طرق تقييم الأراضي والاستخدام الأمثل

الفصل: طرق تقييم الأراضي❓❓ والاستخدام الأمثل

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين في دورة “إتقان تقييم العقارات: المصالح الخاصة والمعايير المهنية” بفهم شامل لطرق تقييم الأراضي والاستخدام الأمثل، مع التركيز على التطبيقات العملية في سياق العقارات ذات المصالح الخاصة مثل الشقق السكنية، التعاونيات، تقاسم الوقت، والمنازل المصنعة، والأراضي المؤجرة.

أولاً: مفهوم الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use - HBU):

• تعريف الاستخدام الأمثل: هو الاستخدام الأكثر ترجيحًا للعقار والذي يؤدي إلى تحقيق أعلى قيمة سوقية له بتاريخ التقييم.

• أهمية تحليل الاستخدام الأمثل:

  • تحديد القيمة السوقية للعقار.
  • توجيه عملية تخصيص الموارد وتقييم المشاريع العقارية.
  • المساعدة في تحديد الخصائص التي تؤثر على❓ قيمة العقار.
  • تحديد العقارات المشابهة❓❓ (Comparables) المناسبة لعملية التقييم.

• شروط الاستخدام الأمثل: يجب أن يستوفي الاستخدام الأمثل أربعة شروط أساسية:

  1. المشروعية القانونية (Legally Permissible): يجب أن يكون الاستخدام متوافقًا مع جميع القوانين واللوائح المحلية، بما في ذلك قوانين تقسيم المناطق (Zoning)، والقيود البيئية، وقوانين البناء.
  2. الإمكانية المادية (Physically Possible): يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا من الناحية المادية، مع الأخذ في الاعتبار حجم الأرض، وشكلها، وخصائص التربة، والتضاريس، وتوافر المرافق (المياه والصرف الصحي والكهرباء).
  3. الجدوى الاقتصادية (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام مجديًا من الناحية الاقتصادية، أي أن الإيرادات المتوقعة يجب أن تتجاوز التكاليف. يتطلب ذلك دراسة دقيقة للسوق، بما في ذلك العرض والطلب، والأسعار، والتكاليف التشغيلية.
  4. الإنتاجية القصوى (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد صافي للعقار.

• صيغة رياضية (لتبسيط المفهوم):

  • القيمة السوقية (V) = الإيرادات (I) - التكاليف (C)

  • يجب اختيار الاستخدام الذي يعظم قيمة (V).

• مثال عملي: قطعة أرض في منطقة سكنية يمكن استخدامها لبناء منزل أو متجر صغير. يجب تحليل جميع الشروط الأربعة لتحديد الاستخدام الأمثل.

• الاستخدام الأمثل كأرض خالية مقابل الاستخدام الأمثل كعقار مُحسّن: يجب على المُقيّم أن يحلل الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت خالية وأيضًا الاستخدام الأمثل للعقار مع وجود التحسينات الحالية. هذا التحليل يقارن بين قيمة العقار الحالي وقيمته المحتملة بعد إزالة التحسينات وبناء شيء جديد.

  • يجب أخذ تكاليف الهدم والإزالة في الاعتبار عند تقييم ما إذا كان الاستمرار في الاستخدام الحالي هو الأمثل أم لا.

ثانياً: طرق تقييم الأراضي:

1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach):

   • المبدأ: تعتمد على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس السوق.

   • الخطوات:

     1. تحديد العقارات المشابهة: يجب أن تكون العقارات المشابهة قريبة من حيث الموقع، والحجم، والاستخدام، والخصائص الفيزيائية الأخرى.
     2. جمع بيانات المبيعات: الحصول على معلومات دقيقة حول أسعار البيع وتواريخها وشروط التمويل للعقارات المشابهة.
     3. إجراء التعديلات: تعديل أسعار البيع للعقارات المشابهة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه. تشمل التعديلات:
        • التعديلات الزمنية (Time Adjustments): لتعكس التغيرات في ظروف السوق بين تاريخ بيع العقار المشابه وتاريخ التقييم.
        • تعديلات الموقع (Location Adjustments): لتعكس الاختلافات في جاذبية الموقع.
        • التعديلات الفيزيائية (Physical Adjustments): لتعكس الاختلافات في الحجم والشكل والتضاريس والتربة.
        • شروط البيع (Conditions of Sale Adjustments): لتعكس أي ظروف غير معتادة أثرت على سعر البيع.
     4. تحديد القيمة: استخلاص قيمة الأرض المراد تقييمها بناءً على أسعار البيع المعدلة للعقارات المشابهة.

