تطبيق طرق التقييم الثلاثة: تقييم الموقع والتسوية

الفصل: تطبيق طرق التقييم الثلاثة: تقييم الموقع والتسوية

مقدمة

يعد هذا الفصل جزءًا أساسيًا من دورة “تقييم الحقوق الجزئية في العقارات: دليل شامل”. يركز الفصل على تطبيق طرق التقييم الثلاثة الأساسية، مع التركيز بشكل خاص على تقييم الموقع (الأرض) وعملية التسوية (Reconciliation) للنتائج. يعتبر فهم هذه العمليات أمرًا بالغ الأهمية للمقيمين العقاريين، حيث تساعدهم على الوصول إلى تقديرات قيمة دقيقة وموثوقة، خاصة عند تقييم الحقوق الجزئية في العقارات المختلفة مثل حقوق الارتفاق والرهون وغيرها.

أهمية تقييم الموقع بشكل منفصل

1. الحصول على بيانات لتقنيات تقييم محددة:
- طريقة التكلفة (Cost Approach): تتطلب هذه الطريقة تقديرًا منفصلاً لقيمة الأرض، حيث يتم إضافة تكلفة استبدال التحسينات مطروحًا منها الاستهلاك إلى قيمة الأرض للوصول إلى القيمة الإجمالية للعقار.
- تقنية الدخل المتبقي للبناء (Building Residual Technique): في هذه التقنية من رسملة الدخل، يتم أيضًا تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل لتحديد الدخل المتبقي الذي يمكن تخصيصه للمبنى، وبالتالي تقييم قيمة المبنى.

2. المتطلبات القانونية:
- في بعض الحالات، يفرض القانون تقييمًا منفصلاً للأرض والتحسينات، خاصة في التقييمات لأغراض الضرائب العقارية أو نزع الملكية. في هذه الحالات، يصبح تقييم الموقع مطلبًا أساسيًا ضمن نطاق مهمة التقييم.

طرق التقييم الثلاثة: نظرة عامة

بعد جمع البيانات وتحليل الاستخدام الأمثل وتقييم الموقع، يكون المقيم جاهزًا لتطبيق طرق التقييم الثلاثة:

1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):
- تعتمد على تحليل أسعار بيع العقارات المماثلة (Comparables) في السوق.
- النظرية: قيمة العقار تتحدد بأسعار بيع العقارات المماثلة المتوفرة في السوق.
- المبدأ: يجب تحديد العقارات المماثلة وإجراء تعديلات مناسبة على أسعارها لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
- الصيغة: قيمة العقار = سعر بيع العقار المشابه +/- التعديلات.

2. طريقة التكلفة (Cost Approach):
- تعتمد على تقدير تكلفة استبدال التحسينات الحالية مطروحًا منها الاستهلاك المتراكم، ثم إضافة قيمة الأرض.
- النظرية: قيمة العقار لا تتجاوز تكلفة إنشاء عقار مماثل جديد.
- المبدأ: يتم تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل، ثم تقدير تكلفة استبدال التحسينات، ثم تقدير الاستهلاك المتراكم (Depreciation) وطرحه من تكلفة الاستبدال.
- الصيغة: قيمة العقار = قيمة الأرض + تكلفة الاستبدال - الاستهلاك.

3. طريقة الدخل (Income Approach):
- تعتمد على تقدير قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يمكن أن يولده.
- النظرية: قيمة العقار تتناسب طرديًا مع قدرته على توليد الدخل.
- المبدأ: يتم استخدام مضاعف إجمالي الإيجار (Gross Rent Multiplier - GRM) لتقدير القيمة.
- الصيغة: قيمة العقار = إجمالي الإيجار الشهري × مضاعف إجمالي الإيجار.

شرح مفصل لطرق التقييم

أ. طريقة التكلفة (Cost Approach)

• النظرية الأساسية: قيمة العقار المحسن تتحدد بقيمة الأرض مضافًا إليها تكلفة إنشاء التحسينات الجديدة ناقصًا منها أي استهلاك تعرضت له التحسينات.

• الاستهلاك (Depreciation): الفرق في القيمة بين تكلفة التحسينات الجديدة وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الفرق.

• الصيغة:

  Property Value (Cost Approach) = Site Value + Replacement Cost New - Depreciation

• خطوات التطبيق:

  1. تقييم الموقع: يجب تحديد قيمة الموقع بشكل منفصل باستخدام طرق تقييم الموقع المناسبة (سيتم تفصيلها لاحقًا).
  2. تقدير تكلفة الاستبدال: يتم تقدير تكلفة استبدال التحسينات الحالية بتكاليف اليوم (Date of Valuation).
  3. تقدير الاستهلاك: يتم تقدير الاستهلاك المتراكم (Accrued Depreciation) الذي يشمل:
     • الاستهلاك المادي (Physical Deterioration): التدهور المادي للتحسينات نتيجة للعمر والاستخدام.
     • التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence): فقدان القيمة بسبب تصميم قديم أو عدم كفاءة في الاستخدام.
     • التقادم الخارجي (External Obsolescence): فقدان القيمة بسبب عوامل خارجية مثل التغيرات في البيئة المحيطة أو الظروف الاقتصادية.
• صعوبة تقدير الاستهلاك: يعتبر تقدير الاستهلاك المتراكم الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق طريقة التكلفة، خاصة بالنسبة للتحسينات القديمة أو التحسينات التي لا تتوافق مع الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت خالية.

