التسوية ورأي القيمة النهائي

الفصل: التسوية ورأي القيمة النهائي❓

مقدمة

في دورة “إتقان تقييم العقارات: المصالح الخاصة والمعايير المهنية”، يعتبر فصل “التسوية ورأي القيمة النهائي” حجر الزاوية في عملية التقييم. يركز هذا الفصل على كيفية معالجة مؤشرات القيمة المتعددة التي تم الحصول عليها من خلال أساليب التقييم المختلفة لتقديم تقدير قيمة نهائي وموحد. يتطلب هذا الأمر فهمًا عميقًا للمعايير المهنية (USPAP)، والاعتبارات الأخلاقية، وتقنيات مقارنة المبيعات، فضلاً عن الحكم السليم والخبرة.

أولاً: تعريف التسوية في سياق تقييم العقارات

التسوية (Reconciliation) هي العملية التي يتم من خلالها تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المتعددة❓❓ - التي تم الحصول عليها من خلال طرق التقييم المختلفة (مثل مقارنة المبيعات، التكلفة، الدخل) - بهدف التوصل إلى رأي واحد للقيمة.

• التسوية ليست مجرد متوسط حسابي: لا يتم احتسابها ببساطة عن طريق إيجاد متوسط القيم. بل هي عملية تحليلية تعتمد على الحكم والخبرة.

ثانياً: أهمية الحكم والخبرة في عملية التسوية❓

تعتبر الخبرة والحكم الشخصي للمثمن هما العامل الحاسم في عملية التسوية. ولا يمكن استبدالها بالصيغ الرياضية أو التقنيات الحسابية.

• التأثير الحاسم لخبرة المثمن: قدرة المثمن على تقييم موثوقية البيانات وتحديد مدى ملاءمتها هي أساس عملية التسوية.

ثالثاً: خطوات عملية التسوية التفصيلية

1. مراجعة البيانات والحسابات والمنطق: يجب أن تبدأ عملية التسوية بمراجعة شاملة لجميع البيانات، والحسابات، والمنطق الذي أدى إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
   • التحقق من الدقة الحسابية: يجب التأكد من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
   • التطبيق المتسق للتقنيات: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
   • تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يجب تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على البيانات الداعمة والأساليب المستخدمة.
   • تحليل البيانات ذات الصلة: يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة.
   • الالتزام بشروط التقييم: يجب أن تتوافق مؤشرات القيمة مع شروط مهمة التقييم.
2. تحديد موثوقية مؤشرات القيمة: تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:
   • كمية البيانات: مؤشرات القيمة المستندة إلى حجم أكبر من البيانات تعتبر أكثر موثوقية.
     • مثال: مؤشر قيمة يعتمد على 20 عملية بيع مماثلة أكثر موثوقية من مؤشر يعتمد على 3 عمليات بيع فقط.
   • دقة البيانات: مؤشرات القيمة تعتمد على بيانات تم التحقق منها بدقة تكون أكثر موثوقية.
     • مثال: بيانات تم التحقق منها من خلال سجلات رسمية أو من خلال مقابلات مباشرة مع الأطراف المعنية.
   • مدى الصلة: مؤشرات القيمة المستندة إلى تقنيات تقييم ذات صلة بمشكلة التقييم تكون أكثر موثوقية.
     • مثال: استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقييم منزل سكني أكثر ملاءمة من استخدام طريقة الرسملة الدخلية.
3. تحديد القيمة النهائية: اختيار القيمة النهائية يجب أن يستند إلى الأدلة الداعمة في التقييم.

رابعاً: العوامل المؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة

تتأثر موثوقية مؤشر القيمة بعدة عوامل، بما في ذلك:

• كمية البيانات الداعمة: يرتبط حجم البيانات الداعمة ارتباطًا مباشرًا بموثوقية مؤشر القيمة.

  • كلما زاد حجم العينة الإحصائية للبيانات، زادت الموثوقية.
    • مثال: عدد أكبر من المبيعات المماثلة، أو بيانات أكثر تفصيلاً حول العقار.
  • إذا كان المؤشر مدعومًا بمصادر مستقلة متعددة.
    • مثال: مقارنة بيانات البيع من سجلات الضرائب مع بيانات من خدمات MLS (Multiple Listing Service).

• دقة البيانات الداعمة: الدقة تلعب دورًا محوريًا في تحديد موثوقية مؤشر القيمة.

  • يتم تحديد دقة البيانات من خلال جودة عملية التحقق.
    • مثال: التحقق من بيانات المبيعات مباشرة مع المشترين أو البائعين.
  • يتم تحديد دقة تقنية التقييم من خلال ملاءمتها لمشكلة التقييم.
    • مثال: استخدام تقنية رسملة الدخل لتقييم مبنى تجاري مؤجر.

