تسوية القيم وإبداء الرأي النهائي

الفصل: تسوية القيم وإبداء الرأي النهائي

مقدمة

في إطار دورة “معايير التقييم والاحتراف: دليل شامل”، يمثل فصل “تسوية القيم وإبداء الرأي النهائي” مرحلة حاسمة في عملية التقييم. بعد تطبيق مناهج التقييم المختلفة، يجب على المثمن دمج النتائج في تقدير نهائي للقيمة. تتطلب هذه العملية مهارات تحليلية متقدمة، وحسن التقدير، وخبرة واسعة في سوق العقارات. الهدف من هذا الفصل هو تزويد المتدربين بالمعرفة والأدوات اللازمة لإجراء هذه التسوية بشكل فعال وتقديم رأي نهائي مدعوم بأدلة قوية.

1. أسس تسوية القيم

1.1. تعريف تسوية القيم

تسوية القيم (Reconciliation) هي العملية التي يتم فيها تحليل مؤشرات القيمة المختلفة الناتجة عن تطبيق مناهج التقييم المتعددة (مثل منهج مقارنة المبيعات، ومنهج التكلفة، ومنهج الدخل) للوصول إلى رأي واحد حول قيمة العقار. تتضمن هذه العملية تقييم نقاط القوة والضعف لكل مؤشر قيمة وتحديد الوزن النسبي الذي يجب أن يُعطى لكل منها.

1.2. أهمية التقدير الشخصي والخبرة

لا يمكن الاعتماد على المتوسطات الحسابية أو أي صيغ رياضية أخرى في عملية تسوية القيم. بل يعتمد المثمن على تقديره الشخصي وخبرته في سوق العقارات❓❓ لتقييم مدى موثوقية كل مؤشر قيمة وتحديد الوزن النسبي الذي يجب أن يُعطى له.

2. خطوات عملية تسوية القيم

2.1. مراجعة البيانات والحسابات

تبدأ عملية التسوية بمراجعة شاملة لجميع البيانات والحسابات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة. يجب التأكد من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.

2.2. تطبيق المناهج باستمرار

يجب تطبيق مناهج التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة المستخدمة في المقارنة. يضمن هذا أن تكون مؤشرات القيمة قابلة للمقارنة وأن أي اختلافات ناتجة عن عوامل أخرى غير منهجية.

2.3. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة

يجب تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على عدة عوامل، بما في ذلك:
1. كمية البيانات❓❓: مؤشرات القيمة التي تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات تعتبر أكثر موثوقية.
2. دقة البيانات: يجب تقييم دقة البيانات المستخدمة في كل منهج. البيانات التي تم التحقق منها بشكل جيد تعتبر أكثر موثوقية.
3. الصلة بمشكلة التقييم: يجب تقييم مدى صلة كل مؤشر قيمة بمشكلة التقييم المحددة. المؤشرات التي تتفق مع شروط مهمة التقييم تعتبر أكثر موثوقية.

2.4. تضمين وتحليل البيانات ذات الصلة

يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها بعناية. قد يتطلب ذلك جمع بيانات إضافية أو إجراء تحليلات إضافية.

2.5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط المهمة

يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم المحددة. على سبيل المثال، إذا كانت مهمة التقييم تتطلب تقدير القيمة السوقية، فيجب اشتقاق مؤشرات القيمة باستخدام تعريف القيمة السوقية المناسب.

3. العوامل المؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة

3.1. كمية البيانات

تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:
1. تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
2. تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
3. تدعمها مصادر مستقلة متعددة.

3.2. دقة البيانات والتقنيات

تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات.
1. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
2. تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى صلة التقنية بالمشكلة.

3.3. الصلة بمشكلة التقييم

تؤثر صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم المحددة على تقدير المثمن.
1. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
2. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

4. دعم اختيار القيمة المسوّاة بالأدلة

يجب أن يكون اختيار القيمة المسوّاة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون تقدير المثمن هو العامل المحدد.

5. عملية الوصول إلى رأي القيمة

5.1. مراجعة البيانات والحسابات

يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستدلالات الواردة في التقييم بأكمله.

5.2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة

يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.

5.3. جمع بيانات إضافية وتحليلها

إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية.

6. استكمال قسم التسوية في التقرير الموحد للتقييم السكني (URAR)

6.1. تحديد حالة التقييم

يشير المثمن إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه كما هو (As Is) أو يخضع لتعديل العقار.

6.2. إدراج العوامل المشروطة

يتم إدراج أي عوامل مشروطة.

