التقييم بطريقة التكلفة والمبيعات: تقنيات تقييم المواقع

الفصل: التقييم بطريقة التكلفة والمبيعات: تقنيات تقييم المواقع❓

مقدمة

في❓ إطار دورة “إتقان تقييم العقارات: المصالح الخاصة والمعايير المهنية”، يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل لتقنيات تقييم المواقع، مع التركيز على طريقة التكلفة وطريقة مقارنة المبيعات. يعتبر تقييم الموقع❓ خطوة حاسمة في عملية التقييم، خاصة عند استخدام طريقة التكلفة أو تطبيق تقنيات تحليلية متقدمة في المشاريع المعقدة. هذا الفصل يغطي الأسس النظرية والعملية، بالإضافة إلى الاعتبارات المهنية المتعلقة بتقييم المواقع العقارية المختلفة.

I. أهمية تقييم الموقع بشكل منفصل

• الحاجة إلى بيانات لتقنيات تقييم محددة:
  • تتطلب بعض طرق التقييم، مثل طريقة التكلفة (Cost Approach) وتقنية الرصيد البنائي للدخل (Building Residual Technique)، تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع.❓
  • طريقة التكلفة: تعتمد على حساب قيمة الأرض بشكل منفصل ثم إضافة تكلفة بناء أو استبدال التحسينات مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك.
  • الرصيد البنائي للدخل: تفترض أن قيمة الموقع تحدد بناءً على الدخل المتبقي بعد خصم عائد معقول على قيمة البناء.
• الالتزام القانوني:
  • قد يكون التقييم المنفصل للموقع والتحسينات مطلوبًا بموجب القانون، خاصة في تقييمات الضرائب العقارية وأغراض الاستملاك.
  • في هذه الحالات، يكون التقييم المنفصل للموقع جزءًا من نطاق مهمة التقييم.

II. طريقة التكلفة (Cost Approach) وتقييم الموقع

• مبدأ الطريقة:
  • تفترض طريقة التكلفة أن قيمة العقار المحسن تتحدد بقيمة الموقع بالإضافة إلى تكلفة إنشاء التحسينات الجديدة مطروحًا منها أي استهلاك.
  • تستند هذه الطريقة إلى مبدأ التعويض، أي أن المستثمر لن يدفع أكثر من تكلفة الحصول على أرض مماثلة وبناء مبنى جديد عليها.

• الصيغة الأساسية لطريقة التكلفة:

  Property Value = Site Value + Cost (New) - Depreciation

• خطوات تطبيق طريقة التكلفة:

  1. تقدير قيمة الموقع: يتطلب ذلك استخدام تقنيات تقييم المواقع المتاحة (سيتم تناولها لاحقًا).
  2. تقدير تكلفة استبدال التحسينات: يتم تقدير تكلفة استبدال المباني والتحسينات الموجودة كما في تاريخ التقييم.
  3. تقدير الاستهلاك المتراكم❓: تحديد الفرق في القيمة بين تكلفة استبدال التحسينات وقيمتها الحالية.
     • الاستهلاك يمثل الخسارة في القيمة لأسباب مختلفة، مثل التدهور المادي، التقادم الوظيفي أو التقادم الخارجي.
     • تقدير الاستهلاك المتراكم هو الجزء الأكثر صعوبة في طريقة التكلفة، خاصة بالنسبة للتحسينات القديمة أو التي لا تتوافق مع أفضل استخدام للأرض كما لو كانت شاغرة.

III. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach) وتقييم الموقع

• مبدأ الطريقة:
  • تعتمد طريقة مقارنة المبيعات على مقارنة العقار موضوع التقييم بخصائص مبيعات مماثلة في السوق (Comparables).
  • يتم تعديل أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
• العناصر الأساسية لاستخدام طريقة مقارنة المبيعات بفعالية:
  1. تحديد خصائص مماثلة حقيقية (Comparables): يجب أن تكون العقارات قابلة للمقارنة من حيث الموقع والحجم والاستخدام والقيود.
  2. إجراء التعديلات المناسبة على أسعار بيع الخصائص المماثلة: لتفسير أي اختلافات بين العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة.