• مدى الصلة بمشكلة التقييم: الأهمية لها وزن كبير في حكم المثمن.

  • يجب أن يكون المؤشر متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
  • يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة مناسبة.
    • مثال: تقييم قطعة أرض خالية باستخدام طريقة مقارنة المبيعات بدلاً من طريقة رسملة الدخل.

خامساً: تطبيق تقنيات التقييم المختلفة

1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد موثوقية هذا المؤشر على:
   • عدد التعديلات التي تم إجراؤها على أسعار بيع العقارات المماثلة.
   • حجم التعديلات التي تم إجراؤها على أسعار بيع العقارات المماثلة.
   • الطريقة التي تم بها التحقق من بيانات المبيعات المماثلة.
2. طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد موثوقية هذا المؤشر على:
   • دقة تقدير تكلفة الاستبدال أو إعادة الإنشاء.
   • دقة تقدير الاستهلاك.
   • ملاءمة هذا النهج لنوع العقار قيد التقييم.
3. طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد موثوقية هذا المؤشر على:
   • دقة تقدير الدخل التشغيلي الصافي❓ (NOI).
     • NOI = الإيرادات المحتملة - تكاليف التشغيل.
   • دقة اختيار معدل الرسملة المناسب (Capitalization Rate).
   • ملاءمة هذا النهج لنوع العقار قيد التقييم.

سادساً: إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم السكني الموحد (URAR)

يجب على المثمن إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم السكني الموحد (Uniform Residential Appraisal Report - URAR).

• تحديد شروط التقييم: يجب تحديد ما إذا كان التقييم تم “كما هو” (As-is)، أو “يخضع لإجراء تعديلات” (Subject to) للعقار.
• إدراج العوامل المشروطة: يجب إدراج أي عوامل مشروطة.
• ذكر طرق التقييم المستخدمة: يجب ذكر طرق التقييم المستخدمة.
• تأكيد الغرض من التقييم: يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
• تحديد رأي القيمة السوقية: يجب تحديد رأي القيمة السوقية وتوقيع وتاريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيص أو شهادة المثمن.

سابعاً: التعبير عن رأي القيمة

يتم التعبير عن رأي القيمة للعقار الذي تم تقييمه كمبلغ بالدولار الواحد يعرف باسم “تقدير نقطة” (Point Estimate).

• تقدير النقطة مقابل نطاق القيمة: بديل لتقدير النقطة هو “نطاق القيمة” (Range Value)، وهو رأي المثمن في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
• تقريب القيم: يجب تقريب آراء القيمة لتعكس مستوى الدقة الذي يمكن تحقيقه بشكل معقول.

ثامناً: ضمان سهولة الفهم

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير مثمن.

• الوضوح والاتساق: يجب أن يكون التقرير واضحًا ومتسقًا، وأن يستخدم لغة بسيطة ومباشرة.

تاسعاً: مثال تطبيقي

لنفترض أننا نقوم بتقييم شقة سكنية، وقد استخدمنا ثلاث طرق تقييم مختلفة:

1. طريقة مقارنة المبيعات: أشارت إلى قيمة 250,000 دولار.
2. طريقة التكلفة: أشارت إلى قيمة 240,000 دولار.
3. طريقة الدخل: أشارت إلى قيمة 260,000 دولار.

في عملية التسوية، سنقوم بتقييم موثوقية كل طريقة. لنفترض أن طريقة مقارنة المبيعات استندت إلى عدد كبير من المبيعات الحديثة المماثلة، وأن طريقة التكلفة كانت محدودة بسبب صعوبة تقدير الاستهلاك بدقة. أما طريقة الدخل، فقد كانت أقل موثوقية بسبب عدم وجود بيانات كافية عن الإيجارات المماثلة.

بناءً على هذا التقييم، قد نعطي وزنًا أكبر لطريقة مقارنة المبيعات. القيمة النهائية المقدرة قد تكون 252,000 دولار.

عاشراً: خلاصة

التسوية هي جوهر تقييم العقارات، وتتطلب مزيجًا من الخبرة الفنية، والتحليل الدقيق، والحكم السليم. من خلال فهم المبادئ والخطوات الموضحة في هذا الفصل، يمكن للمثمنين تقديم آراء قيمة موثوقة ومستندة إلى الأدلة.

ملاحظة: يجب على المثمن دائمًا الالتزام بأحدث إصدار من USPAP لضمان الامتثال للمعايير المهنية.