرض غير منتظمة الشكل. يمكنك تقسيمها إلى أشكال هندسية بسيطة (مثل المستطيلات والمثلثات)، وحساب مساحة كل شكل على حدة، ثم جمع المساحات للحصول على المساحة الإجمالية.
• مثال 2: تطبيق طريقة المقارنة البيعية:
  • لنفترض أنك تقوم بتقييم قطعة أرض سكنية. يمكنك العثور على ثلاث قطع أرض مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. بعد مقارنة الخصائص وإجراء التعديلات المناسبة، يمكنك تقدير قيمة الأرض قيد التقييم.
• مثال 3: استخدام طريقة الدخل المتبقي للأرض:
  • لنفترض أنك تقوم بتقييم أرض يُخطط لبناء مبنى تجاري عليها. يمكنك تقدير الدخل المتوقع من المبنى، ثم خصم التكاليف التشغيلية وتكاليف رأس المال، ثم استخدام معدل الرسملة❓ المناسب لتقدير قيمة الأرض.

خاتمة

إن فهم “وصف العقار وحسابات التقييم الرياضية” ضروري للمقيّمين العقاريين المحترفين. من خلال إتقان هذه المهارات، يمكن للمقيّمين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة، واتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات المتغيرة. يجب على المتدربين السعي لاكتساب المعرفة النظرية والتطبيقية اللازمة، والمواكبة الدائمة للتطورات في هذا المجال الديناميكي.