طرق تقييم المواقع

الفصل: طرق تقييم المواقع❓❓

مقدمة

يُعد تقييم المواقع خطوة أساسية في عملية تقييم العقارات، خاصةً عند استخدام بعض طرق التقييم مثل طريقة التكلفة وطريقة الدخل المتبقي للبناء. يهدف هذا الفصل إلى تقديم دليل شامل حول طرق تقييم المواقع، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقات العملية. سنتناول النظريات والمبادئ ذات الصلة، مع أمثلة تطبيقية وصيغ رياضية عند الحاجة.

1. أهمية تقييم المواقع

1. تقنيات التقييم:

   • طريقة التكلفة: تتطلب تقدير قيمة الموقع❓❓ بشكل منفصل لحساب قيمة العقار عن طريق إضافة تكلفة البناء الجديدة مطروحًا منها الاستهلاك إلى قيمة الموقع.
   • طريقة الدخل المتبقي للبناء: تعتمد على تقدير قيمة الموقع لحساب قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار.

2. الالتزام القانوني: في بعض الحالات، مثل تقييمات الضرائب العقارية والمصادرة، قد يكون التقييم المنفصل للموقع مطلوبًا بموجب القانون.

3. نطاق مهمة التقييم: قد يتطلب نطاق مهمة التقييم نفسها تقييمًا منفصلاً للموقع، بغض النظر عن طريقة التقييم المستخدمة.

2. طرق تقييم المواقع

2.1. طريقة المقارنة البيعية❓❓ (Sales Comparison Approach)

• النظرية: تعتمد هذه الطريقة على مبدأ الاستبدال، حيث يفترض أن قيمة الموقع تتحدد بسعر بيع المواقع المماثلة في السوق.
• الخطوات:
  1. تحديد مواقع مماثلة (comparables) تم بيعها مؤخرًا.
  2. تحليل أوجه التشابه والاختلاف بين الموقع المراد تقييمه والمواقع المماثلة.
  3. إجراء تعديلات على أسعار بيع المواقع المماثلة لتعكس الاختلافات، مثل الموقع والحجم والخصائص الفيزيائية.
  4. تحديد قيمة الموقع المراد تقييمه بناءً على أسعار البيع المعدلة للمواقع المماثلة.

• الصيغة:
  قيمة الموقع = سعر بيع الموقع المماثل +/- التعديلات
  Where:

  • Site Value = Value of the subject site
  • Comparable Sale Price = Sales price of the comparable site
  • Adjustments = Adjustments made to account for differences between the subject and comparable sites

• المزايا: تعتبر الطريقة الأكثر دقة وموثوقية عند وجود بيانات كافية عن مبيعات المواقع المماثلة.

• العيوب: قد يكون من الصعب العثور على مواقع مماثلة تمامًا، وقد تتطلب عملية التعديل خبرة وحكمًا شخصيًا.
• مثال: إذا تم بيع موقع مماثل بمبلغ 100,000 دولار، وكان الموقع المراد تقييمه أفضل موقعيًا بقيمة 5,000 دولار، فإن قيمة الموقع المراد تقييمه ستكون 105,000 دولار.

2.2. طريقة التكلفة (Cost Approach)

• النظرية: تفترض هذه الطريقة أن قيمة الموقع تتحدد بتكلفة استبداله أو إعادة إنشائه، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك.
• الخطوات:
  1. تقدير قيمة الأرض كما لو كانت خالية.
  2. تقدير تكلفة استبدال أي مباني قائمة.
  3. خصم الاستهلاك المتراكم من تكلفة الاستبدال.
  4. إضافة قيمة الأرض إلى تكلفة الاستبدال بعد خصم الاستهلاك.

• الصيغة:
  قيمة العقار = قيمة الموقع + تكلفة الاستبدال - الاستهلاك
  Where:

  • Property Value = Value of the improved property
  • Site Value = Value of the site as if vacant
  • Replacement Cost = Cost to replace the improvements new
  • Depreciation = Accrued depreciation on the improvements

• المزايا: مفيدة لتقييم العقارات الجديدة أو المتخصصة.