   • الصيغة:

     • قيمة الأرض المراد تقييمها = سعر بيع العقار المشابه ± التعديلات

     • V = SP ± Adj

       • V: قيمة الأرض المراد تقييمها.
       • SP: سعر بيع العقار المشابه.
       • Adj: مجموع التعديلات (إيجابية أو سلبية).

   • الأهمية: تعتبر الطريقة الأكثر دقة وموثوقية لتقييم الأراضي، خاصة إذا كانت هناك بيانات كافية عن مبيعات العقارات المشابهة.

2. طريقة التخصيص (Allocation Method):

   • المبدأ: تعتمد على تخصيص نسبة معينة من قيمة العقار الكلية للأرض، بناءً على النسبة النموذجية للأراضي في المنطقة.

   • الخطوات:

     1. تحديد قيمة العقار الكلية: يمكن استخدام طرق تقييم أخرى، مثل طريقة التكلفة أو طريقة الدخل، لتحديد القيمة الإجمالية للعقار.
     2. تحديد نسبة التخصيص❓❓: تحديد النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية في المنطقة، من خلال تحليل بيانات المبيعات للعقارات المشابهة.
     3. حساب قيمة الأرض: ضرب قيمة العقار الكلية في نسبة التخصيص.

   • الصيغة:

     • قيمة الأرض = قيمة العقار الكلية × نسبة التخصيص

     • VL = VT × AR

       • VL: قيمة الأرض.
       • VT: قيمة العقار الكلية.
       • AR: نسبة التخصيص.

   • الأهمية: سهلة الاستخدام نسبيًا، ولكنها أقل دقة من طريقة مقارنة المبيعات.

3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method):

   • المبدأ: تعتمد على استخلاص قيمة الأرض من قيمة العقار الكلية عن طريق خصم قيمة التحسينات (المباني) من قيمة العقار الكلية.

   • الخطوات:

     1. تحديد قيمة العقار الكلية: يمكن استخدام طرق تقييم أخرى، مثل طريقة الدخل، لتحديد القيمة الإجمالية للعقار.
     2. تقدير قيمة التحسينات: تقدير قيمة المباني باستخدام طريقة التكلفة، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك.
     3. حساب قيمة الأرض: خصم قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلية.

   • الصيغة:

     • قيمة الأرض = قيمة العقار الكلية - قيمة التحسينات

     • VL = VT - VI

       • VL: قيمة الأرض.
       • VT: قيمة العقار الكلية.
       • VI: قيمة التحسينات.

   • الأهمية: يمكن استخدامها عندما تكون هناك صعوبة في العثور على مبيعات مباشرة للأراضي المشابهة.

4. طريقة التطوير (Development Method):

   • المبدأ: تعتمد على تقدير القيمة الحالية للأرض بناءً على الإيرادات المتوقعة من تطويرها، مع خصم جميع التكاليف المرتبطة بالتطوير.

   • الخطوات:

     1. تحديد الاستخدام الأمثل: تحديد الاستخدام الأكثر ربحية للأرض.
     2. تقدير الإيرادات المتوقعة: تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع أو تأجير العقارات المطورة.
     3. تقدير تكاليف التطوير: تقدير جميع التكاليف المرتبطة بالتطوير، بما في ذلك تكاليف البناء، والتسويق، والتمويل، والتصاريح، والضرائب.
     4. حساب القيمة الحالية: خصم جميع التكاليف من الإيرادات المتوقعة، ثم حساب القيمة الحالية للتدفق النقدي الصافي باستخدام معدل خصم مناسب.

   • الصيغة:

     • القيمة الحالية للأرض = القيمة الحالية (الإيرادات المتوقعة - تكاليف التطوير)

     • VL = PV (Expected Revenue - Development Costs)

       • VL: قيمة الأرض.
       • PV: القيمة الحالية.

   • الأهمية: مناسبة لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها في المستقبل.

5. طريقة الأرض المتبقية (Land Residual Method):

   • المبدأ: تعتمد على تخصيص جزء من صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) للعقار المحسن إلى التحسينات، ثم تخصيص الجزء المتبقي إلى الأرض.