• صيغة طريقة مقارنة المبيعات:

  Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

• عملية التعديل:

  • يتم تعديل سعر بيع العقار المماثل بالزيادة أو النقصان ليعكس جوانب العقار المماثل التي تعتبر أقل قيمة أو أكثر قيمة مقارنة بالعقار موضوع التقييم.
• مثال عملي:
  • يقوم مُقيّم بتحديد خاصية مماثلة للعقار موضوع التقييم، باستثناء أن العقار موضوع التقييم به حمام واحد فقط، بينما العقار المماثل به حمامان.
  • تم بيع العقار المماثل مؤخرًا مقابل 145,000 دولار.
  • تشير بيانات السوق الحالية إلى أن الحمام الإضافي يزيد 5,000 دولار إلى قيم المنازل المماثلة.
  • سيقوم المُقيّم بطرح قيمة الميزة المرغوبة أكثر (الحمام الإضافي) من سعر العقار المماثل، للوصول إلى قيمة مُشار إليها قدرها 140,000 دولار للعقار موضوع التقييم.

IV. العوامل المؤثرة في تقييم المواقع

• الموقع:
  • يعتبر الموقع من أهم العوامل التي تؤثر في قيمة الموقع.
  • تؤثر عوامل مثل القرب من الخدمات والمرافق، والمدارس، والمناطق التجارية، ووسائل النقل، على قيمة الموقع.
  • قد يؤدي الموقع في منطقة مرغوبة أو بالقرب من معلم جذب إلى زيادة قيمة الموقع.
• الحجم والشكل:
  • يلعب حجم الموقع وشكله دورًا كبيرًا في تحديد❓ قيمته.
  • قد تكون المواقع الكبيرة أو ذات الأشكال المنتظمة أكثر قيمة، لأنها توفر مرونة أكبر في التطوير والاستخدام.
• التضاريس:
  • تؤثر طبيعة الأرض وخصائصها الطبوغرافية على قيمة الموقع.
  • قد تكون المواقع ذات التضاريس المستوية أو المنخفضة أكثر ملاءمة للبناء والتطوير، وبالتالي تكون أكثر قيمة.
• القيود القانونية:
  • تؤثر القيود القانونية، مثل قوانين تقسيم المناطق وأنظمة البناء، على استخدام الموقع وقيمته.
  • قد تحدد قوانين تقسيم المناطق أنواع المباني المسموح بها على الموقع، بينما تنظم أنظمة البناء الجودة والسلامة الإنشائية.
• الوصول إلى الخدمات والمرافق:
  • يؤثر الوصول إلى الخدمات والمرافق الأساسية، مثل المياه والكهرباء والصرف الصحي والطرق، على قيمة الموقع.
  • قد تكون المواقع ذات الوصول الجيد إلى الخدمات والمرافق أكثر قيمة من المواقع التي تفتقر إلى هذه الخدمات.

V. الخلاصة

يعتبر تقييم المواقع خطوة أساسية في عملية التقييم العقاري. يتطلب التقييم الفعال فهمًا شاملاً للطرق والتقنيات المتاحة، بالإضافة إلى القدرة على تحليل العوامل المختلفة التي تؤثر في قيمة الموقع. من خلال إتقان هذه التقنيات، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة للمواقع العقارية المختلفة.

VI. أسئلة للمناقشة

1. ما هي أهمية التقييم المنفصل للموقع في طريقة التكلفة؟
2. كيف يمكن تحديد خصائص مماثلة حقيقية عند استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقييم المواقع؟
3. ما هي العوامل التي يجب مراعاتها عند تقييم المواقع في المناطق ذات القيود القانونية الكبيرة؟

يساعد هذا الفصل المتدربين على فهم تقنيات التقييم الأساسية والتأثيرات المحتملة على التقييمات، مما يساهم في تطوير خبراتهم في سوق العقارات.