• العيوب: قد يكون من الصعب تقدير الاستهلاك بدقة، خاصةً بالنسبة للعقارات القديمة.
• مثال: إذا كانت قيمة الموقع 50,000 دولار، وتكلفة الاستبدال 150,000 دولار، والاستهلاك 20,000 دولار، فإن قيمة العقار ستكون 180,000 دولار.

2.3. طريقة الدخل (Income Approach)

• النظرية: تعتمد هذه الطريقة على مبدأ أن قيمة العقار تتحدد بالدخل الذي يمكن أن يحققه.
• الخطوات:
  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي❓❓ (Net Operating Income - NOI) للعقار.
  2. تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate) المناسب من السوق.
  3. تقسيم صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة للحصول على قيمة العقار.

• الصيغة:
  قيمة العقار = صافي الدخل التشغيلي / معدل الرسملة
  Where:

  • Property Value = Value of the income-producing property
  • NOI = Net Operating Income (Annual income after operating expenses)
  • Cap Rate = Capitalization Rate (Rate of return that an investor requires)

• المزايا: مفيدة لتقييم العقارات التجارية والاستثمارية.

• العيوب: قد يكون من الصعب تقدير صافي الدخل التشغيلي ومعدل الرسملة بدقة.
• مثال: إذا كان صافي الدخل التشغيلي 20,000 دولار ومعدل الرسملة 10%، فإن قيمة العقار ستكون 200,000 دولار.

2.4 طريقة استخراج الارض (Land Extraction Method)

• النظرية: تعتمد هذه الطريقة على طرح قيمة التحسينات (improvements) من قيمة العقار الكلية لتقدير قيمة الارض.
• الخطوات:
  1. تحديد سعر بيع العقارات المماثلة المحسنة.
  2. تقدير قيمة التحسينات ( المباني ) وخصم الاستهلاك (Depreciation).
  3. طرح القيمة المقدرة من سعر بيع العقارات المماثلة.
• الصيغة:
  قيمة الارض = قيمة العقار - قيمة التحسينات المستهلكة

Where:
* Land Value = Value of the land
* Total Property Value = Value of similar Properties
* Depreciated Improvements Value = The total Cost to replace the improvements Less Depreciation

2.5 طريقة تخصيص الارض (Land Allocation Method)

• النظرية: تقوم هذه الطريقة على افتراض ان هناك علاقة معينة بين قيمة الارض وقيمة العقار الكلية.
• الخطوات:
  1. تحديد النسبة النموذجية بين قيمة الارض وقيمة العقارات المماثلة.
  2. تطبيق هذه النسبة على العقار قيد التقييم لتقدير قيمة الارض.
• الصيغة:
  قيمة الارض = قيمة العقار x <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-201557" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">نسبة تخصيص</span><span class="flag-trigger">❓</span></a> الارض

Where:
* Land Value = Value of the land
* Total Property Value = Value of similar Properties
* Land Allocation Ratio = Typical Ratio for similare properties to that in which you are trying to value.

2.6 طريقة التنمية (Development Method)

• النظرية: تعتمد هذه الطريقة على تقدير القيمة الحالية للارض عن طريق خصم تكاليف التطوير المتوقعة من ايرادات البيع المتوقعة بعد اكتمال التطوير.
• الخطوات:
  1. تقدير ايرادات البيع المتوقعة بعد التطوير.
  2. تقدير تكاليف التطوير ( البناء والتسويق والمصروفات الاخرى ).
  3. خصم التكاليف من الايرادات لتقدير القيمة المتبقية للارض.
• الصيغة:
  قيمة الارض = ايرادات البيع المتوقعة - تكاليف التطوير

Where:
* Land Value = Value of the land
* Projected Revenues = Projected Sale of Land after improvements have been made
* Development Costs = Total Costs associated with developing and making improvements to land

2.7 طريقة الدخل المتبقي (Land Residual Method)

• النظرية: تعتمد هذه الطريقة على تحديد جزء الدخل الذي يعزى الى الارض ثم رسملة هذا الدخل لتقدير قيمة الارض.
• الخطوات:
  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار الكلي.
  2. تحديد جزء الدخل الذي يعزى الى التحسينات ورسملته لتقدير قيمة التحسينات.
  3. طرح قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلية لتقدير قيمة الارض.
• الصيغة:
  قيمة الارض = اجمالي NOI - دخل التحسينات

Where:
* Land Value = Value of the land
* Total NOI = Total Net Operating Income
* Improvements Income = Value derived from improvements on property

2.8 طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

• النظرية: تعتمد هذه الطريقة على رسملة إيجار الأرض السنوي❓❓ لتقدير قيمة الأرض.
• الخطوات:
  1. تحديد مبلغ الإيجار السنوي للأرض.
  2. تحديد معدل الرسملة المناسب من السوق.
  3. تقسيم مبلغ الإيجار السنوي على معدل الرسملة للحصول على قيمة الأرض.