   • الخطوات:

     1. تحديد صافي الدخل التشغيلي (NOI): تقدير صافي الدخل التشغيلي للعقار.
     2. تقدير قيمة التحسينات: تقدير قيمة المباني باستخدام طريقة التكلفة أو طريقة السوق.
     3. تحديد عائد التحسينات: تحديد معدل العائد المناسب للتحسينات بناءً على المخاطر المرتبطة.
     4. حساب دخل التحسينات: ضرب قيمة التحسينات في عائد التحسينات.
     5. حساب دخل الأرض: خصم دخل التحسينات من صافي الدخل التشغيلي (NOI).
     6. حساب قيمة الأرض: قسمة دخل الأرض على معدل الرسملة المناسب للأرض.

   • الصيغة:

     • قيمة الأرض = (صافي الدخل التشغيلي - دخل التحسينات) / معدل رسملة الأرض

     • VL = (NOI - II) / CR

       • VL: قيمة الأرض.
       • NOI: صافي الدخل التشغيلي.
       • II: دخل التحسينات.
       • CR: معدل الرسملة للأرض.

   • الأهمية: مناسبة لتقييم الأراضي التي تحقق دخلًا من الإيجار أو التشغيل.

6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

   • المبدأ: تعتمد على رسملة إيجار الأرض السنوي❓❓ لتقدير قيمة الأرض.

   • الخطوات:

     1. تحديد إيجار الأرض السنوي: تحديد مبلغ الإيجار السنوي الذي يتم دفعه مقابل استخدام الأرض.
     2. تحديد معدل الرسملة المناسب: تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض بناءً على المخاطر المرتبطة.
     3. حساب قيمة الأرض: قسمة إيجار الأرض السنوي على معدل الرسملة.

   • الصيغة:

     • قيمة الأرض = إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة

     • VL = AR / CR

       • VL: قيمة الأرض.
       • AR: إيجار الأرض السنوي.
       • CR: معدل الرسملة.

   • الأهمية: مناسبة لتقييم الأراضي المؤجرة.

ثالثاً: اعتبارات خاصة في تقييم الأراضي ذات المصالح الخاصة:

• الشقق السكنية والتعاونيات: يجب على المُقيّم أن يحلل القيود التي تفرضها جمعيات الملاك أو التعاونيات على استخدام الأرض وقيمتها.
• تقاسم الوقت: يجب أخذ في الاعتبار القيود الزمنية على استخدام الأرض، والتي تحدد عدد مرات استخدام الأرض خلال العام.
• المنازل المصنعة: يجب تقييم الأرض بشكل منفصل عن المنزل المصنع.
• الأراضي المؤجرة: يجب تحليل شروط عقد الإيجار❓❓ لتحديد تأثيره على قيمة الأرض.

رابعاً: التوجهات الحديثة في تقييم الأراضي:

• استخدام التكنولوجيا: استخدام برامج GIS ونظم المعلومات الجغرافية لتحليل البيانات المكانية وتحديد العقارات المشابهة.
• التحليل الإحصائي❓❓: استخدام التحليل الإحصائي لتقييم تأثير العوامل المختلفة على قيمة الأراضي.
• نماذج التقييم الآلية (AVM): استخدام نماذج التقييم الآلية لتقديم تقديرات سريعة لقيمة الأراضي.
• الذكاء الاصطناعي: استخدام الذكاء الاصطناعي لتحليل البيانات وتحديد الأنماط والاتجاهات في سوق الأراضي.
• مصادر البيانات الحديثة: استخدام مصادر البيانات عبر الإنترنت، مثل قواعد بيانات السجلات العامة وأنظمة MLS، لجمع معلومات عن أسعار الأراضي وخصائصها.

خاتمة:

تقييم الأراضي هو عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً لمبادئ التقييم العقاري، وتقنيات التقييم المختلفة، وخصائص سوق الأراضي المحلي. من خلال إتقان هذه المهارات، يمكن للمشاركين في دورة “إتقان تقييم العقارات: المصالح الخاصة والمعايير المهنية” أن يصبحوا خبراء موثوقين في تقييم الأراضي وتقديم خدمات تقييم عالية الجودة لعملائهم.

ملاحظة: هذه المحتويات تتضمن عناصر و صيغ أساسية. يجب على المشاركين أن يضيفوا اليها المزيد من المعلومات التفصيلية و الأمثلة العملية أثناء الدورة التدريبية.