ب. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

• النظرية الأساسية: قيمة العقار تتحدد بأسعار بيع العقارات المماثلة المتوفرة في السوق.
• المصطلحات:
  • العقارات المماثلة (Comparables): عقارات مشابهة للعقار موضوع التقييم تم بيعها مؤخرًا في السوق.

• الاعتبارات الرئيسية:

  1. تحديد العقارات المماثلة: يجب أن تكون العقارات المختارة مماثلة للعقار موضوع التقييم من حيث الموقع والحجم والتصميم والجودة.
  2. إجراء التعديلات: يجب إجراء التعديلات المناسبة على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.

• مثال:

  • تم تحديد عقار مماثل مشابه للعقار موضوع التقييم باستثناء أن العقار موضوع التقييم يحتوي على حمام واحد بينما يحتوي العقار المشابه على حمامين.
  • تم بيع العقار المشابه مؤخرًا بسعر 145,000 دولار.
  • تشير بيانات السوق الحالية إلى أن الحمام الإضافي يضيف 5,000 دولار إلى قيمة المنازل المماثلة.
  • الحل: يجب طرح قيمة الميزة الأكثر جاذبية (الحمام الإضافي) من سعر العقار المشابه للوصول إلى قيمة تقديرية للعقار موضوع التقييم: 145,000 دولار - 5,000 دولار = 140,000 دولار.

• الصيغة:

  Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

ج. طريقة الدخل (Income Approach)

• النظرية الأساسية: قيمة العقار تتحدد بمقدار الدخل الذي يمكن أن يولده العقار؛ فكلما زاد الدخل، زادت القيمة.
• الأساليب:
  • يمكن استخدام صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI).
  • يمكن استخدام إجمالي الدخل (Gross Income).
• مضاعف إجمالي الإيجار (GRM):
  • يستخدم عادةً المقيمون السكنيون مضاعف إجمالي الإيجار لتحديد القيمة عن طريق طريقة الدخل.
  • يتم حساب مضاعف إجمالي الإيجار بقسمة سعر بيع العقار المشابه على إجمالي الإيجار الشهري للعقار المشابه.
  • يتم اختيار مضاعف من النطاق المحدد ثم ضربه في إجمالي الإيجار الشهري للعقار موضوع التقييم لتحديد القيمة.
• مثال:
  • لنفترض أن إجمالي الإيجار الشهري للعقار موضوع التقييم هو 1,525 دولارًا.
  • بعد تحليل العقارات المماثلة، تم الحصول على نطاق من المضاعفات: 132, 133, 135, 135, 135, 140.
  • يبدو أن المضاعف 135 هو الأكثر احتمالية.
  • الحل: 1,525 دولارًا (إجمالي الإيجار الشهري) × 135 = 206,000 دولار (تقريبًا) قيمة العقار باستخدام طريقة الدخل.

التسوية بين مؤشرات القيمة (Reconciliation)

• الهدف: كل طريقة من طرق التقييم الثلاثة تؤدي إلى مؤشر قيمة منفصل للعقار موضوع التقييم. عندما لا تكون مؤشرات القيمة متطابقة، يجب على المقيم أن يسوي بين هذه المؤشرات للوصول إلى تقدير واحد للقيمة.
• العملية: التسوية هي عملية تحليل مشكلة التقييم واختيار الطريقة الأكثر ملاءمة من بين الطرق الثلاث ومنحها أكبر وزن في تحديد التقدير النهائي للقيمة.
• الاعتبارات:
  • الموثوقية النسبية: يجب مراجعة موثوقية البيانات والمنطق والتحليل المستخدم، بالإضافة إلى مؤشرات القيمة الناتجة.
  • الغرض من التقييم: يجب مراعاة الغرض من التقييم. على سبيل المثال، قد يتم إعطاء وزن أكبر للقيمة المشار إليها بطريقة الدخل في حالة التقييم المستخدم من قبل مستثمر يبحث عن عقار مدر للدخل. بينما في حالة التقييم المستخدم لمساعدة مشتري يسكن العقار في التأهل للحصول على قرض سكني، قد تعتبر طريقة المقارنة البيعية هي الأكثر موثوقية.
• ملاحظات هامة:
  • التسوية ليست مجرد متوسط بسيط لمؤشرات القيمة الثلاثة.
  • تعتمد العملية بالكامل على حكم وقدرة المقيم على الوصول إلى التقدير الأكثر موثوقية للقيمة.

الخلاصة

يعد تطبيق طرق التقييم الثلاثة وتقييم الموقع والتسوية بين النتائج خطوات حاسمة في عملية التقييم العقاري. من خلال فهم النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، يمكن للمقيمين العقاريين الوصول إلى تقديرات قيمة دقيقة وموثوقة، واتخاذ قرارات مستنيرة في سيناريوهات عقارية متنوعة.