• الصيغة:
  قيمة الأرض = إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة
  Where:

  • Land Value = Value of the land
  • Annual Land Rent = Rent amount to use formula
  • Cap Rate = Capitalization Rate (Rate of return that an investor requires)

• المزايا: مفيدة لتقييم الأراضي المؤجرة بعقود طويلة الأجل.

• العيوب: تعتمد على دقة تقدير معدل الرسملة، وقد لا تعكس القيمة السوقية الحقيقية للأرض.
• مثال: إذا كان إيجار الأرض السنوي 10,000 دولار ومعدل الرسملة 8%، فإن قيمة الأرض ستكون 125,000 دولار.

3. العوامل المؤثرة في قيمة المواقع

1. الموقع: يعتبر الموقع من أهم العوامل التي تؤثر في قيمة الموقع. يشمل ذلك القرب من المرافق والخدمات والمناطق التجارية، بالإضافة إلى❓ إطلالة الموقع والبيئة المحيطة به.

2. الحجم والشكل: يؤثر حجم وشكل الموقع على إمكانية استخدامه وتطويره. عادةً ما تكون المواقع الكبيرة والمستطيلة الشكل أكثر قيمة.

3. التربة والتضاريس: تؤثر خصائص التربة والتضاريس على تكلفة البناء والتطوير. عادةً ما تكون المواقع ذات التربة الجيدة والتضاريس المستوية أكثر قيمة.

4. القيود القانونية: تشمل القيود القانونية قوانين تقسيم المناطق ولوائح البناء والقيود البيئية. يمكن أن تحد هذه القيود من استخدام الموقع وتؤثر على قيمته.

5. الطلب والعرض: يؤثر العرض والطلب على المواقع المماثلة في السوق على قيمة الموقع. عادةً ما تكون المواقع ذات العرض المحدود والطلب المرتفع أكثر قيمة.

6. اتجاهات السوق: يمكن أن تؤثر اتجاهات السوق العقاري على قيمة الموقع. على سبيل المثال، قد تزداد قيمة المواقع الواقعة في مناطق النمو الاقتصادي.

4. أمثلة على التطبيقات العملية

1. تقييم الأراضي الزراعية: يمكن استخدام طريقة المقارنة البيعية لتقييم الأراضي الزراعية عن طريق مقارنة أسعار بيع الأراضي الزراعية المماثلة في المنطقة.

2. تقييم الأراضي السكنية: يمكن استخدام طريقة التكلفة لتقييم الأراضي السكنية عن طريق تقدير تكلفة البناء الجديدة للمنزل النموذجي وخصم الاستهلاك.

3. تقييم الأراضي التجارية: يمكن استخدام طريقة الدخل لتقييم الأراضي التجارية عن طريق تقدير صافي الدخل التشغيلي للعقار المستأجر ورسملة هذا الدخل.

5. البحوث والدراسات العلمية الحديثة

[هنا، يمكن تضمين إشارات إلى الأبحاث والدراسات الحديثة التي تتعلق بتقييم المواقع، إذا كانت متاحة. يمكن البحث في قواعد البيانات العلمية مثل Scopus وWeb of Science وIEEE Xplore للعثور على الدراسات ذات الصلة.]

خلاصة

يُعد تقييم المواقع جزءًا أساسيًا من عملية تقييم العقارات. يتطلب فهمًا شاملاً لطرق التقييم المختلفة والعوامل المؤثرة في قيمة المواقع. من خلال تطبيق هذه الطرق والنظريات، يمكن للمثمنين تقديم تقديرات دقيقة وموثوقة لقيمة المواقع، مما يساعد في اتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.