6.3. إدراج مناهج التقييم المستخدمة

يتم إدراج أي مناهج تقييم مستخدمة.

6.4. التأكيد على الغرض من التقييم

يتم التأكيد على الغرض من التقييم.

6.5. تحديد رأي القيمة السوقية

يتم تحديد رأي القيمة السوقية ويوقع المثمن على تقرير التقييم ويؤرخه، ويتضمن رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاص به.

7. رأي القيمة

7.1. تقدير النقطة

يتم التعبير عن رأي قيمة العقار المقيم كمبلغ بالدولار الفردي يعرف باسم “تقدير النقطة” (Point Estimate).

7.2. قيمة النطاق

البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق” (Range Value)، وهو رأي المثمن في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.

7.3. التقريب

يجب تقريب آراء القيمة.

8. مراجعة التقييم لسهولة الفهم

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المثمن.

9. المعادلات والصيغ ذات الصلة (أمثلة)

على الرغم من أن التسوية لا تعتمد على المتوسطات الحسابية، إلا أن بعض الصيغ الرياضية قد تكون مفيدة في تحليل البيانات وتقييم مؤشرات القيمة.

• متوسط القيمة المرجح (Weighted Average Value):

  إذا كان لدينا ثلاث مؤشرات قيمة V1, V2, V3 بأوزان نسبية w1, w2, w3 على التوالي، فإن متوسط القيمة المرجح هو:

  Vweighted = (w1 * V1) + (w2 * V2) + (w3 * V3)

  حيث w1 + w2 + w3 = 1
  مثال:
  V1= 100,000 USD , W1 = 0.4
  V2 = 110,000 USD, W2= 0.3
  V3 = 120,000 USD, W3 = 0.3
  Vweighted = (0.4 * 100,000) + (0.3 * 110,000) + (0.3 * 120,000) = 109,000 USD
  * تحليل الانحدار الخطي المتعدد (Multiple Linear Regression Analysis):

  يمكن استخدام تحليل الانحدار الخطي لتقدير تأثير العوامل المختلفة على قيمة العقار. على سبيل المثال، يمكن استخدام تحليل الانحدار الخطي لتقدير تأثير حجم العقار، والموقع، وعدد غرف النوم، وعدد الحمامات على قيمة العقار.

  معادلة الانحدار الخطي المتعدد هي:

  Y = b0 + b1X1 + b2X2 + … + bnXn + ε

  حيث:

  • Y هي القيمة المقدرة للعقار.
  • b0 هو التقاطع (الثابت).
  • b1, b2, …, bn هي معاملات الانحدار.
  • X1, X2, …, Xn هي المتغيرات المستقلة (العوامل المؤثرة على القيمة).
  • ε هو الخطأ العشوائي.

10. أمثلة على التطبيقات العملية

• مثال 1: يقوم مثمن بتقييم منزل سكني باستخدام منهج مقارنة المبيعات ومنهج التكلفة. ينتج منهج مقارنة المبيعات قيمة 250,000 دولار، بينما ينتج منهج التكلفة قيمة 260,000 دولار. بعد مراجعة البيانات وتحليل السوق، يقرر المثمن أن منهج مقارنة المبيعات أكثر موثوقية لأنه يستند إلى عدد أكبر من المبيعات الحديثة للعقارات المماثلة في المنطقة. لذلك، يعطي المثمن وزنًا أكبر لمنهج مقارنة المبيعات ويقرر أن القيمة المسوّاة للعقار هي 255,000 دولار.
• مثال 2: يقوم مثمن بتقييم مبنى تجاري باستخدام منهج الدخل ومنهج مقارنة المبيعات. ينتج منهج الدخل قيمة 1,000,000 دولار، بينما ينتج منهج مقارنة المبيعات قيمة 900,000 دولار. بعد مراجعة البيانات وتحليل السوق، يقرر المثمن أن منهج الدخل أكثر موثوقية لأنه يستند إلى بيانات دخل فعلية للمبنى. لذلك، يعطي المثمن وزنًا أكبر لمنهج الدخل ويقرر أن القيمة المسوّاة للعقار هي 975,000 دولار.

11. الخلاصة

يمثل فصل “تسوية القيم وإبداء الرأي النهائي” تتويجًا لعملية التقييم بأكملها. من خلال تطبيق المهارات التحليلية والخبرة العملية، يمكن للمثمنين دمج مؤشرات القيمة المختلفة في تقدير نهائي للقيمة مدعوم بأدلة قوية. يضمن هذا أن يكون التقييم عادلاً ودقيقًا وموثوقًا به.